肖磊：限购限贷冻结投机交易 地产进后市场化时代

　　上周末，楼市调控的消息再次占据了头条。不同的是，此次加码采用了“冻产”。据媒体报道，22日至23日，2天内8个城市密集加码楼市调控措施，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个城市中6个城市实施了限售。

　　对于房地产市场来说，今年格外特殊。一方面是限购限贷的持续升级，另一方面是诸多长效机制政策的出台和执行。在如今环球经济流动紧缩、国内坚定去杠杆的背景下，上述两方面的行动并非偶然。

　　今年调控目的与以往截然不同

　　纵览今年以来的限购限贷升级，时间节点选择都是购房旺季。

　　首先来看本次调控加码，时间恰逢十一黄金周之前。在此次8城市发布楼市新政前，北京等城市早已率先采取了更大幅度的上浮利率措施，其中，首套房贷利率较基准利率上调5%-10%，这已是北京今年以来第六次调整房贷利率。再看此次调控升级的几大城市中，程度最低也是新购住宅需满两年才能交易，一些城市需要满三年以上才能交易。

　　今年的另一调控节点是五月。彼时各地出台新的限购限贷措施，以及对原有限购限贷政策的升级，包括北京、上海、广州、深圳等数十个省和城市。

　　当时河北保定市还加了一条，对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”的“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得房产证之后，未满10年，不得买卖。此举被称为“史上最严10年限售”。

　　今年连续两次历史性升级限购限贷措施，跟历年调控手段上或许类似，但性质和背景已发生重大变化。此前，调控是为给房地产市场降温，抑制投机性需求，解决房价短时间内上涨过快；然而，此次限购限贷政策，真正的目标是要改变现有房地产行业运行机制。

　　标普降级：负债攀升的背后是房地产业

　　自从五月份升级限购限贷开始，敏感者或可发现风向已然转变。从政策面看，关于房地产市场的“长效政策”不断，首先是广州等地的“租售同权”，而后是北京等地的“共有产权”，再到国土资源部、住房城乡建设部关于上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。判断调控的长期性与短期性，关键在于是否有配套政策出台。自5月限购限贷升级后，开启的租赁住房市场推进计划等系列政策，其意在彻底改变房地产行业运行逻辑——“组合拳”政策的有序推出，是之前中国房地产市场没有见到过的。

　　自从1987年深圳拍出第一块土地，中国房地产市场自此开启了长达三十年的，类似香港的发展模式。这一模式不仅给各地方政府带来充足建设资金，也刺激了房地产相关产业发展，房地产行业对中国GDP推动更进入不可忽视的阶段。

　　然而，这种模式发展到今天，种种迹象表明其已完成了使命，如再持续，不仅地方政府发展其他产业的积极性受阻，负债意愿更会攀高。如此一来，金融资源很难分散到其他领域，房价泡沫的持续也会大幅抬升民众和创业者生活成本，中国经济从房地产行业受到的负面影响，将远超正面贡献。

　　从全球市场看，中国正处金融行业开放过程中。近期，标普等国际评级机构，屡次下调中国信用评级，其原因跟银行、地方政府负债等有很大关系。如果因房地产行业负债率高，以及其价格等风险难以化解的问题，导致评级机构持续对中国金融机构，以及主权信用评级说三道四，势必会带来巨大的资产估值问题。如此一来，中国政府、企业、民众的负债成本将上升，这意味着未来中国经济增长中的大部分收益都将被利息吃掉——这是评级机构的威力，也是中国为什么要坚定解决房地产问题的主因之一。

　　租赁住房未建成前，新房缺口依然存在

　　由于房地产问题，牵扯到金融机构、地方政府，以及民众负债问题，任由房地产行业负债式无限扩张是不可能的。因此，近年高层反复强调“形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。

　　事实上，建立房地产行业长效机制，目的是要以市场化之外的方式，解决民众住房难等诸多问题，如提高投资需求成本、降低房价预期、逐步研究房产税等。中国经济此前之所以完全依赖市场化的房地产业，根本原因在于房子于国于家，都是巨大开支，以福利方式解决民众住房问题成本巨大。

　　但今日不同了，政府通过共有产权、租售同权、集体土地用于出租房建设等方式，正在将房地产行业完全靠市场化解决的逻辑，转入到以市场化为主，计划福利性质为辅的模式。

　　回归到此轮调控，房价会如何变化呢？

　　笔者以为，正在升级的限购限贷政策，确实会有很大抑制作用，但从长期判断，这种冻结流动性的办法，属于非常之举，对整个市场的影响反而会出现反弹。比如，延长出售周期会导致一定期限之内，二手房的供给持续减少，在更多租赁住房未建成之前，民众对新房的需求依旧会增大。因此，如果新房供给难以增加，就算出现限价政策，新房也不得不变相涨价，由此滋生的腐败等问题，也会逐步暴露。

　　需要注意的是，虽然中国房地产市场还未成熟，因此有必要抑制过热投资需求。

　　不过，相比之下更需尽快落实长效机制，否则限购限贷给二手房市场带来的影响，可能会导致房地产业的流动性迅速冷却，而中国目前北京上海等城市，二手房交易量已占到整个交易量的50%以上，若流动性冷却则会直接影响政府税收。如果再加上从土地拍卖等收入的减少，很多地方政府的收入会出现很大的问题，这对于中国经济来说也存在一定压力。

　　因此尽快落实租赁市场，更多增加房地产市场的有效供给，才是解决房地产问题的根本办法。