施永青：我眼里内地与香港地产商 一个战略与一盘生意

　　8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

　　“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。

　　不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。

　　陈旧办公桌的一角，在一堆厚厚文件的最上面，放着施永青刚刚写好的一篇评论文章，他顺手递给我们，是手写的，整齐而俊秀。

　　“现在年轻人都不写字了。”

　　“字不好。”他笑了笑。

　　时隔一年，再见施永青，不变的是他坚定的笑容与一如既往的谦和。

　　他双手交叉自然垂放在桌面，隔着玻璃中间夹着一张大大的月历表跃然入目，表上密密麻麻写满了每日的行程安排，回归台前一年多的施永青依然很忙碌。

　　对手的规模迅速扩大，曾一度让中原陷入困局。施永青明白，与链家的这一场仗漫长且艰难。

　　日程满满当当，但像坚持每天写字一样，施永青从来没有停止过对香港和内地楼市的关注，不时发表出街的评论还是很尖锐、入木三分。

　　生于40年代末，古稀之年的他仍旧保持着那一代人对市场的敏锐，“香港的发展商在竞争中会失利”，施永青讲话很柔软，但言辞间锋芒毕露。

　　成长于五六十年代，七十年代末开始创业，亲历了香港三十多年楼市过山车般几起几落，无论作为局中人还是局外人，施永青对香港楼市看得非常透彻。

　　如今的香港显然不同以前，面对内地开发商的“汹涌”来袭，施永青很担忧：“以今天的形势来看，香港发展商没有足够条件与内地发展商抗衡。”

　　“从销售规模、管理能力、冒险精神、资金使用、生意战略等各方面来看，香港发展商很多方面都被内地发展商比下去了。”施永青皱了皱眉头。

　　一个战略与一盘生意

　　香港房地产行业正在发生的变局，让施永青不由得感叹与忧虑。

　　两年来，随着内地大量资本的涌入，香港的房地产行业生态、竞争环境发生了巨大变化，内地开发商迅速布局，抱团、高价夺地等一系列动作，把原本无争无抢的香港楼市推向风口浪尖。

　　如此凶猛的势头，逐渐被内房企“占领”的香港房地产业务，似乎是一个大概率事件。

　　被称为“搅局者”内地开发商，冒险激进的战略部署与不按套路出牌的拿地方式，更是使得香港发展商有些措手不及。

　　在施永青眼里，香港与内地开发商本质上没有可比性。

　　“第一代企业是打天下的，打天下的人都敢把皇帝拉下马;第二代企业家有钱了，怕失去钱。”施永青直言不讳，两者之间的资本算法也不同，香港开发商是地盘的概念，一个地盘、一个地盘去算账，一般每个地盘的利润率要保证30%才会做。而内地开发商是战略部署概念，先占领桥头堡，再登陆诺曼底。

　　“不计较眼前的利益”是内地开发商最犀利的武器，在施永青看来，内地开发商今时不同往日，现在内地企业水平已经从地方企业发展到全国企业，甚至上升到国际企业的视野。

　　“20年前内地开发商没有‘南下’，是因为没有钱和管理能力，现在一个大型中资开发商一年盖得房子比香港所有开发商加起来还要多。”施永青预计，内地开发商重仓香港的趋势还将持续。

　　事实证明，内地房地产企业挤入香港房地产市场的决心与步伐已经无可阻挡。

　　香港地政总署公布的资料显示，自2016年5月至2017年2月24日，政府批出的土地面积总额为31.4万平方米，地价总额为1020.6亿港元。其中，包括五矿地产、路劲基建、海航集团、龙光地产及合景泰富的中资企业及旗下公司共拿下六幅地皮，面积共7.8万平方米，总金额为416.3亿港元，占所有批出土地成交金额的40%，而这个数字还在增加。

　　“风小了，猪会掉下来”

　　施永青的性格里有香港企业很深的务实烙印，在他身上，看不到冒险和激进。

　　与链家的对抗，施永青选择各个击破的迂回战术。“全面抵抗是顶不住的”他清楚认识到，以中原的资金实力硬拼不过左晖。

　　“找到各个区域的突破点，或许还有空间。”他认清事实，寻找出路。

　　相比起左晖的大手笔融资，施永青仍然不愿意接受外界投资，他相信自己能在这样的大时代闯一闯。而链家多多益善的融资计划让施永青有些看不懂，“不知道他需要这么多钱干什么”。

　　施永青始终相信，赚不赚钱才是一个企业营运的标准，而利润也将是左晖必需解决的难题——正在积极筹备上市的链家，承诺给投资者8厘的回报，然而“现在做生意是不容易的”。

　　“我的战略是先活下来，风小了，猪就会掉下来”，施永青似乎在等待一个时机。

　　在他看来，熊市是中原反击的最佳机会：“对手靠规模在市场好的时候才能发挥优势，但是今年中介行业环境变了，随着房地产行业的进程，一旦进入比较长的调整期，不断烧钱的链家会过得比较辛苦。”

　　“烧钱”的同样戏码，似乎正在内地开发商与香港开发商身上重演;“疯狂地高价夺地”，则是香港市场对内地开发商的攻城略地的概括。

　　敢于向资本市场借钱的内地开发商“胃口”很大，“内地公司借100%以上的钱有很多，相比之下，香港公司冒风险的胃口很低，借资产的两三成就差不多了，超过五成晚上睡不着觉。”施永青调侃道。

　　不同于“一盘生意”概念，香港开发商追求利润与安全性，内地开发商出高价拿地，高杠杆融资背后是一个战略部署。

　　内地开发商的高杠杆与高周转就像一颗定时炸弹，高价买下的土地必须依靠不断上升的房价，借贷才变得合理，只要房价的方向扭转，随时粉身碎骨。

　　不过，内地开发商如碧桂园、万科一年的销售量达3000亿的水平，却是香港开发商难于比肩的。

　　施永青指出：“能有这么大的规模，代表他们有很强的管理能力。”内地开发商已经发展处一套科学的运营体系和可复制的企业模式，这些方面，香港发展商二代开始跟不上节奏。

　　“我担心香港的开发商会步入英资开发商后尘。”施永青表示无奈。

　　“开发商应该更专注”

　　自1990年首次进军内地房地产，中原地产历经二十几年楼市洗礼，信奉以不变应万变的施永青也看到了行业的变幻。

　　一向乐观的施永青对内地楼市表示担忧，他指出，中国开发总量去年已经见顶，而且会出现逐步下降的趋势，“整体来说，中国的开发量未来五年都会下降”。

　　过去的2016年，中国房地产创造了11万亿元的纪录，达到了前所未有的高度，繁荣之中却潜藏着风险与难题。残酷的行业洗牌中，做得好的大公司可以生存下来，小公司转型很难，会被淘汰。

　　谈及越来越多房企、中介机构涉足长租公寓，施永青并不看好，认为“现在的长租比较难做”。

　　“早期在上海、北京，一些房价比较低的时候租下来的房子可以赚钱，新做的项目很难赚钱。当前一线城市现有房子租金回报率只有1%到2%，房价涨了1倍，本来4%变成了2%，然而租金的涨幅并没有房价涨幅高。”

　　施永青始终认为，不赚钱的商业模式都是不成熟的商业模式。

　　“开发商应该把精力放在主业上，我们的主业也应该在代理上，不要幻想什么都可以做。”他告诫开发商们，多元化转型或许只是想象中的美好。

　　目前，房地产行业还没有出现一个完全垄断的企业，大家的市场份额都比较低，只有做大规模才能掌握市场的话语权，中介行业同样如此。

　　随着互联网和大量资本的进入，新兴对手发展迅猛，在施永青看来，它们都不可怕：“目前为止，这些纯粹依靠互联网发展起来的企业，还没有看到所谓的成功。”

　　蜂拥而至的互联网中介企业并没有给中原造成过大的冲击，在施永青眼中，链家这种有一定线下基础的企业才会是持久战的对手，“事实上，链家的出现，把行业内除了中原以外的所有中介都打死了。”

　　专注、专业是中原最有力的武器，务实、稳扎稳打则是中原的代名词，施永青坚信专业才是生存之道。