新房

筛选
当前位置:广州房地产网  > 楼市聚焦 > 谈房论市
分享到
微信扫码分享
房掌柜小程序端

房掌柜小程序端

点赞(0)
收藏

陈启宗:寒冰已经融化 恒隆地产2017年中期业绩报告

来源:  观点地产网 广州房掌柜  2017-09-27 09:21:31
[摘要]2017年9月19日,恒隆地产发布2017年中期业绩报告。受益于零售市场复苏及香港楼市的强劲表现,上半年恒隆地产收入微升至港币63.58亿元。股东应占纯利跃升30%至港币38.30亿元。

  2017年9月19日,恒隆地产发布2017年中期业绩报告。受益于零售市场复苏及香港楼市的强劲表现,上半年恒隆地产收入微升至港币63.58亿元。股东应占纯利跃升30%至港币38.30亿元。

  一如过去26年撰写了100多篇《致股东函》,2017年中期业绩报告中,恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗先生继续用自己的文字与股东交流。

  在《致股东函》中,陈启宗对过去几年的经济寒冬做了深入剖析。他认为过去六年经历的重重难关就好像一场“完美风暴”,要想为经济重新注入新活力,就需要将过去积累的库存去掉,同时要加强进出口对外贸易、施展公共投资的魔法,充分利用个人消费等优势。

  在奢侈品零售方面,陈启宗相信寒冰经已融化。尤其上海恒隆广场收入增长23%、零售额上涨29%的突出表现,让其觉得复苏强劲。

  展望未来,陈启宗透露恒隆于香港大量购入土地发展住宅的可能性不大,因为太多土地竞投者推高呎价。随着香港住宅库存的销售,恒隆将会逐渐成为租赁业务主导的公司,并有意在内地购入更多土地,扩展租赁组合。

  此外,陈启宗提及,恒隆还会推售豪宅单位,配合内地租赁项目发展,虽然前者的盈利贡献相对于恒隆的整体业务而言预期不大。但不排除恒隆有一天在豪宅市场上大展拳脚。

  以下为陈启宗先生亲笔撰写的恒隆地产有限公司2017年中期报告致股东函全文,观点地产新媒体继续第一时间新鲜呈现,以飨读者。

   业务回顾

  一年前,本人曾在此提及中国经济的寒冬有温和回暖的迹象,尤其在奢侈品零售方面。及至今年1月,本人对市场前景更为乐观,但仍不欲妄下定论,现在本人相信寒冰经已融化。

  我们上海物业的奢侈品租户的零售额录得强劲增长,通常从一线城市开始的经济复苏,极有可能扩溢至其他城市,部分但并非所有品牌正开始再次扩充业务。

  基于租赁合约的性质,租金收入尚未反映零售增长,但有关增长势必出现。

  过去六年,我们经历的重重难关就好比一场“完美风暴”。这次与1978年年底国家市场开放以来,过去的所有经济低潮不同,历时最长。

  刚过去的经济低潮虽然部分源于政府政策,但仍以经济因素为主。实施多年的宽松货币政策导致产能过剩、商品及工业制品库存过多等问题,所有这些因素都会带来调整。

  这次调整还有至少一个不同之处,以往政府均竭尽所能振兴市场,而且大多取得成功。这次政府却未有强势介入,显然认为不需要过度干预。

  导致经济放缓还有其他原因,其一是出口增长减弱。国际贸易本地化相信是一大主因,这点在本人六个月前撰写的致股东函中已提及。

  另一个与我们行业相关的具体因素,有说是店铺空间供应过剩。举例而言,在我们早年继上海后发展的沈阳市,其零售面积据悉较悉尼和墨尔本提供的总和还要多。可幸的是,沈阳市内属世界级的购物中心寥寥可数,而我们占了其中两座——市府恒隆广场及皇城恒隆广场,它们分别属奢侈品及副奢侈品类别,所有其他我们有营运业务的城市也有类似情况。

  另一方面,国际顶尖时装品牌业务亦在2000年代末期过度扩展;至少他们扩张步伐太快。在反贪腐措施和随后的市场萎缩影响下,品牌被逼匆匆关闭部分分店。若静待市场增长数年,品牌之前扩张的业务规模或算合适,但现在时机未成熟。本人可以想像一众品牌的高级管理层经历的心灵创伤,至于他们是否已恢复便不得而知。

  上述同时出现的两个现象——零售空间供应过剩和时装品牌过度扩张——导致一些不健康的经营手法出现。购物商场业主为了争取有限的奢侈品品牌租户进驻,主动提供或被要求宽免租金,又以巨资改善租户设施。这样业主要承受的风险极大,而零售商承受的风险则极少,他们大可随时结业离场。部分国际顶尖品牌只因免租优惠而在劣质物业开店,此举令人大感惊讶。若市况转差,他们大可轻松离场,购物商场业主可谓束手无策。而事实上,时装品牌自身的商誉亦会因此受损,对品牌资产百害而无一利。

  在这样的市场条件下,只有我们此等最佳的世界级购物商场才能免受上述经营手法影响。即使没有提供此等匪夷所思的条款,顶尖品牌仍然选择在我们旗下的购物商场开业,因他们深知在此可有更高零售额。

  “完美风暴”的另一方面与离岸购买奢侈品有关,内地与西方国家之间的税项和价格存在差异。其中一家国际顶尖时装集团的年报曾指出,尽管全球销售额近四分之一来自内地顾客,但在中国境内(香港除外)进行交易的仅占购买总额的5%至6%。直至两年前人民币走势持续强劲,令海外购物更形吸引,也使问题更趋严重。

  过去数年,电子商贸发展一日千里,夺走了实体商店的部分市场份额。此现象促使“实体商店已死”之说不胫而走。纵然这种预测难言准确,但人们亦不应掉以轻心,忽视这种新销售模式的影响。一个市场的各类产品,其线上与线下的销售比率终究会趋向稳定。可幸的是,一如本人过往剖析的原因,我们此等顶级购物商场所受的影响必定较小。

  社会心态在“完美风暴”中亦发挥了作用。当职位创造及/或薪金增长缓慢时,市民对前景欠缺信心,消费自然减少。楼价增长速度周期性放缓令情况恶化,由此所造成的负财富效应可以很严重。

  值得一提的是,中国经济放缓对全球的影响。数十年来,有说只要美国经济“打喷嚏”,世界各国便会“感冒”,部分更会“感染肺炎”,这就是全球化的本性,现在这种说法放诸中国也适用。

  商品充裕的经济体如澳洲所受的冲击最大,能幸免的国家少之又少。全球各国都在祈求中国经济复苏。此情此景,在20年甚或10年前实是难以想像!再者,中国经过20年至30年迅速的财富积累,其个人消费无可避免会增加,这绝对有利我们的业务发展。

  那么有何因素促使中国经济复苏呢?当中的内在因素远较外在因素重要,正是中国修整了内部问题,才能为经济注入新活力。

  首先,库存会随着时间消耗。减少库存和移除多余产能,配合整体市场去杠杆化,以及将贷款重新分配予高生产力的投资项目,自可为整体经济带来积极正面的影响。

  国际方面,2013年国家主席习近平提出的“一带一路”倡议正开始带来成果,而且不仅中国受惠。去年一位巴基斯坦前首相向本人透露,当地正获注资约400亿美元,以发展港口、道路和铁路等设施;可见“一带一路”让各界受惠。本人建议读者细阅母公司恒隆集团有限公司的致股东函,内有详尽阐释。

  第二,进出口对外贸易均有改善。政府加强主要贸易经济及人民币弱势,绝对有助出口增长的复苏。

  第三,向来是经济动力之源的公共投资,再一次施展魔法。西方国家认为没有任何经济体系可永远依赖公共投资带动经济增长,此说所言甚是。然而,中国对基建的需求殷切而庞大,离饱和程度甚远。在众多基建投资项目中,单以改善环境为例,就需耗费数千亿,甚至数万亿元人民币。

  第四,个人消费规模持续扩大。事实上,我们仰赖的奢侈品业务表现出众,零售增幅最高。由于薪酬持续增长,高学历人士尤甚,因此纵使经济放缓五年至六年,也没有拖慢城市居民人数增长的步伐。现在他们都是高价商品的潜在消费者。最近住宅楼价上升亦利好市况。

  高端商品市场似乎已停止跌势,现时我们看到的是正常市况下的真正需求。市场起跌难免,但总体而言,我们或会见证日后持续多年的升势。现时的升幅既属系统性质,也属周期性质。

  就零售市场复苏而言,香港落后内地大概一年。12个月前本人曾撰述,一线市场如上海的市况稍有反弹迹象。现时我们看到香港的市况也一样。至于未来香港市场如何持续升势和升势有多强劲,则有待观察。

  纵然近年本地市场疲弱,但我们仍表现超凡,主要由于我们能在情况恶化前及早采取资产优化措施,故我们似乎能逆市上扬稳步增长,而其他人则停滞不前。但多年来的超水准表现却导致租金高企,是以更难保持强劲升势。因此,我们的业务增长率或趋温和。虽然这与直觉相悖,但仍属理性。

  香港零售业务的“新常态”是另一重点所在。多年前内地旅客涌现,令租金水平大幅飙升。业内人士均洞悉中国不仅是外游人数最多,亦是人均旅游消费最高的国家,可惜香港对大部分旅客而言不再是首选的购物目的地。

  当这群富有的消费者开始转战台北、东京或首尔等其他地方,本地的零售商再也不能承受他们和业主都习以为常的极高租金,过往鲜见的空置店铺现象开始出现。人们不久便要向现实低头,接受租金水平较以往低的新常态。某些物业的租金,其下跌百份率更见明显。幸好我们的香港租赁组合向来以本地消费者为主,故此所受影响不大。

分享到:
责任编辑:陈淋运

转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
楼市爆料寻求报道,请点击这里
文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房掌柜赞同其观点。

新闻排行

新闻推荐

  1. 1官宣 广州楼市新政出台:认房不认贷!
  2. 2战线再收缩,退出广州项目,南京本土房企弘阳回血2.95亿加强现金流
  3. 3广州龙湖御湖境全新高定滨江奢宅 共鉴珠江传奇
  4. 4广州·鹏瑞1号全球新闻发布会举办 湾颂艺术中心正式发布
  5. 5广州·鹏瑞1号全球发布暨音乐盛典举行 全面超越深圳湾1号
  6. 6第一太平戴维斯荣膺2023投资广州全球合伙人,赋能广州高质量发展
  7. 7广州白云湖9个重点项目签约,投资总额超百亿
  8. 8恒基地产与兴业银行签订300亿元绿色及可持续发展战略合作协议
  9. 9万物云获摩根大通增持10.66万股 持股比例升至10.04%
  10. 10招商蛇口子公司为广州招商2.57亿元借款提供差额补足承诺

楼盘推荐

视频推荐