李宇嘉：楼市存量市场仍力助经济增长 进入“存量时代”

　　热点城市二手房交易突然增加、国家越来越重视新市民的住房需求、租赁开始崛起、棚改扩围加速旧区盘活……这一系列因素标志着楼市正逐步进入“存量时代”。

　　国家统计局数据显示,2016年我国常住人口城镇化率已达57.4%,进入60% ~80%的中低速增长期。考虑社会保障的深度,我们还不能奢望一下子达到发达国家80%的城镇化率水平。

　　但与此同时,2016年我国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,超过发达国家平均水平,城镇户均住房拥有达到1.1~1.3套。由此,增量开发主导的新房市场空间开始触顶,基于二手房流通、房屋租赁、棚改为代表的旧区复兴,盘活既有房屋的存量时代已经来临。

　　2016年以来,楼市销售创历史新高,但开发商拿地、新开工回升幅度不大,主要是消化库存、存量收购(占龙头开发商新增项目40%)。同时,作为新房开发的原动力,资金信用将开始收缩。进入到存量时代以后,楼市的资金需求会弹性下降。

　　对于嗅觉灵敏的开发商来说,顺应存量时代转型的进程已经主动开启。比如王健林启动轻资产转型战略,潘石屹启动“项目整售”,再比如恒大自2017年开始将发展方向从“规模型”向“规模+效益型”转变,这都是谋求转型的典型例子。

　　二手住房交易“放量”增长,这是楼市存量时代到来的最大标志。2016年,我国二手房交易额超过6万亿元,占住房交易总额的比例达到41%,而2008年这一比例仅为16.7%。

　　从这个关键指标看,我国楼市正处于快速向存量市场转换的过渡期。特别是热点城市楼市交易快速转向二手住房,北京二手住房与新房销售套数之比由2015年的2.2:1提高至2016年的4.6:1,2016年二手房在商品住房成交中占比为85%,达到了发达经济体的水平,正在全面进入存量时代。

　　据链家地产统计,2016年,上海、厦门、北京、深圳、南京等城市,二手住房交易套数分别达到新房的3.32倍、2.31倍、4.6倍、1.82倍和1.04倍,率先进入存量时代;苏州、广州、东莞、天津,二手住房交易套数达到新房的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍,正迈向存量时代。

　　租赁崛起是楼市进入存量时代的另一个标志。近年来,热点城市房价又上新台阶,首付门槛抬高,居民首次购房年龄推迟,如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁。同时,房贷月供与房租的鸿沟拉大,而相继进入社会的85后、90后和00后中间,很多是偏好租房的“单身贵族”,租房成为中长期选择。此外,外来人口在就业地城市购房比例很低,而新时代的农民工往往携带家属一起流动。2014年,60%的城镇外来人口携配偶和子女一起流动。

　　目前,国家将“三个一亿人”的城镇化、新市民“本地化”作为“稳增长”和经济转型的抓手。在一揽子政策的扶持下,租赁需求将放量增长。

　　与此同时,为适应存量时代需求的变化,用地及住房供应结构也在向“存量利用”调整。比如住建部最新发布的“153号文”,明确提出国有企业要发挥引领和带头作用,在规划许可和配套满足的情况下,其手上现有的存量工业和商办用地、用房,可以改建为租赁住房。同时,城镇存量集体建设用地,也可以探索建设租赁住房。

　　目前,流通领域显现出明显的存量时代特征,如二手房交易和租赁放量,大城市住房更新和旧改也在提速,盘活存量物业实现溢价的长租公寓、房屋托管,存量房升级的家装行业,专业化物业管理等房屋存量利用的衍生行业也迅速发展。

　　此外,房屋再融资和REITs(房地产信托投资基金)等不动产金融也开始起步。目前,国内“类REITs”产品市场累计发行约400多亿元,其中仅2016年发行规模就接近200亿元。值得注意的是,楼市存量时代到来,并非意味着房地产对于经济的拉动功能下降了。由于楼市存量市场拥有较长的产业链,其对消费、投资、就业和经济转型仍有巨大的增量贡献。

　　楼市存量市场涉及更新、盘活、装修、物业管理、设施维修、保洁、搬家、社区智能升级、教育医疗配套等较长的产业链,产业联动、增量贡献明显。

　　单看租赁需求,随着“三个一亿人”战略推进,新市民租房需求迅速上升。链家地产统计,我国租赁人口在2030年将达到2.7亿,按人均20平方米计算,租赁面积将达到54亿平方米,这将带来巨大的投资需求,如公租房、长租公寓、房屋翻新、公共配建等,同时也带来巨大的消费增量,如新市民安家和社区生活等消费需求。

　　同时,新市民“安家”能带来就业增量,并驱动外来人口消费释放,这是内需社会构建的基本路径之一。另外,存量时代的到来,促进房地产告别“跑马圈地”,有助于实现转型升级。

　　在国际范围内,租赁才是住房消费主体,美国和英国房屋租赁在房地产总收入中分别占比31.9%和41.4%,在房地产各子行业(开发、经纪、金融、物业管理)中居首。上世纪80年代,美国城镇化率触及80%的顶部,但房地产增加值占GDP的比率却从80年代以前的9%左右上升到12%,主要原因就在于存量市场快速发展,撬动了新的增量机会。

　　基于此,只要顺应人口流动和住房需求的变化,加速供应制度和市场秩序建设,我国楼市存量市场仍有望产生巨大的增量效应,依旧能成为经济的重要支撑。