易宪容：楼市调控效果核心是房价上涨的预期逆转

　　一年多来，国内各城市出台的楼市调控政策达到180次以上，可以说，在这一年多的时间，楼市出台的调控政策之多，及有媒体所说之严厉肯定是前所未有。实际的效果如何，相关的政府职能部门一定会说效果如何好，否则自己主张出台的政策不好，不是自己打自己的嘴巴吗？相信每一个政府职能部门一定不会这样做的。

　　从政府职能部门对楼市调控所表示的言论来看，一年来的房地产市场调控已经取得了很大成绩。比如，一是住房的销售下降，特别是一线城市的住房销售急剧下降；二是2016年一些城市疯狂上涨的房价得到遏制；三是一些城市的房价上涨环比在下降；四是正在一些城市进行房地产调控租售并举的试点；五是这种房地产调控不会放松，还是坚持下去等。如果说，国内房地产市场是这样的一些成绩，那么与十九大报告中所要求的“房子是住的，不是炒的”的市场定位还有遥远的距离。

　　很简单，政府出台如此之多的房地产调控政策之后，一些城市的房地产市场出现的住房销售急量剧下降，甚至于有些地方住房销售量下降98%（如北京周边地区），但是这些城市的房价却不下降。按照国家统计局70个大中城市的住宅销售价格指数，7月份，70个大中城市的新住宅价格同比没有一个城市是下跌，全国全面都在上涨，而且上涨双位数的城市有27个，上涨靠近双位数（涨幅大于7.5%，小于10%）的有21个；如果以2015年为基数，厦门及合肥房价上涨达到51.6%和48.6%。如果以环比看，70个大中城市环比下跌的城市只有9个，如北京下跌了0.1%、天津0.2%、南京0.1%、福州0.2%、郑州0.1%、深圳0.2%、成都0.1%、安庆0.3%、泉州0.2%。但这些城市房价环比下跌微乎其微，可完全忽略不计。

　　其实这里有两个重要的问题，就是房地产调控政策出台之后，而且出台如此之多的房地产市场调控政策，可以说行政手段无所不用其极，但实际结果房价根本就没有下降，即使所谓的环比下跌，也应该说是玩的一种数字游戏。这种数字游戏一是房价涨幅下降，但房价还是在上涨。二是房价环比下降，而且还有人极力宣称已经有多个月环比在下降。试想，房价在上涨时一年可上涨百分之几十，而要下降时却下跌零一，那么这种环比下降零一，对上涨百分之几十一定没有半点意义。比如北京的新房价格，7月份同比上涨了8.9%，而与2015年比同比上涨了32.2%。如果以一年涨幅来计算，那么北京房价这种环比下降要回到2016年7月的水平至少花7年多的时间。如果要回到2015年7月房价水平则要花上27年以上的时间，那么这种房价环比下跌有意义吗？更不用这种房价环比下降的数据还有可能是地方政府操纵的呢？

　　还有，不少城市的住房销售出现急剧下降，但房价不仅不下跌，反之还是在上涨。这是什么现象？住房的价格不是由供求关系决定的吗？如果按照市场的实质性产品的供求关系，一般的情况都是，产品销售急剧下降，产品的供应者也会随之让产品价格下降，这种价格一直会下降到供求关系平衡为止，否则产品严重过剩而又不降价销售，破产的只能是产品持有者及企业生产者。只有市场产品供不应求时，产品的价格才会上涨，否则没有人来购买。但是，目前中国的房地产市场的情况则不是这样，而是住房的销售量可急剧下降，而价格却在上涨。这种现象意味着什么？这意味当前中国的房地产市场完全是一个金融化产品，是一个投资品，中国房地产市场基本上是一个投机炒作为主导的市场。这样的市场当前与十九大报告所要求的住房是住的市场肯定相差很远。

　　由于金融化或投资性与消费品的定价基础、价格运行机制是完全不同的。投资为主导的市场，其供求关系基本上是由投资者的市场预期来决定。只要价格在上涨或投资者预期价格在上涨，投资者就会千方百计地涌入市场，购买也是多多益善。如果投资品的价格在下降或投资者预期价格会下跌，那么投资者就会逃之夭夭，根本就不会进入市场。目前中国房地产市场的情况是，住房的销售在急剧下跌，但房价不仅没有下跌，反之在上涨，也就意味着当前中国房地产市场基本上是一个投资品市场，住房完全是一个金融化产品。因为，住房的销售量急剧下跌，这是政府行政性调控政策管制下的结果，但对于住房投机者来说，他们基本上都认为政府不会让房价下跌，也不会禁止住房投资。在这种情况下，住房投资者还是会看好房地产投资，预期房价上涨，所以他们还是会千方百计地涌房地产市场。特别当前的房地产市场调控政策都是短期政策，随时都可能调整，这时房地产市场投资者更是会让自己手中的住房多持一些时间，禁止交易两年，实际上是给住房投资者一个清楚明确预期，两年后房地产交易还是会放开，那么的房价同样可能上涨。可以说，当前的一些房地产市场调控政策所导致房地产市场这种的一种结果，不仅意味着房地产市场是以投机炒作为主导的市场，也意味当前房地产市场的性质一点都没有改变。如果是样，那么要让中国房地产市场回到“住”的功能几乎是不可能。

　　比如，目前全球同时有一些地方在进行房地产市场调控，如果香港和中国，多伦多与台湾。对香港与中国来说，出台的房地产市场调控政策最多，但结果是房地产市场越是越调控，其房价越是上涨，最根本的问题就是没有真正遏制房地产市场投机炒作，或仍然让房地产投机炒作成本远低于所获得收益。在这种情况下，房地产市场的性质没有改变，房地产上涨预期无法逆转，房地产投机炒作还是会涌入市场，房价只能越是调控越高。而多伦多房地产调控政策一出台，立即让一些地方房价下跌20%（比如万锦地区）；台北市更是出现了房地产投资者抛售潮。比如位于新庄中原路的“亚昕向上”5楼1户2015年底以4184万买进，今年5月降价20%以3380万出售，惨赔804万。而这种惨赔几百万卖出的交易在台湾已经十分普遍。因为，整个房价上涨预期完全逆转，投资者越是晚脱手，其惨赔会更严重，为了降低投资损失只能宁可惨赔也要尽早退出市场。

　　所以，当前的房地产市场调控要回到十九大报告的市场定位上，即“房子是住的，不是炒的”，就得用严厉经济杠杆遏制房地产市场投机炒作，让住房的投机炒作赚钱的功能退出市场，并让房地产市场价格上涨预期真正逆转，如果做不到这点，中国房地产市场要回到十九大报告所规定的房地产市场定位上是不可能的。楼市调控效果核心是房价上涨预期全面的逆转。