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旭辉林中:大房企必须学会跨越周期 中小房企不要盲目跟风

广州房地产网-房掌柜 2017-08-10 18:01:58来源:中城联盟 潘永堂
[摘要]中国这一轮市场分化是非常严重的一个阶段。比如有的城市已经到了冬天,但有的城市才刚到春天。比如有的城市交易量萎缩,价格稳中有降,比如有的城市量价都在创新高。因此对开发商而言,一个分化的市场不能按照一个模式,一个打法,一个策略来做。...

  中国这一轮市场分化是非常严重的一个阶段。比如有的城市已经到了冬天,但有的城市才刚到春天。比如有的城市交易量萎缩,价格稳中有降,比如有的城市量价都在创新高。因此对开发商而言,一个分化的市场不能按照一个模式,一个打法,一个策略来做。

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  大房企与中小房企的4个差异化特征。

  其一,上规模,几千亿规模的房企必须在全国范围内、多城市去布局。大企业基本在一线、二线、强三线、四线布局,你要上几千亿的规模,你一定不能只在个别的城市、个别的区域,所以它这种发展一定会比较均衡,要有战略纵深。

  其二,大房企必须学会跨越周期,一般中小房企都在随着周期起伏。

  其三,大企业在土地和人才,资金的配置能力更强。

  其四,房地产是项目型,企业再大对它的管理难度增加不多,在市场分化的情况下,大企业的增长速度越快,大象也能跳舞。

  今天做房地产判断面临一个"信号扭曲"的市场格局。比如说价格是扭曲的,新房价格是扭曲的,二手房价格也是扭曲的,我们现在看一二线城市,我们已经不用一手房的价格来看市场的变化,我们更多的是用二手房的价格和二手房的交易来看市场的变化另外一个是供求关系扭曲,因为供求关系传递出来的信号也是扭曲的。

  价格是扭曲的,看上去房价没涨,但真实市场是另外一码事,有的库存在加大,去化在降低,但很多是因为政府在限制,很多地方成交给出了一些错误的信号;

  一二手房的交易和价格综合来看才更精准,一手房是日光盘,因为一手房比同区域二手房都便宜20%,所以当然开盘就日光。

  房和地的关系在扭曲,为何面粉比面包贵?下半年很多城市都碰到政府的限价去销售。

  信号扭曲后,很难去预测楼市,昨天的经验很难去预测今天。今天很难用今天的成功经验看明天,而一定要学会用后天来看今天!我们更应该看到房地产行业20年长周期的变化。98年到2017年是第一个20年,这是真正的中国房地产市场。2个20周年的交替时间,是很有很多过度的。

  从1998年到2017年,全国的平均房价涨了7倍,一线的平均房价涨了15倍。1998年房地产开发量估计在一两亿平方米,到了2017年是15亿平方米,但是未来20年,全国平均房价还能涨7倍吗?一线城市房价还能涨15倍吗?肯定不行。

  因为一线城市现在平均房价在5万,一线城市理论来说不应该超过香港的房价,超过香港房价就有很大的泡沫。在同时期,香港平均房价在11.2万,我们在5万,也就是说未来香港上涨,我们也上涨,香港房价在未来一二十年如果泡沫不破灭,理论上我们还有2倍的涨幅,不可能回到过去20年的7倍、15倍。

  中国房地产长周期,过去20年是高频波动的高速增长,而下一个20年是低频波动平稳增长的长周期。比如以前思考拿地拿贵了,后面3年就补回来了,但未来平稳增长的时候,可能要7、8年才能补回来。

  中国房地产不会出现泡沫,或者说政府也不会让泡沫破裂,因为我们有很多行政计划的管控手段。比如说这一轮行政计划的管控手段,有可能未来10年是政府能对房地产行业进行调控的一些非常有力的措施和主要的手段,未来几年长效机制的推行,可能未来几年稳健的货币,是不是能维持原来那么高的发展。

  中国的经济结构也发生了很大的变化,中国的经济增长动力也发生了很大的变化,过去20年我们主要是靠出口,后半段靠投资,投资和房地产有很大的关系,但是未来靠的是国内内需的消费,未来人口流动也会发生巨大的变化,房价水平已经在高位。

  房企未来经营会表现为门槛高,利润低,风险大的格局。而未来房企也将围绕两端开始展开激烈的竞争。不是说行业集中度提高是一个趋势,但是你会看到行业集中度提高的速度变快,在这一阶段它在加速提高,在土地端的竞争是对一个行业的战略远见、资本能力、合作、并购能力,在产品端竞争是人才团队、专业能力、管理能力,所以这个行业的门槛越来越高,利润越来越低,从上市公司的年报来看,净利润率一年比一年低,未来的风险很大。所以我认为不同的企业应该走不同的发展道路。

  从发展思路来看,天无绝人之路,走一条适合自己的发展道路。现在已经排名前几位的大企业,基本上都是要做强做好,降低负债率,提高利润率,全球化、金融化、多元化,在30名之内基本上就要做大做强,也不能被落下。

  在后面做区域龙头,还有一部分叫梯度转移,从一线转移到1.5线,1.5线竞争太激烈了,再转到二线、三线,未来几年细分市场也有很大的机会,还有存量市场也有很大的机会。有一些中小企业开发可以转经营,比如你说在某些城市,你的项目就不卖了,可能10年来看,比你卖了之后做其它的事情挣得更多。也有可能你可以做资管,做基金,你可以转换行业。

  中小房企不能盲目跟风,因为大企业有腾挪空间,有的项目城市稍微高了时机不好,可以缓一缓,而加速和加大其他热点城市的开发和销售,大企业整体一盘棋还是可以活下去。但中小房企就麻烦了。

  大量内地房企进入香港楼市,未来香港楼市会发生一些变化。

  其一,游戏方式的改变,比如说买地的方式、开发的方式,原来可能香港开发商拿地都是考虑很高的利润,现在他们的算账方法可能会不一样,这也是改变他的模式,改变它的市场格局。

  第二,未来香港的房地产开发这一块可能有一半是由内地的开发商来做。

  第三,中国大的开发商在全球化的战略中,香港是一个桥头堡,所以他一定会到香港去布点。

  回过头来看,大开发商未来把香港当做中国的四个一线城市(北京、上海、深圳、香港)之一,而香港的开发商也要走出去,未来的北京、上海、深圳这几个市场非常适合他们进入,他们有很大的资金的优势,这些市场已经从增量市场变成存量市场,他们可以发挥出优势。这可能是未来互相融合的方面。

  香港十大开发商都经过了几轮淘汰,能活下来的一定是很厉害的。国内和香港不一样,国内是一个新兴市场,是一个发展中的市场,发展中市场的玩法和成熟市场的玩法是不一样的,如果你在发展中市场用恒隆这种保守的方式,你很快就被边缘化,你就没有机会做大

  但对中小房企拿地而言,我跟大家建议是不要轻易跟进高价地,特别是这两年跟进去一二线拿高价地的企业,现在问题都很麻烦。大企业拿几块贵的地,在这个城市他可以暂时不开发,小企业在地价高的时候,在城市热的时候去进,基本上会被玩完。

  这十一点建议直指未来。行业形势日新月异,行业发展也正在开启新的纪元,是时候做出改变了。

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责任编辑:陈淋运

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