马光远：共有产权不能降房价 经济适用房违背了保障

　　大家好我是马光远，欢迎收看《财经观察家》。今天我们讨论的话题是房地产市场最热门的话题：共有产权房。

　　【新闻背景】

　　2014年4月，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。2017年8月3日，北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，北京拟推出各区人民政府根据共有产权住房需求等情况，合理安排共有产权住房用地。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，实现网上申请，规范退出机制的宗旨。成都规定，将以往的经济适用房、限价商品住房等并轨管理，统一为共有产权住房。上海实行双困线限制，住房困难和收入困难的人才可享用此政策。深圳将把经适房和安居房由原来的地价暗补改为明补、推出保障房新品种、探索保障房部分产权资产证券化等三个方面开展共有产权试点，进一步提升全市住房保障水平。

　　它是一个什么东西，就是政府和你一起买房子，那么这个房屋的产权属于谁?属于你和政府，政府占一定比例，你占一定比例，为什么你要和政府买房子呢，因为你的收入比较低。我们知道，在中国有两种保障房，一个是有产权的，以前我们的经济适用房、两限房、自住房等等，这些都是给产权的，这些房屋的价格一般都比较低。现在北京市的共有产权房，是在以前北京市推出的自住房基础上升级优化后的一个新品种，以前的自住房本身跟普通商品房最大的区别是什么?就是价格比较低，价格比同地段的商品房要低30%。那么现在把自住房变成了什么呢?变成了共有产权房。所以我们说，一类保障房能够取得产权，还有一类是不是取得产权的，而是取得使用权，比如说廉租房、公租房等等，有政府保障的性质。

　　当然以前取得产权的房子，产权完全归个人。你要拿到共有产权的话，你拿到的价格可能比较低，但是政府要拥有一部分产权，所以这叫共有产权。

　　事实上，北京市政府不是首创，最早其实是英国在搞，但是英国跟我们不一样，英国它怎么搞?英国有一部分人，叫夹心层，就是他既不属于高收入，但是又不属于低收入，低收入政府有保障，比如说你有廉租房等等，有一些保障措施，高收入自己可以买房，那么最尴尬的是哪一部分?就是处在夹心层的这一部分人。英国政府为了解决夹心层这一部分人的住房问题，推出了共有产权房。共有产权房就是政府拿一部分钱，然后由个人拿一部分钱，大家一块来买房。当然它的这个比例是不一样的，比如说你个人占有多少比例，政府占有多少比例，完全是根据个人的经济状况来的，但是它有一个规定，就是说我跟你合伙买房的话，那么你必须比如说在5年以内，你必须把政府持有的股份回购走。它虽然有保障性质，但是房子本身是商品房，也就是直接从开发商那买的。

　　中国最早推共有产权的江苏淮安，是从2007年开始的。到2010年在整个江苏淮安开始推广，江苏淮安的共有产权房是在以前经济适用房的基础上，以前的经济适用房有很多弊端，包括监管的问题、开车宝马的人在经济适用房小区里面居住的问题，等等，包括谋利的问题，有很多人反映说经济适用房违背了保障的性质。

　　江苏淮安为了改变这个状况，就搞了共有产权房。政府规定说，我给你搞一个共有产权房，这个房子现在价格是70万，你周边要买商品房的话是100万，现在你买这个房子的话，你拿70万可以买到这个房子，但是你买到的这个房子有30%的产权归政府，为什么?因为你这个房子比旁边的商品房要便宜30%，要便宜30万。我记得江苏淮安这个模式推出了以后，那个时候大家也跟现在一样在热议。当时我应该写了很多文章，对这种模式本身，我当时是不看好的，不看好的原因是什么?第一个，房子的质量、管理，一系列问题，其实要比周围的商品房要差很多。比如说你同样卖的是土豆，这个土豆是品质特别好的土豆，那个土豆品质比较差一点，你就应该卖便宜，结果江苏淮安的经济适用房变成共有产权房以后，房子的品质可能也没变，政府的优惠也没有变，但是它是完全按照商品房的价格对它进行定价，到最后它里面还占有30%的股份。那这意味着什么?以前政府本来应该给这些低收入阶层的保障性政策，最后居然换算成自己的股份，在里面参股，当一个小股东，在里面还有收益，我认为这种举措本身是不对的，而且以后你很难监管，所以我认为以前经济适用房具有的弊端，共有产权房也是有的，没有改变。

　　而且事实上经过这么一个转换以后，那些应该保障的人不仅仅没有得到保障，而且他拿出的那一部分钱等于是买了价高质次的东西，等于是他吃了亏了。

　　北京市发了这个征求意见稿以后，又搞了一个细则，就是怎么建，这个小区未来应该是怎么样的，那么这个细则我看很多人在解读，说这个小区非常棒，为什么呢，有网络，智慧社区，还有车位，还有这那，好像很好，容积率多少，面积多少，等等。我告诉大家，这些是所有小区现在必配的，你现在见过哪个小区没有网络?我们有时候讲一些东西容易去夸张。我们现在需要去搞的是两点，第一个这个产权，以前你拿70万买的是100%的产权，现在变成共有产权房以后，你拿到多少的产权，你拿到70%的产权，政府把30%拿走了，也就是从一个完全产权变成了一个部分产权，这是一个转换。第二个，这种转换完成以后，它究竟怎么样体现升级，我觉得还是房屋质量的问题，也就是说你的这个小区的质量真的是不是跟周边商品房一样，因为它在定价的时候，它的定价原则非常清楚，就是定价的时候是参照同地段、同品质、同类型的商品房进行定价的。这个定价原则意味着什么?就是它是把自己按照商品房的价格来对待的，与其这样，为什么我们不搞个商品房?有人讲，说这个东西有多好，这个东西以后应该上升为国策等等，我觉得大家可以看一下中国保障房发展的历史，以北京市为例，北京市的保障房做的其实是非常不错的，因为过去多年北京市拿出大量的精力去做保障房，包括以前建经济适用房。当然我要点的是北京市很多经济适用房本质上不是经济适用房，因为过去有很多部委，有很多部门把经济适用房的指标占了，给他们的员工盖房子，这个指标是完全来自经济适用房，所以引起大家很多的反感。

　　我们现在看我们的住房保障监管部门，其实在中国整个的住房保障体系里面，其实我要讲最薄弱的在哪个环节?就是住房保障部门，中央住建部，美国对应的部门是什么?住房保障部。日本对应的是什么?住房保障部门。人家是有专门的住房保障部门来管这个事的。我们的住房保障部门在中央层面是什么?是住建部下的一个司，到地方是什么?是地方住建部门下的一个处，再到县里面就是一个科了。就那么几个人管那么多的房子，你管得过来吗?比如说日本，日本以前盖的很多房子，比如说廉租房，廉租房它是每年要核定住的人的收入的，一旦你收入超过廉租房的标准，它就立即把你赶出来。你如果不愿意出来的话，你要加房租的，我们哪里有这么多人?人盯人下来以后，我们这个部门它要配备非常大，所以我觉得我们现实的这种监管的框架体制下，搞这么多，哪一个不会出问题?这个弊端的根本原因就是我们在住房保障部门建设层面太薄弱了，需要把它单独成立出来，搞住房保障这部分工作。所以我们觉得，在过去我们搞了那么多，每一个出现弊端以后我们没有好好去总结。

　　如果说共有住房的先进性的话，当然最重要的是它解决一个夹心层的问题。夹心层政府给提供了一部分资金来解决，当然前面讲到它的弊端，就是说定价层面，其实是侵占了低收入阶层的利益，这个问题到现在为止，北京也好，上海也好，淮安也好都没有解决。第二个就是质量问题，你把它作为一个保障房对待的话，你建出的房子不可能跟普通商品房一样，我觉得这是必然的。你既然把它作普通商品房来对待，价格层面都参照它，那让开发商建就完了，我们再来掏钱。而且很多情况下政府其实不用掏钱，因为税收优惠、各方面的优惠，你都可以抵扣它，包括土地出让金，你可以给它返还一部分，就变成了你的股份。所以我觉得共有产权房目前来讲，千万不要吹捧，千万不要说这个东西最终给解决大量的住房问题，会怎么样怎么样。我告诉大家，我们不可能让所有的低收入阶层都走共有产权房的道路，因为我们现有的房价，在北京，即使降三分之二，剩下三分之一的价格，仍然有很多人买不起房子。所以大量的住房保障应该通过什么解决?应该通过使用权，也就是公租房、廉租房等等来解决，而不是通过产权来解决，能够通过产权来解决的应该是仅仅很小的一部分。当然如果从利益来讲的话，我当然觉得，就是说如果你认为它是一个保障性质的，你不让它谋利，比如说它在转让的时候你也限制，按照北京现在的规定，你买这种房子以后，五年以内你是不准转让的，而且在整个出租的过程中，政府占有的那一部分，还得分你的租金。所以，我觉得如果说大家把这个事想清楚了，可能想占这个东西便宜的人不会太多。我告诉你不能占便宜!你不要想占便宜，我们之前还算过一笔账，如果假定按照我讲的，30%、70%这个比例的话，其实意味着什么?如果共有产权房未来的涨幅没有超过30%的话，那你是合算的;如果以后价格涨幅超过了30%，其实你不如买普通商品房。

　　共有产权对房价有什么影响?对房价我认为几乎没有太大影响。为什么?第一个，量不可能太大。你看北京从2012年开始推自住房，到现在为止对北京房价有影响没有?几乎没有影响。房价未来整个的走势还是要看政策，就是我上次跟大家讲的政策的重要性，政策一旦放松，你必须看房子。政策如果打压的话，整个房价往下走。现在北京整个房价往下走，我上次给大家讲变天，我说整个房地产市场其实已经变天，有很多人不服气，不相信，现在就是事实。你千万要相信，政府政策是管用的，只要它动真格，想把房价搞下来，目前所有的政策是可以把房价搞下来的。