中国楼市的最大风险是“调控政策泡沫” 怎么办？

　　从2008年至2016年，中国针对房地产市场的全国层次的行政、金融调控新政平均每年不低于三次。到了2017年，楼市调控似乎比房地产市场本身更加失控，限购限售、信贷调控、库存调控、“一城一策”以至“一城多策”，产生了租购同权、租购并举、共有产权的多样住房形式。

　　这样的调控节奏和频率，恐怕在经济调控史当中前无仅有，结果是房价在有形之手的干预下大起大落。如果说轧平经济周期、消除经济泡沫才是调控应有的作用，那么如此频繁、临时、药不对症的调控本身就是一种过度繁荣的泡沫。行政干预需求过度旺盛，带来了大量的调控泡沫，它才是中国楼市真正的灰犀牛。

　　一、调控背后的民意之争和“穷人陷阱”

　　政策调整的本质是收入再分配，是利益格局的调整。因此，政策调整总会面对不同群体的不同判断。大幅降低房价，低收入群体会欢呼雀跃；房价继续增长，中高产阶层会喜上眉梢，作为一个在乎民意，不想挨骂的决策者，他会如何行事？根据以往的经验，他多半会选择“打左灯，向右拐”。

　　所谓“打左灯”，是要放出打压房价的口号、做出干预市场的样子，所谓“向右拐”，是要在背后尽量维持现有的利益格局不受大的冲击。无论是广州出台的租购同权，还是北京出台的共有产权都是“打左灯、向右拐”，背后都有笼络民意、利益调和的影子。

　　租购同权看起来是对穷人有益处，毕竟租的起房子的人要远远多于买的起房子的人，政府由此扩大了自己的支持基础。穷人也会觉得欢心鼓舞，毕竟租房就可以享受买房同样的收益。但是，低收入群体往往看不到的是，租购同权并没有包含任何提高供给的信息，没有提供更多的住房、学校、医院，也没有改变户籍政策，只是增加了更多的租房和住房需求，其最后的结局多半是房租和房价都会上涨（详见FT中文网7月24日刊文：租购同权将走向自我否定）。事实也正和预判的一致，南方日报一篇文章报道了政策出台后广州城九区8月份的房价统计，二手住房和租赁市场的价格环比增长分别为3.9%和2.7%。

　　房价

　　助长中国房地产泡沫的三大因素

　　陈凯迹、文一：面对高速膨胀的房地产泡沫，最佳策略并非将泡沫戳破，而是将泡沫增长的速度限制在收入增长的速度以下。

　　共有产权房更是如此，尤其是“共有”两个字隐隐看来是计划经济的回头。可是，共有产权房的实质是将金融杠杆转换成了财政杠杆，即财政资金或者说土地出让金的让渡来支持低收入群体买房，这么做的结果实际上是坐实了既有房价。另外，共有产权在极力地调和市场和计划，可是真正的穷人能够以百分之一、千分之一乃至万分之一的价格获得对价的产权，并获得房屋的使用权吗？结果显然是否定的。

　　政策往往“打左灯、向右拐”的原因，是由于在当代社会结构当中，中产阶层肩负补贴穷人同时反哺统治阶层的重任。一个最好的社会结构必然是中产占劳动人口的多数。很少有决策者愿意直接牺牲中产阶层的利益。更好地补贴低收入阶层生活状况的方法，是不断的壮大中产阶层去创造更多财富，才能有更高的份额用来社会救济。如果总是以一次性剥夺中产的方式来为低收入群体泄愤，并以此来获得政治上的声誉和支持，最后的结果往往是社会所有群体的共输。如果稀缺资本获得更高收益，以及一定的贫富差距不能被低收入群体所接受，往往会带来一系列“打左灯、向右拐”的政策，从而使得穷人的收益进一步降低。这就是收入再分配领域的“穷人陷阱”。

　　这样的事情早就发生过。从2008年左右兴起的经济适用房建设，看起来是为低收入阶层解决住房问题，实际上却带来了大量的寻租空间。天则经济研究所法律与治理中心2015年在30个省会城市开展了公共治理调查，其中涉及到保障房在不同群体之间的分配概率，其中北京市的保障房分配结果如下图：

　　可见党政机关及事业团体的中高层才是最有机会获得保障房的群体，要远高于穷人阶层的概率。在具体数值上看，穷人还是分配到了一些保障房，但是以租赁型住房和郊区偏远住房为主。那些建在市中心区的，具有完全产权的经济适用房，即是最大的寻租房。假设这些经适房只要没有分配给最穷的人就是腐败的话，那么该项腐败金额将以万亿计。当下兴起的公租房、共有产权房，其承诺的社会收益越大、与产权房的收益越相等，便会引来越大的寻租和腐败。也正是由于这个背景，天则经济研究所荣誉理事茅于轼先生曾经说到，“公租房最好不要建独立卫生间”，结果成了全民公敌。

　　因此，楼市调控万万不能将民意，无论是中产阶层的民意还是低收入群体的民意，作为某种政治筹码。“打左灯、向右拐”并不能真正帮助穷人，反而会引致更大规模的腐败。而真正的“打左灯、向左拐”，以所谓共有及类似形式走上计划经济的老路，恐怕会成为真正的经济“灰犀牛”，其结果的不确定性是无法估计的。无论从当下的楼市调控，还是国有企业领域的改革，计划经济的因素以及带来“穷人陷阱”民意在不断的扩大，不得不令人警醒。

　　二、楼市调控的目标和方法避重就轻

　　上述的民意问题，还只是楼市调控的次生问题。更重要的问题是，我们究竟需要一个什么样的房地产市场？目前还未有明确眉目的房地产长效机制，如果不能正面回答这个问题，类似的调控泡沫还会不断出现。其实，不止在房地产市场领域，整个中国的渐进式改革和增量改革虽然带来了非凡的成就，但其负面结果是过于依赖朝令夕改的政策调整，而真正成熟的市场经济所依仗的基本原则却从未予以根本的确认。

　　本轮政策调控的基本缘由，一是认为中国的房价远高于收入，即房价收入比过高；二是认为房地产市场利润回报远高于其他行业，即房市“过于繁荣”。问题是，在这些简单的除法比数中，提高居民收入也是降低房价收入比的方法之一，提高其他行业的利润和繁荣水平也是降低房市的利润回报比的方法之一。可是，在官方的政策解释当中，毫无例外地选择了限制房价和抑制房地产市场发展。可是，真正的问题却全部在于，为什么居民的收入水平赶不上房价的上涨？为什么其他行业的回报赶不上房产的回报？

　　先从居民收入和房产增值收入说起。根据社科院《社会蓝皮书》的调查，2016年受访家庭住房自有率为95.4%，其中城镇家庭住房自有率为91.2%。也就是说，普通居民既在市场上获得劳动收入，同时他们当中的大多数又是房产所有者。房价的普遍上涨使得大多数人的资产增加了，而且增加的速度快于居民劳动收入或工资所得，同时没有造成通货膨胀率（日常生活成本）的大幅上升，可以说这一过程是很大的经济发展成就。房价较快上升，是快速城市化社会的正常过程，而并非巨大的经济失败。