李宇嘉:“新动能”让楼市与经济回到良性循环轨道

　　如今的楼市上游增长与过去的开发投资增长已全然不同。随着住房回归居住属性,先租后买、产权共有、“先小后大”的住房消费模式建立,基于有效需求、内需驱动的开发投资,以及基建和市政投资将快速增长,楼市将告别过去被“工具化”的畸形定位。

　　国家统计局近日在发布下半年楼市“开局”数据时,刻意给出了两个信号,一是楼市上下游都在降温,但总体运行比较平稳。1月至7月,各地商品房销售面积增速(14.0%)和金额增速(18.9%)继续放缓,但依旧保持两位数的增长;开发投资增速(7.9%)比上半年回落0.6个百分点,连续4个月回落,但仍比去年同期高出2.6个百分点。截至7月末,商品房待售面积同比下滑11%,降幅比6月末扩大1.4个百分点,“去库存”在加速。另外,土地购置面积增速从上半年的8.8%增长至1至7月的11.1%,显示开发商并未看淡未来的市场预期。

　　另一个信号是,经济对楼市的依赖度在下降,不宜高估楼市下滑对经济的冲击。今年上半年房地产对经济增长的贡献率是6.2%,而去年同期是8.2%。尽管下降了两个百分点,但GDP增速却从去年上半年的6.7%升至今年上半年的6.9%。而且,在住房回归居住属性的顶层设计框架下,围绕租售并举的长效机制正在形成,房地产公共产品和商品的双重属性将进一步厘清,行业将进入多层次需求理性驱动和良性发展态势,与经济增长的关系将被重新塑造。

　　目前,楼市运行的特征就是高位平衡和上下游背离。今年以来,受连续调控高压、资金面收紧的影响,商品房销售增速延续去年4月以来下滑的趋势,热点城市销售下滑了40%左右。但是,受益于热点城市需求外溢、大规模棚改、三四线城市整体“去库存”、商办物业销售兴起、轨交和高铁带动“返乡置业热”,非热点二线楼市及300多个三四线城市楼市火热,很多城市楼市成交翻了一至两倍。因此,今年以来全国商品房销售面积和金额分别保持15%和20%左右的两位数增长。考虑到2016年全国商品房销售面积(15.7亿平方米)和金额(11.8万亿)创历史纪录形成的高基数,以及政策和资金面收紧,今年以来楼市销售规模能实现两位数增长实属不易,下游需求端处在高位平衡。

　　值得注意的是,近两年“棚改”全面加速,而且货币化安置从2014年的10%迅速提高至2016年的50%,今年预计将超过50%,占商品房销售面积的比重接近20%。前两轮楼市回调,即2008年下半年到2009年、2011年下半年到2012年,共同特征就是销售回落和待售库存高压并存。但是,本轮楼市回调最大不同在于,销售端开始降温,但由于土地供应连续三年下降、新开工连续两年下降,近两年楼市需求却很火热,而且多数城市连续三年推行政策刺激下的“去库存”,致使当前很多开发商已经无房可卖,不得不开启被动的“补库存”。

　　另外,对去年以来各大城市房价上涨,住建部和国土部今年4月联合发布“供地新政”,要求热点城市要加快供地,制订三年供地“滚动计划”,同时启动监管问责。今年1月至7月,大城市供地开始“放量”,50个城市的供地增长了18%,一线城市则大幅增长40%。与此同时,各大城市相继上调了供地计划,10个重点城市“十三五”供地计划比“十二五”增长37%。再有,今年的“棚改”仍保持在600万套的规模,货币化安置比例继续提高。由此,土地购置逆势增长,新开工态势也不错,占新开工71.5%的住宅,1月至7月增长12%,保持了去年同期的水平。

　　照此态势,下半年开发投资有望继续维持在高位。未来,针对楼市的资金面继续紧缩,全国商品房销售增速继续下滑,热点城市销售下滑显著,开发商“补库存”动力会下降,拿地和新开工托底开发投资的动能也将下降。但是,房地产市场化红利将全面辐射到四五线城市。更要注意的是,盘活存量将成为大主题。未来三年,“棚改”将进入高潮。到2020年,“棚改”或将式微,但在改善居民生活水平(尤其新市民)的公共政策主旨下,存量盘活会以替代形式体现,如住区或社区升级、农村危房改造、特色小镇建设、海绵城市、智慧社区、养老设施等。

　　同时,供地和盘活存量空间开始倾向于租赁,这是涉及3亿至4亿人口庞大需求的“新蓝海”。不管各类机构盘活存量物业,进入长租公寓,或国企发挥带头作用,盘活存量低效商业办公、工业厂房并用于租赁,抑或配套租赁住房需求的教育医疗、街道社区管理、市政服务设施等等,都将带来巨大的开发投资、基础设施需求。笔者认为,相比楼市需求端,对上下游、固定资产投资等影响更大的开发投资是楼市政策最该关注的。因此,“棚改”、小城镇建设、海绵城市、租赁发力、大城市旧改提速等等,都有对冲楼市上游开发投资下滑的考量。

　　由此可见,如今的楼市上游增长与过去的开发投资增长已全然不同。一方面,这是满足有效需求、夯实有效购买力基础,保持楼市开发投资的一定规模,为稳增长、经济转型、楼市软着陆创造空间;另一方面,这是单纯的楼市开发投资向4亿多新市民扎根城市后的综合投资增长的转变。

　　不管是新增租赁房、存量盘活用于租赁,还是配套租赁需求的教育医疗、街道社区管理等公共服务设施建设,以及新市民“扎根”城市带来巨大的基础设施建设与改造,都将为楼市带来新动能,也将替代单纯的钢筋水泥式的开发投资,经济增长导向的开发投资依赖度将会随之下降。随着住房回归居住属性,先租后买、产权共有、“先小后大”的住房消费模式建立,基于有效需求、内需驱动的开发投资及基建和市政投资将快速增长,楼市也将告别过去被“工具化”的畸形定位,回到与经济良性循环的正轨。