张达：集体建设用地建租赁房对房价短期影响有限

　　昨日,住建部与国土部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,并公布了13个试点城市名单。该试点方案被部分人士解读为农村集体土地不用经过征地环节直接进入市场,土地成本将大幅降低,对房价将产生重大影响,甚至会出现商品房价格二三折的房子。这个试点方案对房价的影响真会有这么大吗?

　　笔者认为,上述解读存在误读。首先,集体建设用地建租赁住房,仅是在土地来源上的试点,并非土地制度的改变。此前,部分城市新建租赁住房的土地来源多为新增建设用地或采用在新建商品住房项目中配建的方式,但是这些方式土地成本高企,导致建设和运营租赁住房的投资回报率过低。而集体建设用地土地成本相对较低,通过这种方式获取土地建设租赁住房,能够降低租赁住房建设者的成本,提高多种资本的参与兴趣和商业运营的可持续性。

　　北京和上海是最早进行集体土地建租赁住房试点的城市,已经取得了较好的成果,不仅增加了住宅用地来源和租赁住房供给,扩展了集体土地的居住和产业发展功能,同时盘活了低效的集体建设用地,既解决城市周边外来务工人员的居住问题,还能拓宽集体经济组织和农民的收入来源。此次在13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点,也是为了提高存量土地集约利用水平,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

　　其次,租赁市场建设是落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位的重要举措,是建立购租并举住房制度的重要内容,是房地产市场平稳健康发展长效机制的一部分。利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾。但是,要进一步影响房价,还取决于量的多少。目前集体建设用地建设租赁住房仅是在13个城市进行试点,并且采取政府主导、农民集体自愿的原则,试点实施后要在2019年11月开展中期评估,并在2020年底前进行总结,这些试点能否大规模推开及供应量有多大尚不确定,因此对房价能有多大冲击存疑。对于租金,试点方案中明确,集体租赁住房出租,不得以租代售;承租的集体租赁住房,不得转租。要探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动。这意味着未来的租赁市场租金稳定是有保障的。

　　此外,对于集体建设用地建设租赁住房,还有人将此与“小产权房”联系在一起,认为“小产权房”的租赁合法了。实际上,集体租赁住房是经依法批准建设,依法实施不动产登记的用于租赁的住房,而“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不受法律保护,两者有本质区别。