广州拟推动房屋租赁实名制 租金回报率低成难点

　　随着近几年房价上涨，在大城市买房难度增加。近期，国家出台政策大力鼓励租赁市场的发展，保障居者有其屋。

　　在推动租赁市场发展方面，广州一直走在全国前列。继7月17日发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，率先试点发展租赁市场。随后，广州租赁配套政策不断完善，9月11日首次推出“全自持”用于租赁住房的住宅用地。

　　近日，广州市住房与城乡建设委发布《广州市房屋租赁网上备案规则（征求意见稿）》公开征求意见，市房屋租赁管理机构应当建立广州市房屋租赁政府信息服务平台，推行房屋租赁合同网上备案，未来租赁双方或均需在广州市房屋租赁政府信息服务平台实名认证。

　　拟推动房屋租赁实名制

　　为加强房屋租赁信息采集，广州市住房与城乡建设委发布《广州市房屋租赁网上备案规则（征求意见稿）》发布租赁新规15条，未来广州市房屋租赁管理机构应当建立广州市房屋租赁政府信息服务平台，推行房屋租赁合同网上备案。

　　意见稿显示，租赁双方自行签订房屋租赁合同、住房租赁企业出租房屋以及经房地产中介服务机构促成签订房屋租赁合同，出租人、房屋经营机构以及房地产中介服务机构均需要办理房屋租赁合同网上备案手续。

　　广州为首批12个试点租赁发展的城市之一，于7月17日发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》后，广州在大力推动租赁市场的发展，《房屋租赁网上备案规则（征求意见稿）》进一步的落实了《发展住房租赁市场工作方案》。

　　同时，根据广州市国土资源和规划委员发出的《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》，广州将会推出租赁住房用地，并于9月11日挂牌2宗自持的住宅地块。位于广州开发区开泰大道以北、开达路以西的KXC-K1-9地块，占地较小仅7030平方米，起拍总价为15150万元，楼面地价为7183元/平方米。

　　另一块为YH-K2-4地块，总用地面积为169572平方米，地块要求企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。两宗地块均采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让。

　　随着新房销售完成以及住宅租赁用地面世，广州租赁市场将不断扩大，规范化发展对于促进租赁市场稳定发展具有重要作用。

　　盈利困境

　　据了解，为了更好实现对流动人员的管理，国家已实行出租房屋备案制度，确保出租房实名登记。方圆地产首席市场分析师邓浩志接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，现在网络登记备案更便利，但落实的难题依然存在。

　　根据早前广州市地税局发布《广州市地方税务局关于调整我市个人出租房屋税收政策的公告》，月租金收入未达2000元的，税费综合征收率为4%；月租金收入2000元以上（含2000元）、3万元以下（含3万元）的，税费综合征收率为6%；月租金收入3万元以上、10万元以下（含10万元）的，税费综合征收率为7.9%；月租金收入10万元以上的，税费综合征收率为8%。

　　邓浩志指出，实名登记备案出租房屋需要缴纳税费，由于租金回报率较低，很多人还是不愿意的，所以房屋租赁实名制的落实存在一定的困难。

　　开发商拿地自持发展租赁业务，项目周期回报较长，需沉淀大量资金，目前租金回报率较低。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上直言，万科泊寓的回报率如果能够达到1%~2%，就很满意了，未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。

　　邓浩志指出，当前房企融资收紧，成本增加，租金回报率尚不能覆盖资金成本，拿地发展租赁物业加上交付的税费，这对开发商来说是一个亏本买卖。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，想让一项业务得到发展，就需要让其在市场运营机制中有利可图。租赁市场发展，实名制以及备案登记机制的推动，需要出台相关政策扶持，让租赁业务有利可图。

　　租赁物业需要寻求退出渠道，减轻开发商的资金沉淀压力，邓浩志认为，没有资产证券化的助力，租赁业务发展将困难重重。