国庆期间楼市冷热分化加剧 部分项目出招降价促销

　　据中地行不完全统计，2017年“十一”期间（9.28-10.8）开卖（含全新开盘及旧盘加推）的项目共有24个，新货亮相登记的项目约有12个，有动作的楼盘合计约36个，明显高于2014-2016年的水平。但是，具体的推货套数上，与前三年相比却显得逊色，国庆期间，开卖套数为2841套，同比2016年同期的5463套跌幅超50%；此外，平均计算下来，每个项目推售货量仅为118套，均低于2014-2016年的水平，可见，项目推货力度明显减弱。而今年“国庆”前供应量与去年相当，9月份新增货量为12465套，同比2016年同期的12046套略增419套，但事实上，由于“限预售”政策影响，不少新增货量并未纳入可售范围，不能形成有效供应。

　　自“330”政策以来，广州调控政策力度逐步加剧，“限预售”使得开发商减弱推货力度；同时，“十九大”即将召开，楼市调控环境尚不明朗；而“双合同”带来的首付比例提高、房贷利率上调等问题导致不少刚需及改善投资购房者均持观望态度。此外，8天黄金周假期增加了出行选择，减弱购房热潮。多重影响下，今年广州国庆市场总体表现平淡，销售情况分化严重，不少项目出招推特惠单位，降价吸睛。

　　供应：全市实际库存供应不足，开发商推新力度减弱，平均推售货量创近4年新低

　　阳光家缘数据显示，截至2017年9月29日，广州全市可售套数59434套，合约709.6万㎡，未售套数152178套，合约1842万㎡。由于网签具有滞后性，且广州每月网签套数的限制影响，实际全市可售货量低于官网宣布消息，广州库存消化周期仍然处于低位水平。

　　2016年起，广州市中心区的项目因限售措施影响，实际可售货量大幅减少，今年“330政策”以来，中心五区的项目每个季度更只能获批50套货，缺货状态持续。

　　外围区域方面，黄埔区是今年国庆期间供需最活跃的区域，但截止9月底，未售套数也只有1.15万套，而去年同期的约有1.3万套库存。“东大仓”增城区的未售套数为2.2万套，而2016年同期库存为2.12万。以上两区库存看似并无太大波动，但实际上由于政策持续收紧原因，外围区域的项目也被列入限制：即取得预售证并非能全部纳入可售范围，因此真正入市交易的货量远低于官方公布的数量；而其余区域库存则明显下跌：花都区库存量虽然排名第二，但对比去年同期下跌25.51%；番禺区住宅供应减少，库存已经跌至全市各区第七位。

　　根据中地行市场研究部统计，2017年广州市国庆期间共有24个项目开售，共推2841套货，这个数量除了比“去库存”大年——2016年的数据下跌较多外，与2014、2015年相比并不逊色。但是平均计算下来，每个项目的推售套数仅有118个，创近四年新低；同时，24个开售的项目中仅有10个楼盘的推货量超100套，反映了开发商推新力度减弱。

　　表2：广州各区库存排行榜（2017年9月30日）

　　对比：表3：广州各区存排行榜（2016年9月30日）

　　成交：个别标杆项目吸睛，降价促销随处见；区域板块冷热失匀，火爆场面不再现

　　“国庆”期间，据中地行不完全统计，共有24个住宅项目开盘或加推，销售情况分化明显，有楼盘成交超300套货，亦有楼盘仅售出不足三成。其中，保利罗兰国际于国庆期间加推近380套，共成交313套，去化率接近8成，属本黄金周内成交数量最多的项目；保利星海小镇推售新品182套，加上正常销售的单位，假期合共成交266套；实地蔷薇国际推近200套货，共成交145套；保利星海小镇加推新品182套，连同在售单位国庆期间共成交266套；大夫山尚东加推96套，加上在售单位合共成交106套；越秀保利爱特城推63套复式单位，连同在售其余产品共售出81套；越秀星汇海珠湾与保利华润紫云分别推50套，去化率为8-9成。此外，也有部分推货项目销情一般：奥园莲峰圣境共推203套，华标峰湖御境推432套，但两盘去化率均不足3成；而华发荔湾荟推出50套，销售情况同样较为不理想。

　　人气：个盘人气分化明显，住宅冷暖兼备，公寓普遍人气冷清

　　“十一”期间，全市各大楼盘人气比传统周未稍好，但各区域个盘人气分化明显。个别有推货或开放全新样板房的项目、中介一二手联动较多的项目人气均相对旺盛，但大部分缺货或无重大宣传活动的项目、商业性公寓项目则人气淡静。对比今年“五一”黄金周，热度差异已从板块转为个盘，分化更为加剧，区域内仅有个别标杆项目人气明显突出。

　　住宅方面，中心区国庆期间总体市场较为淡静，据中地行不完全统计，中心区仅有招商雍华府和保利华润紫云在国庆当天加推，其中保利华润紫云售楼处现场比较热闹，近100人到访现场，招商雍华府加推当天现场不足30人，主要原因是白云片区住宅供应较为紧缺，保利华润紫云户型偏刚需实用型，吸引不少客户前往了解购买，中心区核心楼盘招商雍华府面向高端客户，价位相对高企，加上政策影响下置业门槛较高，客户观望情绪浓厚。另外，9月中下旬及国庆前夕中心区包括龙湖首开天宸原著、中海花湾壹号、保利海德公馆、珠江金茂府、越秀星汇海珠湾等在内的楼盘纷纷抢跑加推，下一批单位或集中年底加推，令到国庆期间中心区楼盘推新成色不足，总体人气仅仅尚可。

　　外围区域，开盘推新项目较多，但人气分化也较为明显。如增城朱村板块的实地蔷薇国际9月29日加推新品，国庆首天开放叠水园林，同时9月以来大力开展中介一二手联动，加大宣传力度，并与多个电商平台合作吸引众多看房团前来参观，因此现场人气畅旺。保利项目如黄埔区保利罗兰国际、增城区保利i立方和南沙区保利星海小镇在国庆期间加推新货，并推出赠送25年管理费的优惠活动，吸引超过100人到场。增城区融创御园国庆前一天全新开盘，奥园莲峰圣境亦有加推动作，但国庆并无重大宣传或暖场活动，现场人气不足5组。总的来说，外围区域有推新动作的项目，在优惠活动的吸引下人气保持较长时间畅旺，反观某些项目因推广力度有限，现场人气较淡静。

　　公寓方面，受政策影响，人气非常冷清，仅有个别项目如富力天海湾、广州绿地城推出十余套公寓特价单位，才稍有人气。

　　产品：户型趋向刚需化，三四房产品居多，产品强调低总价高实用性

　　受“317”和“330”新政影响，在限购、限贷、限价的基础上，购房者以刚需为主导，今年“十一”期间，全新亮相的项目推出的产品基本上偏向刚需，比如奥园誉峯、佳兆业天墅、中交蓝色海湾和碧桂园星钻四房单位面积均在144㎡以内。

　　户型方面受新政影响较大，由于“限售”限制，购房者在置业态度上更倾向于一步到位，导致今年“十一”期间市场上85-140㎡三-四房户型占比较高，其中77㎡起步做三房，90㎡起步复式四房既满足刚需实用型客户，又符合二胎客户需求。

　　并且受信贷政策不断收紧的影响，购房者贷款门槛越来越高，贷款获批周期越来越长，低总价高实用率的产品可以让购房者平衡购房成本和需求之间的矛盾，但由于“双合同”现象的普遍性，购房者在首付方面压力相对加大，购房者在户型面积选择上更加斟酌。

　　价格：国庆多盘降价促销，部分项目报价出现下跌

　　国庆期间，不少楼盘以国庆折扣、电商优惠、一口价单位或赠送管理费等方式吸引客户，中地行选取各区代表楼盘进行横向分析，对楼盘国庆期间现场报价与8-9月期间报价进行对比，发现除中心区中海花湾壹号与龙湖首开天宸原著、南沙区叠翠峰价格坚挺上涨外，包括华发荔湾荟、兰亭盛荟、保利罗兰国际、实地蔷薇国际、源海仙村一号、保利i立方和保利星海小镇等中心及外围楼盘国报价出现不同程度的下跌。其中源海仙村一号报价相比8-9月份下跌7%；保利9盘联动推出成交即送25年管理费的特惠活动，统计显示保利罗兰国际、保利i立方和保利星海小镇报价环比下跌5-10%不等，让利幅度较大。国庆黄金节点上，各大开发商都希望能快速出货，回笼资金，冲击全年业绩，在“317”、“330” 政策影响下的广州楼市成交惨淡，购房者观望情绪浓厚，开发商以“真降价”的销售方式确实能吸引不少客户达成成交。总的来说，广州楼市正面临政策严控，后市楼盘是否会遍及“以价换量”的销售策略，有待市场政策风向定断。

　　各区：黄埔增城人气较旺，其余区域较为淡静

　　据中地行实地调查结果，国庆期间，黄埔、增城是供货量最多的两区，楼市人气相对较好，个别标杆项目去化达七至八成。而其余各区，除了仅有零星几个加推楼盘之外，多数以正常销售为主，现场仅有数台客户。尤其是广钢新城、广纸新城、华美牛奶厂这三个市区内的热点板块，今年的国庆节与过去2年的几个黄金周相比，由于货量减少、活动减少，人气骤减。

　　至于商办项目，受“330政策”影响，除了南沙区的富力天海湾、黄埔区的广州绿地城推出十余套特价单位之外，其他各盘均毫无动作，公寓市场遇冷。

　　下面就各区情况作详细介绍。

　　1.越秀区

　　在老城越秀区，新盘新货已经成为稀缺资源。十一期间，整个越秀区无楼盘开盘或加推。数据显示，越秀区8、9月都近无新增住宅供应，此外，越秀仅有几个在售项目清尾货，供应严重的不足导致供需失衡，因此区内房价一直居高不下。由于高房价和受预售证发证的影响，此次十一期间越秀区各盘基本上无动作，各销售现场也是一片冷清。

　　国庆期间实地调查翰林尚品，现场只有一组访客前来咨询，项目推出产品为面积40-58㎡的单间和一房单位，项目卖点为学位房，吹风价为80000-85000元/㎡，预计10月底取得预售证后再推出。

　　2、荔湾区

　　荔湾区2017十一期间供应量集中在广钢新城的中海花湾壹号和保利葛洲坝海德公馆2个项目。其中，中海花湾壹号9月29日加推三期D2栋50套，国庆期间拿出前期剩下的10套做一口价单位；保利葛洲坝海德公馆9月30日晚加推5号楼和10号楼共40套单位，借助保利25周年噱头促销，购房就送25年物业管理费，直接在房价中减12万-20万,10月1日现场客户也比较多,约有13组客户,人气算广钢板块内比较旺的项目。而珠江金茂府正常销售4号楼和7号楼，只剩下143㎡四房单位，现场仅有2组客户。总体而言，广钢新城的供货量并不多，但大部分项目都有暖场活动。

　　而滘口、花地大道只有华发荔湾荟9月30日晚加推1栋共68套单位，但据了解成交并不理想，截止10月1日仅成交不足10套。新世界凯粤湾无货在售，目前只进行意向客户身份证诚意登记，预计10月中下旬推出B1栋70多平方的两房，B3栋三、四房单位，销售透露精装价格在45000-52000元/㎡。

　　3、海珠区

　　海珠区商品住宅供应向来不足，而广纸板块基本承包目前海珠的住宅新货。今年国庆期间仅有越秀星汇海珠湾一个项目有加推50套新货，金融街融御、雅居乐海珠小雅、绿地越秀海玥这三个楼盘都是正常销售。

　　其中，金融街融御主推105㎡-128㎡ 的四房单位,价格在58000-65000元/㎡，雅居乐海珠小雅、绿地越秀海玥、越秀星汇海珠湾都在推两房至四房单位，价格在50000-55000元/㎡。据了解，越秀星汇海珠湾推出50套A2、B3栋的洋房在推出当天基本消化完，只剩下几套大户型单位，其余三个正常销售的项目国庆期间均有举办小型暖场活动，但到访客户仍然不多，人气比较淡。

　　而公寓方面，侨建hicity抢闸330政策去化了第一波单位之后便“音讯全无”。总的来说，国庆期间海珠楼市整体冷淡。

　　4、白云区

　　国庆期间白云区楼盘动作较少，仅有保利华润紫云加推50套C2栋的平层和复式单位，复式45000-50000元/㎡，平层43000-45000/㎡。据了解截止10月3日，复式单位和北向的平层单位几乎售罄，去化率达8成。由于项目推出了保利25周年购房优惠活动，成交赠送25年物业管理费，加之楼盘与不少中介联动，宣传力度颇大使其成为国庆当天市区最热门的楼盘之一。此外，佳兆业天墅于10月1日首次开放97㎡四房复式样板房，并举办齐白石及其后人书画和印章展，当天共约有7-8组客人前来参观，具体开盘时间和价格暂未公布。此外，全新项目龙湖首开天奕和绿地柏玥晶舍或将在第四季度面世，届时白云区将增添更多住宅供应，缓解目前供应不足的局面。

　　5、天河区

　　经过二十年的发展与建设，天河区西部和中部房地产发展已接近成熟，因此近年土地出让和新项目的建设主要集中在东部区域，如金融城，牛奶厂等板块。今年十一期间，位于牛奶厂板块内的招商雍华府于10月1日加推了1栋共50套单位，户型为127-139㎡四房，价格45000-46000元/㎡，单合同。纵观整个牛奶厂板块的楼盘在国庆期间人气尚可，再加上早前执信中学落地的消息得到确认，更吸引了部分投资和改善住房的原天河北和在科学城工作居住的人们前来咨询，但节日期间整体成交不多，市场仍然持观望情绪。此外位于东圃板块的兰亭盛荟于9月30日加推50套二期中央园景楼王单位，户型为67-79㎡三房、86-123㎡四房，现场举办了中秋暖场活动，为成功购房者准备了月饼、现金等礼物。而位于天河与白云区交界的天河金茂广场，整体人气较为冷清。

　　6、番禺区

　　目前番禺区的住宅项目大都集中在东部亚运城、莲花山板块，以及中部的市桥板块。国庆期间全区仅有2个项目旧盘加推。位于莲花山脚的奥园莲峰圣境于假期前后加推A3栋、A5栋产品，但据了解国庆期间整体去化率不足三成。大夫山尚东则于10月1日加推A8栋，据了解该项目假期成交量逾百套。

　　此外，碧桂园星钻作为目前番禺区内仅有的全新住宅项目，9月已开放样板房，国庆期间举办“欢乐反斗星”活动，但仅有数台客户到访，人气不足，项目原定于国庆前后开盘，后因未获预售证问题将延迟至今年年底。除此之外，成熟小区金海岸花园于十一开放全新组团样板间，预计将于10月中下旬推出；而广州亚运城则在国庆期间进行诚意登记，最快亦将于10月中下旬推出天成组团1栋单位。总体而言，今年国庆期间除了亚运城及大夫山尚东人气尚可外，番禺区其余项目均相对较为淡静。

　　7、黄埔区

　　国庆期间黄埔区共5个项目加推，总推货量接近700套，是全市最多的区域，这主要是因为华标峰湖御境推出了两栋全新洋房，合计432套住宅，这也是今年十一假期推货量最大的楼盘，项目推出77-92㎡的三房单位，售价为27000-28000元/㎡，现场虽然举办了多项活动，但是销售状况却不尽人意，去化率不足三成。而十一期间黄埔区最热的楼盘当属保利罗兰国际，项目加推了90-100㎡三房、125-172㎡四房单位，均价32000-35000元/㎡，开盘当天现场人气颇旺，约50多组访客，而且成交数量可观，据统计，国庆期间累积成交了约313套。

　　另外，共有2个楼盘推出了复式单位，其中越秀保利爱特城于9月30推出了22栋四至五房复式单位，均价25000-29000元/㎡，亦有保利赠送25年物业管理费优惠，现场人气比较畅旺，销售情况理想；佳兆业城市广场加推15栋91-102㎡的复式四房单位，均价30000-32000元/㎡，现场举行了明星主厨现场烹饪活动来吸引人气。此外，广州绿地城推出12套公寓特价单位，户型包括46-62㎡，均价为11000-12000元/㎡，据悉国庆期间已售罄。珠江嘉园项目于9月30日加推二至四房，另有20套特惠单位，国庆期间表现不俗。

　　8、南沙区

　　随着自贸区规划利好不断，南沙发展日益迅猛，不少刚需及投资者都在物色南沙物业，南沙区楼盘主要分布在区府-金洲板块以及进港大道沿线。国庆期间，根据中地行实地踩盘及调研情况显示，有3个盘加推、3个盘正常销售、2个盘认筹、1个盘开放样板间。9月份南沙区新增货量2640套，取得预售证项目越秀滨海新城、碧桂园云麓半山、保利星海小镇和南沙湾御苑在9月份底或国庆期间开盘或加推新货，整体去化可观，其中越秀滨海新城国庆9月26日首次开盘推出约800套货，10月2日加推余货30余套，推货当天近乎售罄，现场人气火爆。各项目推新户型涵盖63-200㎡二-六房，满足刚需到改善投资型客户需求，均价在16000-27000元/㎡之间，各盘人气根据推新情况有所分化。值得注意的是，时代长岛提供装修款免息分期付款并提供装修贷款，叠翠峰提供首付及装修款免息分期付款等操作方式。总的来说，南沙国庆期间人气分化较明显，有推新动作的个盘人气畅旺，正常销售楼盘来访人数尚可。

　　9、增城区

　　增城区国庆期间表现较今年“五一”及去年“十一”有所逊色，仅1个项目全新开盘、4个项目旧盘加推、2个项目全新登记、1个项目旧盘登记。全新项目融创御园于9月30日低调开盘，首期推出1栋共50套89-121㎡的三-四房，均价19000-20000元/㎡，十一当天未有暖场活动，人气一般，推售情况未为理想。而近期热销的朱村大盘——实地蔷薇国际于9月29日加推G19、G20栋单位，主推94-138㎡三-四房单位，均价18900-20000元/㎡，十一当天开放叠水园林。据悉，该项目国庆期间共成交145套，且人气火热，多个看房团前来参观。保利i立方、时代天启和绿湖国际城均于10月1日进行加推，合共推近300套货。

　　而全新盘云溪四季及奥园誉峯均于国庆期间开放样板房，其中云溪四季将推85-129㎡的二-三房，后者则首推83-109㎡三-四房，参考周边均价18000-20000元/㎡；尚东We家目前也正接受诚意登记，三个项目均将在近期开盘或加推。总体而言，增城区国庆期间仅有个别项目人气较为突出，而楼盘推货力度受政策影响有所减弱，销售情况未现火爆。但作为目前市场上新增商品住宅可售套数最多的区域，受关注度仍然较高。

　　小结：楼市环境尚不明朗，供求双方热度减退

　　今年以来， 广州经历“317”和“330”新政，住宅市场全面实施“限购”、“限售”、“限贷”、“限价”、“限签”这“五限”措施，而信贷方面房贷利率从年初85折到目前上浮5%-10%，调控“组合拳”夹击；商办市场不允许卖给个人，公寓项目也一夜变冷清。8月初，穗十部门发文加强房地产调控，明确网签需接受价格指导，继而不少项目备案价应要求下调，导致购房首付比例再度提高。9月中，广州发布文件表示严查消费贷，不发放超过100万元或高于10年的贷款，装修款项或需在短期付清，买家置业压力增大。国庆前夕，不少开发商为防调控政策再生变，或选择提前在9月中下旬加推，又或待十九大召开后视风向待定，因此多个项目的推新积极度下降，加之预售证审批艰难，因此均以少量发售方式为主。

　　而国庆期间，受制于严峻的政策环境，刚需及改善投资客更多持观望态度；同时，8天的超级黄金周假期使更多人选择外出旅行，分化了购房热潮，因此今年国庆期间人气总体较为淡静。

　　在政策多变的2017年，广州楼市交投明显“缩量”，活跃度下降已是不争的事实。但鉴于年底各大开发商冲业绩的需求，且国庆期间已有12个项目新货亮相登记，因此年底前或将有一波推货小高潮。