马光远：短期政策对房地产影响较大 房价很复杂

人物简介

　　马光远：甘肃静宁人，毕业于中国人民大学，独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员。学术旨趣主要在宏观经济、民间投资、房地产和产业安全等领域。正筹办国家经济安全与战略研究院。兼任北京市政协委员、民建北京市金融委员会副主任，北京市西城区政协常委、经济委员会副主任等职务。是英国《金融时报》、《经济观察报》、《中国经营报》、《南方周末》、《南方都市报》等媒体的专栏作家和特约评论员。

　　精彩观点

　　投资究竟进入到什么样的一个时代。我觉得投什么不重要，跟谁投可能才是最重要的。刚才牧笛讲你是不是卧在床上不重要，你卧在谁的床上最重要。估计他经常卧在别人家的床上。

　　关于房地产，我讲几点。

　　第一，房价很复杂。我们这么多年研究房地产，很多东西我们没有搞清楚，房地产领域最基本的四个问题，我到今天都没有答案。中国有多少房子？我不知道。我连中国老百姓家里有多少头母猪，我都知道。但中国有多少房子我不知道。缺不缺地，我不知道。房价高不高，我也不知道。

　　房价高吗？89年人民日报写了一篇文章，房价猛涨，百姓望楼兴叹，当时上海房价2300元、北京房价1900元。然后房价猛涨，老百姓受不了了，当时《人民日报》替大家算了一笔帐，说一个大学生毕业以后不吃不喝需要多少年才能买到1900的房子，大体需要100年。现在北京的房价从1900过了5000过了1万、3万、5万，现在均价6.5万，四环以里几乎没有低于10万的房价，一个大学生毕业以后不吃不喝在四环里面买一个房子至少需要一千万，他需要多少年？我算了一下，大体得从乾隆年间开始工作才能买房子。房子贵吗？1900的时候觉得贵，现在也觉得贵。所以中国房价没有便宜过。看中国房价最正确的姿势是看“后视镜”，往回看我们发现每一年房价都很便宜。所以关于要不要买房子？正确的问法是五年以后你如何看北京、上海2017年的房价，答案你们自己想。

　　第二个问题，房价谁在推。这么多年，我们听很多人讲房价究竟是谁推起来的。我只想告诉大家一个基本尝试，房价是政策推起来的。政策是绝对第一位的因素。为什么这样讲？中国房价三次暴涨的周期，2009年、2012年、2016年，因为在暴涨以前政府出台了大规模的刺激政策，2009年以前4万亿，2012、2013年放松调控，2016年为什么暴涨，2015年会去库存，所以大家记住政府的政策是绝对管用的。政府想把房价搞起来，能搞起来。政府想把房价往下打，也能打下来。现在很多人误解，认为政策无用。我告诉大家，政府特别惯用。政府鼓励大家买房子的时候，大家一定要买房子。很多人受了误导，说政府鼓励买房子的时候坚决不能买，错了，政府的其他事儿可以不听，这个事儿必须听。能不能打下来？能打下来。

　　现在整个房价的走势怎么走？这一轮调控以后房价怎么走？我在这三年的时间，每年年底都写一篇对下一年房地产走势的展望。我2015年底写的文章是以下几个城市2016年房价可能大涨。你看看这些城市大涨没有。2016年底的文章是中国房地产半年以后将变天。今天变了没有，变了。为什么？因为如此严厉的政策调控，任何坚硬的价格也一定往下走。所以大家记住这一次调控本身一定会让价格下来。有些人不相信眼泪，说北京房子永远会上涨。这个世界没有什么是永远的。你千万不要相信有哪个事情永远！你们要成熟一点。很多事情变化背后一定要看因果关系。所以房价谁在推，政策在推，房价能不能掉下来？政策会让你掉下来。政策会不会变？

　　最近我看到很多表态，说我们这次政策绝对不会虎头蛇尾，我告诉大家这次政策肯定会虎头蛇尾，为什么很多人改革、调控政策无用，是因为我们的政策从来坚持不住，中国房地产政策最长的周期不超过两年。所以，我的结论是到明年年初，大家就会看到房地产调控的放松。这次政策本身能够坚持到到明年年初已经很不容易。现在热点城市无论是销量还是价格，包括预期都在出现变化。但是，我有一个基本结论，在这样一个大背景下，未来的房地产究竟会怎么样？我的答案很简单，房地产不会崩盘。房地产资产在大家的资产配置当中仍然会比较重要的一部分。当然不会像现在一样占大家资产配置的80%以上，但是占的比重仍然很大。为什么？原因很简单，就是我认为中国房地产不会崩盘。这是我的结论。

　　为什么不会崩溃？因为中国房地产过去20年，谁在推动？我认为六个力量在推动。这六个力量到今天为止，三个力量基本结束，经济高增长、货币高发行、国际资本高流入基本结束，但是有三个力量仍然支撑着大城市房价往上涨，城镇化、中国经济对房地产的依赖以及中国经济资本化过程还没有完成。所以我说短期房价会跌，但是我从来没有讲房地产要崩盘。我讲房地产要“变天”，指得是和2016年比整个市场的整体价位，我没有讲过崩盘，我从来不讲崩盘，我每年听到有人讲崩盘，我自己听着听着，感觉他自己都快崩盘了，房地产没有崩盘。大家记住，在我们可以看得见的将来，我暂时看不到崩盘的迹象。但是短期政策对房地产的影响非常大。所以我今年给大家的建议，在座各位改投股票，肯定是高净值人士，建议高净值人士减持自己的房产。你有多少房子？我现在在住一套房子，不要减持了，这事儿跟你没关系，你想的有点多。长期来说中国房地产仍然具有投资价值，这是我讲的未来中国城镇化容纳80%人口以上的区域就是这四个城市：全球城市、中心城市、国际城市、区域大城市。长期中国房价仍然的向上，但短期下滑态势非常明显。

　　什么时候可以买房子？最起码等到春节前后看政策变化。当然胆子大的可以不玩房地产，可以玩点别的，刚才叶老师讲投资组合。叶老师讲了那么多，我还是没有明白怎么组合。怎么组合非常重要。这是专业化的时代。我们要看整体划分怎么变？第一个是未来十年全球整体经济不好，大家都不好的情况下，资产收益率当然不会很高。第二，货币政策的总体变化，过去8年防水，现在开始收货币。这是一个转折点，去年的文章中我一直讲全球货币政策的转折点其实已经到来。这意味着资产价格要进行重估。过去是水漫金山，现在是收水，资产价格一定会重估，包括房价。

　　所以在这个大周期里，我们应该看到包括中国货币政策，未来M2增速处在个位数是常态。以前讲“钱多人少”，以后“人继续少”，但是钱不多了。钱可能比较值钱。第三句话是金融去杠杆，金融去杠杆意味着国家整体层面不鼓励高风险投资。高风险投资不代表股市，可能也指房地产，也就是说未来整个投资来讲，你会看到整个投资理念、思路、玩法、游戏规则都会因为这个而改变。大家不要低估了全国金融工作会议对下一步金融市场、金融行为本身的影响，影响会非常大。

　　所以人民日报讲的，包括我们看到的很多情况。最后我讲，睡谁的床很重要。你玩什么其实不重要，谁玩儿是重要的。买同样的股票别人赚钱你从来没有赚过钱的都很正常。所以有人讲下一步要投股票、投基金，这些建议你千万不要听关键是你跟着谁玩儿，谁带着你玩儿，这才是最重要的。所以我的结论是，我可以给大家讲资产配置，但是我认为这些话都是废话。当然我比别人进步一点的是我认为人是不一样的，有些人有钱可以玩儿的邪门一点。所以这三类人里我最担心的是哪一类人。大家认为我对哪一类人最“焦虑碌”，一般人反正没有钱，中产很关键，中产敢不敢投股票，关键是谁被人投。所以在这么一个画风转变的年代，大家记住一点，过去闭着眼睛赚钱的年代已经结束，专业化投资的时代已经到来。不是你投什么，而是你跟着谁来投。

　　“灰犀牛”这个词在全国金融工作会议之后在中国爆红。不仅人民日报评论员文章提醒警惕“灰犀牛”，中财办的官员在谈及中国经济时更是直面灰犀牛，指出了中国经济当前面临的五大“灰犀牛”。

　　在7月29日，功夫财经“炼金之夜”的演讲中，我再次呼吁大家关注大概率发生的“灰犀牛”，而不是小概率发生的“黑天鹅”。我在现场给听众解释，“黑天鹅”是小概率事件，而“灰犀牛”是发生的可能性非常大的事件。用中国股市做例子，你在中国股市赚钱了，那是黑天鹅；你在中国股市被套了，那叫灰犀牛。

　　不同于以往中国经济学界热衷于炒作肤浅的词汇，我一直认为，“灰犀牛”这个词是最该被炒作的一个词。因为，就当下中国经济面临的诸多风险而言，其实都是早已存在但又因为有些人一直侥幸这些风险不会最终爆发而一再视而不见，即渥克所讲的“灰犀牛”，而不是塔勒布所提出的“黑天鹅”。

　　渥克在他的《灰犀牛》一书中尖锐地指出，人类社会最可怕的并非不可预知的小概率事件，而是那些近在眼前的大概率发生的危机。“其实，那些低概率的孤立事件聚成一体时，其发生概率就会远远超过人们的认识。在我看来，众多黑天鹅背后是不断汇聚的高概率的经济危机。”

　　金融危机八年以来，政客、企业家以及意见领袖们对迫在眉睫而且可以预见的危机经常故意视而不见。我们几乎每天看到一些危机，诸如气候变化、恐怖主义、房地产泡沫等向我们走来，但我们什么都没有做。一旦酿成大祸，就把“黑天鹅”理论当成挡箭牌。这是迄今为止人类社会最大的悲哀。

　　过去多年，中国社会也是如此，面对一些危机的苗头，我们一而再，再而三地拖延危机的解决，根本原因就在于我们受“黑天鹅”这个理论误导太深。2013年渥克在达沃斯论坛第一次提出灰犀牛理论，我立即被这全新的思想所倾倒和折服，并有某种心有灵犀的感觉。因为在过去多年，每一次听到“黑天鹅”的时候，我都公开反击，告诉大家世界上没有什么黑天鹅。听过我现场演讲的人都应该知道，在过去几年，我不断的用渥克的灰犀牛理论强调全球出现的很多危机事件的必然性。可惜这个理论在中国一直没有得到重视，直至全国金融工作会议之后，人民日报的评论员文章终于让大家找到了共鸣，让大家感受到那些未来有可能引发系统风险的因素，都是“灰犀牛”而不是“黑天鹅”。

　　在媒体热炒“灰犀牛”的同时，官方对这个词也给予了积极的回应。中财办的官员不仅承认“灰犀牛”的存在，而且列举了目前中国存在的五大“灰犀牛”，包括影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资。

　　我想，不管大家如何分析中国面临的各种“灰犀牛”，一个基本的共识是，中国在很多领域存在“灰犀牛”，中财办官员列举的这五个领域无疑是中国面临的五大挑战，形式多样的影子银行问题，不仅不断冲击银行业安全的堤坝，更是危及老百姓的财富安全，僵尸企业背后的高杠杆也是多年来大家都非常关注的。

　　但并不意味着除了这五个“灰犀牛”，就没有别的。我在之前的文章中提及“灰犀牛”，在我看来，可以被视为有可能引发系统风险的，主要包括企业债务杠杆，房地产泡沫，各种各样的金融庞氏骗局，民营企业家不安全感导致的信心缺失，制造业面临的巨大困难，以及贫富差距等问题。

　　应该说，我所言的这些领域，和中财办列举的各种“灰犀牛”大体差不多。但我觉得，中国面临的“灰犀牛”，除了具体领域，更重要的，还有那些看不见的，隐藏在企业家内心深处的东西，比如，影响企业家对中国经济信心的一些东西，也是真正的“灰犀牛”。贫富差距问题，是足以影响民心和“士气”的东西，对贫富差距，对企业家的信心不给予足够的关注，可能在整体上对中国经济的未来造成很大的冲击，我认为，其杀伤力甚至比那些具体的领域还要大。

　　至于很多人关注的房地产，算不算当下中国最大的“灰犀牛”？房地产泡沫的问题肯定是“灰犀牛”，这是毫无疑问的。我在上一篇文章中也提到，在房地产市场已经变天的情况下，一定要警惕风险，特别是去年的热点城市，没有必要在这个时候火中取栗。在政策的打压下，去年15个热点城市房地产下半年走入下行通道基本是定局。

　　但是，我想说的是，中国房地产的泡沫问题，如果有智慧的政策而不是现在非常愚蠢的调控，是可以解决的，问题起码没有严重到美国次贷危机前的程度。

　　一些城市的房价太高，存在着泡沫，几乎没有争议，但我认为，房地产领域最大的风险却不是在热点城市，而是今年热炒的，没有任何概念，房子供大于求，经济基础一般，人口在净流出的四五线城市。

　　今年这些城市的房价快速上涨，支撑的理由并不充分，这些城市本来存在很严重的“数量泡沫”，经过今年的上涨，价格上也出现了泡沫。在这些城市房子供大于求的情况下，炒作房子有什么价值？好在管理层似乎已经意识到这样玩下去的风险，在最近的高层会议上，已经不再提三线以下城市的去库存政策，这是对的。

　　特别要提醒，在中国经济新周期悄然来临之际，每个投资者都应该具有风险意识，不要想当然。君不见，连国家地震局都开始学习全国金融工作会议精神了，你要是不当心，很可能在大周期变动的时候，成为时代转换的炮灰。