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行业点评:房地产调控加码升级 行业整体盈利下降

广州房地产网-房掌柜 2017-10-12 13:48:23来源:财富证券 观点指数
[摘要]9月商品房成交同比增速降幅扩大,一二三线城市成交增速继续维持全面下滑的态势。...

  9月成交同比跌幅扩大

9月商品房成交同比增速降幅扩大,一二三线城市成交增速继续维持全面下滑的态势。9月,30大中城市商品房成交套数133229套,同比下降45.40%,跌幅相比上月大幅扩大6.65个百分点;成交面积1399.61万平方米,同比下降46.92%,跌幅扩大6.31个百分点。其中一线城市成交套数与成交面积同比增速降幅有所收窄,但二三线城市同比增速均出现较大的下滑。

  图:30大中城市商品房成交套数同比增速

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  9月,30大中城市商品房成交环比增速同样出现大幅的下滑。9月,30大中城市商品房成交套数环比增速为-4.25%,下降7.94个百分点回到负值区间;成交面积环比增速为-3.90%,下降7.95个百分点。其中三线城市环比增速下降幅度远大于一二线城市,三城市成交套数与面积环比增速分别下降22.55、25.33个百分点。

  9月存销比继续上升

  9月,10大城市商品房存销比(套数)上升至8.76个月,存销比(面积)上升至10.05个月,环比分别增加0.83和1.03个月,增幅为今年以来最大月份,存销比连续5个月上升,销售情况继续维持冷淡。其中,一线城市存销比(套数)为7.87个月,环比增加0.78个月,一线城市存销比(面积)为9.76个月,环比增加1.04个月;二线城市存销比(套数)为9.24个月,环比增加0.86个月,二线城市存销比(面积)为10.19个月,环比增加1.01个月。

  图:10大城市商品房存销比(套数)

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  从跟踪的12个城市住宅去化率来看,一线城市北京、广州住宅库存去化率继续维持上升的势头,调控政策在一线城市的效果继续深化。二线城市中南昌、南京、宁波、苏州住宅去化率均有较为明显的上升,但从住宅去化率的绝对数值来看,不少强二线城市的去化率较低,库存压力较小。

  8月投资增速持平

  根据国家统计局公布的房地产投资数据,1-8月份房地产开发计划总投资增速环比继续持平,为10.80%(前值10.80%)。房地产开发投资完成额增速也环比持平,为7.90%(前值7.90%)。

  8月土地购置面积累计同比增长10.10%,同比增速相比7月下滑1个百分点,环比增长14.66%;土地购置费用累计同比增长18.00%,相比7月增速提升1.9个百分点,结束了连续三个月同比增速下滑的态势,环比上涨20.68%。平均地价同比上涨13.75%,增速大幅提升4.65个百分点。土地市场持续火热且分化较严重,40大中城市中一线城市、二线城市土地购置面积同比增速已连续4个月下滑,而三线城市土地购置面积同比增速则连续3个月上升。

  8月房地产开发资金同比增长9.00%,相比7月下降0.7个百分点。在各项资金来源中,国内贷款增速略微下滑至19.00%(前值19.80%);自筹资金降幅继续收窄,为-1.70%(前值-1.90%);其他资金来源(个人按揭贷款、定金及预收款等)同比增速继续下滑,为13.40%(前值14.80%),整体来看房地产开发资金增速呈持续下滑的态势,其中贷款增速在6月短暂冲高之后7、8月下降幅度较大,随着银行严控资金流入房地产同时不断高房贷利率,后续房地产开发资金同比增速可能继续保持下滑趋势。

  图:房地产开发投资增速

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  施工面积增速依旧保持在3%以上,未有大幅波动,略微下滑7个BP至3.09%(前值3.17%),其中住宅施工面积同比增速上升1个BP至2.78%(前值2.77%)。房屋新开工面积同比增速下降35个BP至7.64%(前值7.99%),其中,住宅新开工面积同比增速已连续5个月下滑,8月累计同比增速为11.65%(前值11.92%)。办公楼新开工面积同比降幅收窄,为-6.45%(前值-8.87%)。房屋竣工面积同比增速止住了连续半年下滑的趋势,提升94个BP至为3.37%(前值2.42%),住宅用房竣工面积增速重新回到正值区间为0.47%。

  行业述评

  传统“金九银十”的首月,各地纷纷开启第二轮“九月新政”。9月22-9月25日,长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡9个城市密集出台了调控政策。

  从政策出台时点来看,政府在有意传达出坚定调控不放松的信号,严防死守炒房投机行为在传统销售旺季卷土重来;从跟进城市来看,9个城市多为中西部二线省会城市,且均为前期房价涨幅迅速、库存压力不大的城市,8月份新建商品住宅价格指数中,长沙以16.9%的同比涨幅领涨全国,而库存已不足3个月;从政策内容来看,主要目的在于限制炒房行为的同时不影响刚需,以长沙为例,相比“520”政策,“923”政策主要从三方面加码:限售期增加1年;本地户口仍限购两套但需在第一套房取得不动产权属证书3年后方可购买第二套;外地户口购房缴纳社保期限增加12个月,联系此前出台的人才新政,政府引导人才落户增加刚需同时打击炒房行为的意图明显,而供给端方面,在政府严厉政策之下,开放商观望态度将有所松动,捂盘惜售行为减少。而且随着调控期的拉长,开发商在资金压力下也将逐渐加大推盘力度,有利于增加供给,缓和房价。

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责任编辑:符婉童

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