“930”调控一周年 “紧箍咒”之下的广州楼市低调中活跃

　　又到“930”！

　　近一年楼市政策不断收紧 市场降温逐步稳定

　　2016年国庆期间，楼市限购政策密集出炉，取代堵车堵人青岛大虾等事件成为吸睛神器，顺利抢占头条！

　　9月30日，北京率先出台房地产收紧政策，掀起新一轮全国调控热潮。随后，至10月6日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞圳等20多个城市陆续出台针对房地产市场的限购限贷政策，给当时火热的楼市狠狠地浇下了一盆凉水。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2017年以来至今，全国已有超过100个城市(县级以上)发布了150余次与房地产调控相关的措施，其中仅北京一个城市就发布调控政策超过20次。如果从去年9月30日开始算起，调控城市和调控措施只会更多。

　　至今，在各地调控措施不断升级的作用下，已经形成了“从限购、限贷、限价，到限售、限商，再到租售同权、购租并举”的局面，燥热的房地产市场明显降温，逐步回归稳定，促使住房向居住属性回归，抑制投资投机。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，与往年相比，2017年楼市调控政策的基本面出现了根本性变化，即过去的调控更多的集中在事后管理，而今年楼市调控更多的是集中在预期管理，在房地产市场未出现不稳定因素的前提下提前发布新政，比往年的楼市调控措施效果更好。

　　国家统计局新闻发言人刘爱华表示，房地产市场经过去年以来的调控，效果不断显现，热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制。今年8月，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。同时，去库存进度加快。8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点。

　　多重政策下，广州楼市走向低调且平稳

　　在全国楼市政策收紧的背景下，2016年10月4日，广州紧跟各大城市楼市调控步伐，重申严格执行此前的限购政策，并将首套房首付比例提升至30%。不过，相对比其他城市，这一政策还算宽松，对楼市整体影响不大，这一点在广州楼市后续几个月的楼市成交数据中得到了体现。

　　2016年10月、11月、12月，广州一手住宅网签量均保持破万套。全年有9个月的成交量上万！

　　进入2017年，广州楼市经历了一次“过山车”般的历程。春节传统淡季过后，3月广州一手住宅成交迎来小高峰，达15798套，创下了广州单月成交量的最高记录。

　　也就在这个3月，广州连续两次重拳出击，出台楼市调控新政。

　　3月17日，广州出台调控政策，涉及广州户籍单身人士限购一套，外地户籍连续社保由3年变为5年，以及首付比例“认房又认贷”的要求等。

　　3月30日，广州加码调控政策。要求个人取得不动产证满两年后方可转让（企业三年），外地户籍人士在增城从化限购一套。此外，新政还规定商服类物业销售对象是法人单位，不得销售给个人。犹记得，3月30日晚，广州楼市是一片哀嚎。

　　在随后的几个月，广州还相继出台了限售、限价等措施，导致部分开发商通过“双合同”规避政府限价政策，使得房价明降暗升，大幅提高了购房者的首付比例。

　　另外，不少银行在首套房贷利率方面一再上调，首套房贷款利率折扣从年初的85折上调至9折、95折、重回基准利率、在基准利率上浮5%—10%。据不完全统计，目前广州19家银行中，首套房贷利率上浮5%已是最低水平！而房贷利率的上浮，虽然在一定程度上打击投机投资者的积极性，但也意味着有真正购房需求的人购房时需支付总利息多了，买房的成本就增加。

　　多重措施加码下，效果还是非常明显的。虽然成交量一路下滑，但整体房价还是较为稳定。

　　330新政后，4月广州一手住宅卖出7983套，相比3月直接折半。5月广州一手住宅成交6568套，以往的“红5月”并没有出现。直到这个9月，截止至9月29日，一手住宅仅卖出5139套，仅略高于2014年9月。要知道，2016年9月，广州一手住宅可是卖出了13606套！

　　逐渐活跃！“金九银十”仍为市场重要节点

　　光看成交数据，或许大家均为今年的“金九银十”捏把汗。不过从近两周楼盘推货情况来看，广州楼市或许逐渐复苏了，许久未见的大规模推货场面终于又重现了。大概开发商们估摸着已经是时候出手了，再等下去，恐怕就是年底的冲业绩节点了。

　　上个周末（9月23日），南沙多个项目推新货，价格2.6万/平起，还有楼盘吹风价3万/平。这还是你认识的南沙吗？

　　（阳光城丽景湾开盘现场）

　　再上上周（9月15-18日），广州共11盘陆续有动作，2盘推售，9盘开放销售中心、样板间或举办发布会等，其中增城热盘推货去化77%。

　　而对于即将开始的国庆黄金周，据房掌柜不完全统计，广州共有65个项目有新动作，其中16个项目推新或开放样板间，49个项目有活动。看来场子真的要热起来了。

　　对于接下来的市场环境，广州中原研究发展部认为“金九银十”将会是重要的节点；对于卖方而言，迫于年关将至需完成销售任务，同时为房企获得周转资金，减轻经济压力，房企或会采用形式各异的方式让利；对于买方而言，由于广州需求量较大，不少有迫切自住用途的买家亦会在传统楼市旺季入市，因此在政策调控下年内市场能否出现“转折点”，“金九银十”十分关键。咱们不妨拭目以待！