行业点评：房地产调控加码升级 行业整体盈利下降

　　9月成交同比跌幅扩大

9月商品房成交同比增速降幅扩大，一二三线城市成交增速继续维持全面下滑的态势。9月，30大中城市商品房成交套数133229套，同比下降45.40%，跌幅相比上月大幅扩大6.65个百分点；成交面积1399.61万平方米，同比下降46.92%，跌幅扩大6.31个百分点。其中一线城市成交套数与成交面积同比增速降幅有所收窄，但二三线城市同比增速均出现较大的下滑。

　　图：30大中城市商品房成交套数同比增速

　　9月，30大中城市商品房成交环比增速同样出现大幅的下滑。9月，30大中城市商品房成交套数环比增速为-4.25%，下降7.94个百分点回到负值区间；成交面积环比增速为-3.90%，下降7.95个百分点。其中三线城市环比增速下降幅度远大于一二线城市，三城市成交套数与面积环比增速分别下降22.55、25.33个百分点。

　　9月存销比继续上升

　　9月，10大城市商品房存销比（套数）上升至8.76个月，存销比（面积）上升至10.05个月，环比分别增加0.83和1.03个月，增幅为今年以来最大月份，存销比连续5个月上升，销售情况继续维持冷淡。其中，一线城市存销比（套数）为7.87个月，环比增加0.78个月，一线城市存销比（面积）为9.76个月，环比增加1.04个月；二线城市存销比（套数）为9.24个月，环比增加0.86个月，二线城市存销比（面积）为10.19个月，环比增加1.01个月。

　　图：10大城市商品房存销比（套数）

　　从跟踪的12个城市住宅去化率来看，一线城市北京、广州住宅库存去化率继续维持上升的势头，调控政策在一线城市的效果继续深化。二线城市中南昌、南京、宁波、苏州住宅去化率均有较为明显的上升，但从住宅去化率的绝对数值来看，不少强二线城市的去化率较低，库存压力较小。

　　8月投资增速持平

　　根据国家统计局公布的房地产投资数据，1-8月份房地产开发计划总投资增速环比继续持平，为10.80%（前值10.80%）。房地产开发投资完成额增速也环比持平，为7.90%（前值7.90%）。

　　8月土地购置面积累计同比增长10.10%，同比增速相比7月下滑1个百分点，环比增长14.66%；土地购置费用累计同比增长18.00%，相比7月增速提升1.9个百分点，结束了连续三个月同比增速下滑的态势，环比上涨20.68%。平均地价同比上涨13.75%，增速大幅提升4.65个百分点。土地市场持续火热且分化较严重，40大中城市中一线城市、二线城市土地购置面积同比增速已连续4个月下滑，而三线城市土地购置面积同比增速则连续3个月上升。

　　8月房地产开发资金同比增长9.00%，相比7月下降0.7个百分点。在各项资金来源中，国内贷款增速略微下滑至19.00%（前值19.80%）；自筹资金降幅继续收窄，为-1.70%（前值-1.90%）；其他资金来源（个人按揭贷款、定金及预收款等）同比增速继续下滑，为13.40%（前值14.80%），整体来看房地产开发资金增速呈持续下滑的态势，其中贷款增速在6月短暂冲高之后7、8月下降幅度较大，随着银行严控资金流入房地产同时不断高房贷利率，后续房地产开发资金同比增速可能继续保持下滑趋势。

　　图：房地产开发投资增速

　　施工面积增速依旧保持在3%以上，未有大幅波动，略微下滑7个BP至3.09%（前值3.17%），其中住宅施工面积同比增速上升1个BP至2.78%（前值2.77%）。房屋新开工面积同比增速下降35个BP至7.64%（前值7.99%），其中，住宅新开工面积同比增速已连续5个月下滑，8月累计同比增速为11.65%（前值11.92%）。办公楼新开工面积同比降幅收窄，为-6.45%（前值-8.87%）。房屋竣工面积同比增速止住了连续半年下滑的趋势，提升94个BP至为3.37%（前值2.42%），住宅用房竣工面积增速重新回到正值区间为0.47%。

　　行业述评

　　传统“金九银十”的首月，各地纷纷开启第二轮“九月新政”。9月22-9月25日，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡9个城市密集出台了调控政策。

　　从政策出台时点来看，政府在有意传达出坚定调控不放松的信号，严防死守炒房投机行为在传统销售旺季卷土重来；从跟进城市来看，9个城市多为中西部二线省会城市，且均为前期房价涨幅迅速、库存压力不大的城市，8月份新建商品住宅价格指数中，长沙以16.9%的同比涨幅领涨全国，而库存已不足3个月；从政策内容来看，主要目的在于限制炒房行为的同时不影响刚需，以长沙为例，相比“520”政策，“923”政策主要从三方面加码：限售期增加1年；本地户口仍限购两套但需在第一套房取得不动产权属证书3年后方可购买第二套；外地户口购房缴纳社保期限增加12个月，联系此前出台的人才新政，政府引导人才落户增加刚需同时打击炒房行为的意图明显，而供给端方面，在政府严厉政策之下，开放商观望态度将有所松动，捂盘惜售行为减少。而且随着调控期的拉长，开发商在资金压力下也将逐渐加大推盘力度，有利于增加供给，缓和房价。