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叶檀:中高端住房一年不到5万套 北京只有三类人能住

广州房地产网-房掌柜 2017-09-13 09:42:20来源:叶檀财经 叶檀
[摘要]9月10号,北京市住建委表示,截至8月底,北京保障房新开工4.9万套,完成全年5万套任务的99%,竣工7.1万套,完成全年6万套任务的118%。...

叶檀:中高端商品房一年才5万套不到 北京只有三类人能住 看看你属于这三类人吗?

  9月10号,北京市住建委表示,截至8月底,北京保障房新开工4.9万套,完成全年5万套任务的99%,竣工7.1万套,完成全年6万套任务的118%。

  今后五年,将按照建设150万套住房的要求,推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。在25万套共有产权住房中,包括转化剩余未售的2.3万套和原计划建设的自住房。

  北京房地产市场将走向平稳,一是人口流入下降,二是住房政府价压着市场价。

  以后,只有三类人可以在北京居住,一是北京土著,二是人才,三是全球有钱人。

叶檀:中高端商品房一年才5万套不到 北京只有三类人能住 看看你属于这三类人吗?

  人口流入下降

  今年1月,北京统计局发布数据显示,截止2016年底,北京市常住人口为2172.9万人,比2015年末增加2.4万人,增长0.1%。增量比2015年减少16.5万人,增速比2015年回落0.8个百分点。

  从2011年以来,北京市常住人口增量与增速连续六年下降。从2011到2015年,北京市常住人口增速从2.9%降至0.9%,2017年力争常住人口控制在2200万人以内,城六区人口在2016年计划控制目标的基础上再下降3%。

  赶人。旧城改造,租房检查,不管你住在地下室,还是城中村,挖地三尺,也要找到人。小公司、低端产业被赶到郊区。北京市统计局披露,截止到2016年底,北京全市减少规模以上法人单位250家,其中城六区155家。有大型国有企业的朋友告知,他们公司也承担减少人口的任务。

  北京总体人口平稳,人口从中心向郊区产业园区迁移,除深圳外,一线城市人口上升的空间已经被封堵。

  房地产同样遭遇严厉控制。

  两类人买不起商品房

  但可以在北京居住

  一类是北京土著,虽然没钱,却可以优先获得住房。

  4月7日晚,同时发布两份文件:《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,未来五年北京全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,保障150万套住房建设需求。

  新建产权类住房约占70%,租赁类住房约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%。而在商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。

  2017年,北京计划供应住宅用地1200公顷,新建住房30万套。其中产权类房21万套,其余是租赁类住房。在产权类房子中,商品房占70%,为14.7万套,其余则为商住等其他产权类房子。在商品房中,中小户型和自住房占到70%,为10万套左右,其余为大户型的房子。

  如果按照往年的惯例,自住房和中小户型商品房的用地各占一半的话,实际能够满足市场需求的中小户型商品房只有5万套左右。

  而且,北京预备将已经入市但尚未销售的2.3万套自住房和未来的20万套自住房都将转为共有产权住房。这些人拥有使用权,但不完全拥有产权,想通过政府补贴的低价房获得资产收益,那是做梦,上海的方法终于推广了。

  当地土著居民受到优待。

  自住房摇号分为优先级和非优先级两种,优先级的是京籍无房家庭和经适房、限价房轮候家庭,非优先级的主要是非京籍和京籍已经有1套房的家庭。

  2016年,非优先级的非京籍家庭根本没有机会分享。统计数据显示,在自住房申请者中,符合优先级条件的占到76%,最终购房者中,优先级家庭占比达到惊人的93%。

  虽然名义上自住房向非京籍开放,每年至少安排30%约1.5万套给非京籍无房家庭,5年累计安排约7.5万,杯水车薪。

  第二类是北京引进的人才,外地也无所谓。

  今年有10万套左右租赁住房。

  这些房子只收租金,只有使用权,没有产权。建在集体用地上,不涉及拆迁,成本较低。有的楼盘每年租金交给乡集体,年底分到当地农民手上。

  两类人从中受益,另一类仍然是北京户籍居民,购买不起商品房,可以申请廉价的租赁房。二是从外地引入北京的人才,这是北京需要的。

  从2011年开始,北京在5个集体建设用地地块开展租赁住房项目试点,可供应租赁住房1.28万套,面向周边产业园区职工、外来务工人员,或由区政府按市场价格整体趸租作为公租房,面向城镇中低收入家庭出租。

  温泉351项目作为海淀区创客人才公租房试点项目,打造双创示范基地;北七家镇项目受众人群主要为未来科技城企业员工及中关村(-- --,诊股)科技园区昌平园区企业人才。

  看看雄安的做法。

  雄安新区党工委副书记刘宝玲表示,新区拟为外来创业、就业者提供租赁住房,租赁超过十年也可以买,一定期限内不能卖。若卖,政府优先以略高于同期银行本息的价格回购。

  十年以上才能获得产权,有了产权也不是完整产权,政府以低价优先回购。想在雄安新区炒房的可以洗洗睡了。

  北京也是如此。

  房品房价格维持在高位

  有钱的外地人买高价房在北京生活

  纯商品房越来越稀缺。

  一年三十万套,减去自住房、租赁房、中小户型,其他大型商品房在4.5万左右,去年北京新房出售11.4752万套,跟800万套的存量比,不值一提。加上房贷利率大幅上升,北京商品房价格基数极高,等到限购取消,只有外地的有钱人才能买得起北京商品房。

  现在,开发商验资,买车位,答精装修合同,层出不穷。所以,商品房价格会跌吗?

  结论:

  新加坡模式在中国再版,只是组屋比例不如新加坡高。

  以后低收入阶层住保障房和租赁房,中等收入阶层住自住房等共有产权房,只有真正富裕的一族,才会购买贵得要死的商品房,商品房一律宽敞,精装修。

  房价不可能跌,但涨幅不再,黄金时代已经过去。

二维码.jpg

责任编辑:陈淋运

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