[合富研究院]观全局看后市:十九大后房地产方向解读

　　国内经济及楼市发展，历来与管理层政策方向高度相关。

　　合富研究院全面研读“十九大”，从经济、产业、房地产调控、业态发展多方面解码未来趋势。

　　实力解读全面分析，份量足、篇幅长，读完全文还需耐心。

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　　【合富研究院】主要观点

　　•新时代意味着新一轮财富效应，“工程师红利”将替代“人口红利”成为未来主要发展动力。

　　•未来政府调控主要顾及三个方面：1）供给下降与成本上升；2）大众已不患贫但患不均；3）金融高杠杆下的去杠杆。

　　•政策持续抑制房地产市场高周转、高收益率特性，挤出房地产市场投资/投机资金，房地产进入慢周转时代。长效机制是政府调控的最终指向，虽然本次“十九大”对长效机制并未过多提及，但可以将“供应的多元结构”理解为长效机制的“现阶段”。

　　•当前整体市场以“居住物业买卖”为主，房地产市场功能过于单一的局面需要改变，“供应多元”除引导“需求结构”优化外，更对房地产企业提出更高发展要求。

　　•政策引导住房消费观念改变。“城市群之下的异地购房 + 城市内部租售梯度消费”是“住有所居”的关键内涵。

　　•因应政府政策导向，及市场供给方式改变，未来房地产企业将出现四个显著变化：1）资源集中化；2）布局均衡化；3）发展多元化；4）资产资本化。

　　•从惯常市场发展及开发商资金回笼要求看，更多“高性价比”项目入市有可能带动四季度市场促成一波成交小高峰。对于以“自住需求”为主的购房者而言，应留意“房企促销”带来的入市机会。

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　　第一章：新时代——由产业升级带来新一轮财富效应

　　【十九大报告】

　　“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。”

　　“加快建设制造强国，加快发展先进制造业，推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合……”

　　“加强国家创新体系建设，强化战略科技力量。深化科技体制改革，建立以企业为主体、市场为导向、产学研深度融合的技术创新体系……”

　　2017年前三季度GDP增速为6.9%，连续9个季度经济增速低于7%。前三季固定资产投资累计增长7.5%，连续17个月增速低于10%。

　　“经济L型”走势已经确立，然而“高增长不再”并不代表“财富效应”结束。传统实体经济及污染行业受“去产能”抑制，与此同时，大量政策红利向先进制造业、互联网、大数据、人工智能等产业释放，这些新兴领域普遍具备充足成长空间，政策利好将造就新一轮财富效应。

　　举一个近期的例子，国家7月份出台《新一代人工智能发展规划》促进相关产业发展。据最近一份调查报告显示，综合国内外20家机构预测，至2030年人工智能将助推全球生产总值增长12%，近10万亿美元。无疑，新兴产业蛋糕将不断做大，财富效应仍然存在，只是由传统产业转向新兴产业，由于处于“微笑曲线”的更高位置，经济发展质量，包括产业效能、行业利润率将显著提高。

　　事实上，不可避免地，伴随国内社会经济发展，“人口红利”衰减的进程难以扭转，但“工程师红利”将明显提高。在教育与产业发展推动下，当前我国已具备全世界最强大的工程师群体，各领域专业高资人才近年大幅增长，人口素质提高的结果是人均收入持续增长。

　　经过近三十年发展，国内产业升级已经经历由轻工业→重工业+制造业→精密制造+电子技术，共2轮产业升级。正如习近平总书记所言，我国已进入新时代。把握好各种机遇，第3轮产业升级将带动我国社会经济发展跃上新台阶、成就中华民族伟大复兴。

　　然而，未来国内经济/社会实现平稳发展，仍受三方面制约：

　　1）要素供给下降与要素价格上升

　　早在2016年底官媒人民日报评论文章《中国经济新方位》中已经指出，包括资本、土地等要素供给下降、要素价格上涨是新常态的主要特征。

　　从房地产市场看，进入2016年后全国主要城市土地出让面积及商品住宅库存大幅缩减，公开市场出让土地成交价格及商品住宅价格则明显上升。包括供给局限，以及由此带来的价格上升，将制约未来市场发展。

　　2）社会大众已不患贫，但患不均

　　正如十九大报告所言：“进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”；“我国社会生产力水平总体上显著提高，社会生产能力在很多方面进入世界前列，更加突出的问题是发展不平衡不充分，这已经成为满足人民日益增长的美好生活需要的主要制约因素”。

　　这里涉及两个不平衡，其一是不同人群对社会资源的占有差异，其二是不同区域、农村与城市以及城市间发展水平的相互差异。以往中国经济发展历来强调“先富带动后富”，但当前社会“温饱问题”问题已经基本解决，新时代更加讲求“均衡发展”。

　　3）金融高杠杆下的去杠杆任务

　　中国债务杠杆问题近期成为国外评级机构的主要攻击目标（标普、惠誉、穆迪9月份下调中国主权信用评级）。虽然事实众说纷纭，但近段时间的政府举措的确表明，中央政府已致力于缩减国内信贷扩张力度。

　　世界范围看，包括美国、日本都吃过“金融过度自由化”的亏，美国90年代实施了“金融去杠杆”才带来了后面的第三次科技革命，而没有及时“去杠杆”的日本却迎来了 “失落的20年”。

　　近年来伴随金融杠杆阶段性提高（受国内几次房地产去库存政策影响），国内资产价格不断上升，房地产对信贷资源的“虹吸效应”十分明显，2016年以来房地产贷款占新增贷款的比例在40%以上。如果金融杠杆无法节制，则经济将“脱实向虚”，循环往复、金融风险不断积累。从2017年起，由M2增速不断下降可以看出，国内已处于金融“去杠杆”进程。而正如“合富研究院”所一直强调，“去杠杆”将使得资产价格升幅趋缓，但并不会造成资产价格显著回落。