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三四线楼市销售火爆!为什么有人还觉得它会套死你?

广州房地产网-房掌柜 2017-07-31 09:46:04来源:凤凰房产综合 楼市微观察、海门
[摘要]三四线楼市是一边高歌猛进,一边又在不断制造成本更高的房子。在当地人均收入没有明显增加的情况下,后续这些房子,其实是个更大的“灰犀牛”。...

  三四线楼市是一边高歌猛进,一边又在不断制造成本更高的房子。在当地人均收入没有明显增加的情况下,后续这些房子,其实是个更大的“灰犀牛”。

  本文主要内容:

  真正的三四线城市,房地产并不简单

  城市群周边的三四线城市

  三四线楼市火爆,但我仍旧不看好

  上半年,排名靠前的40家房企累积销售额达21143.56亿元。同比增54.5%。超

  2.1万亿的销售额,大部分来自于三四线城市。

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  真正的三四线城市

  真正的三四线城市房地产发展得相当快。但各种购房动机则相对分散。具体来说有以下几种:

  1、二代农民工的住房升级换代的需求

  这些需求不敢说完全合理,但却十分旺盛。举个例子,笔者的老家,皖西南小城市,这里的农村已经找不到多少年轻人了。他们中大部分去了长三角和珠三角打工,这些人正在或者已经到了适婚年龄,农村的房子是铁定看不上的。有的是男方父母主动在县城买房,方便中间人帮助找对象,有的则是夫妻双方结婚有一段时间,孩子到了入学年龄,他们咬咬牙在县里或者市里买套房,方便孩子上学。

  2、部分购房需求下沉

  这类人其实工作生活在大城市,但户口并没有迁入,算不上真正融入大城市。他们为了给自己买个保障,也倾向于在老家买套房子作为退路之一。以他们的收入在这些小县城买套房,不费什么劲。

  3、城市居民的换房

  这类需求其实是支撑了当前大量三四线城市的楼市,这类需求其实是真正的需求,房子差了换套好房子住,再正常不过了,但这里有一个问题,换房本来是一件极其慎重的事,三线城市的房地产发展了这么多年,也没有出现过集中换房的情况,今年出现这种情况,是极不正常的。

  个中原因我想大家都清楚,老房子没了,只给钱不给房子,这些人可不就只能买房了。所以,这类需求只能是“一锤子买卖”,这一波爆发了,未来相当长的时间都不会再有了。

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  城市群周边的三四线城市

  这类三四线城市的楼市实际上是由外部购房者决定的。他们大多来自于北京、上海、深圳等地,比如沧州、唐山、沈阳、蚌埠、六安、芜湖、淮安、扬州等地。一些城市由于不断收紧,即使你有钱现在也没名额买房,需求转移至周边的三四线城市。

  据我了解,目前一个最普通的三四线城市,今年的买房成本相对于去年,有了明显增加。房屋总价由几十万跃升至上百万,首付也是十几万增加至三四十万。在收入没有明显增加的情况下,这样的价格还有这么大的成交量,必然是大幅增加债务所致。

  总体上来说,中长期是看好的,因为这些三四线城市与大城市非常近,城市的发展必然要求人口向大城市及其周边集中,需求是长期存在的。

  但短期来说,这些城市也存在了不小的风险。这类城市以燕郊为代表,最大的不确定在于政策,由于购房者全是外来的,一旦给当地楼市加码,比如来个3年社保什么的,有效需求就能在短时间内迅速断档,那些着急卖房的人再怎么降价也没用,根本找不到购房者接手。

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  三四线楼市火爆,但我仍旧不看好

  城市一方面因产业优势而吸引人才,形成人口净流入,即“开源”;另一方面则因资源充沛而留住人才,防止人口净流出,即“节流”。因而充沛的资源也是城市化的必要条件。而城市资源中最具代表性的分别是教育资源和医疗资源。

  教育资源:集中在一线城市

  教育资源在城市间的分布并不均衡,特别值得注意的是,在更高级别的教育资源上,一线城市的资源集中优势更为突出。在小学数量上,一线城市平均有767所,而三四线城市平均有633所,两者数量大体相当。但在更高层次的普通中学、中等职业教育学校数量上,一二线城市均数倍于三四线城市。而在普通高等学校数量上,一线城市平均拥有62所,而三四线城市平均只有4所,不到前者的1/10。高等级教育资源向一线城市集中可见一斑。

  一二线城市学校数量远高于三四线城市,一定程度上与两者本身的人口规模差异有关。两者人均教育资源差距有多大?即便从省级数据看,教育资源的分配也是极其不均衡的。北京、上海普通高中生师比分别为8和9,一二线城市集聚的江浙地区,生师比也仅在10左右。但中西部地区各省生师比普遍高企,江西高达17.5,是北京、上海的两倍,这意味着其人均教育资源仅有北京、上海的一半。

  高等教育水平决定了国家竞争力。当前中国高等教育资源的集中度有多高?仅从高校口径来看,似乎较为有限——北京、上海高校占全国比重约为6%,招生人数约为4%。但科研机构口径下,相应比重则大幅提升,数量占比和招生人数占比分别为16%和22%。这意味着,在当前教育资源配置制度下,年轻人经由高考、考研,从三四线城市进入一线城市的高校和科研机构,并谋求就业机会,而这也是优质人才向京沪集聚的过程。

  医疗资源:优质资源集聚京沪

  医疗资源的分布同样存在着一线城市集中的现象。在医院、卫生院床位数量上,一线城市平均拥有约8万张床位,而三四线城市平均只有约1.6万张床位,一线城市约是三四线城市床位数的5倍。在医生数量上,一线城市平均拥有医生数量约5万人,而三四线城市平均只有约0.75万人,约是一线城市的1/6。医疗设施和从医人员的紧张,使得三四线城市人口为满足医疗需求,进一步地向一线城市集中。

  如果分区域看,医疗资源分布的不均匀就更为明显了。一二线城市大多分布在东部地区,其医院数量占全国比稳定在40%左右,而三四线城市占比较高的中部地区则从05年的32.3%跌至15年的29.2%。过去10年间,北京、上海医院数量占比微幅回落了0.5个百分点。然而,12年以来,其三级医院,尤其是三级甲等医院数量占比不降反升,这意味着优质医疗资源再度向一线城市集聚。

  优质医疗资源向一线城市集聚,是否本身就与人口集聚有关?未必如此,比较各省人均医疗资源(每千人口执业医师数量),其分布同样是向东部尤其是一线城市倾斜。北京每千人口执业医师数接近4,浙江接近3,而中西部地区普遍在2左右甚至更低。

  交通资源:一二线数倍于三四线

  交通运输的便利与否是地区经济增长的制约因素,一二线城市常为交通运输的枢纽,起着连接各地区经济往来的重要作用,而三四线城市交通运输条件有限,基础设施的制约使其不足以带动地区经济的繁荣。平均来看,一线城市实有道路面积为106平方公里,而三四线城市仅12平方公里。在交通设备上,一线城市平均拥有营运公共汽车2万辆,出租汽车约为4万辆,而三四线城市平均而言,只有700辆左右的营运公共汽车和1700辆左右的出租汽车,公共交通水平与一线城市仍有显著差异。

  数据显示,今年一季度,居民负债率已经达到了46.1%,比去年末又增加了1.3个百分点,房贷增速为31%,是这两年最快的。

  而一二线实际上是受限的,增加的当然是三四线了。更为麻烦的是,三四线楼市是一边高歌猛进,一边又在不断制造成本更高的房子。在当地人均收入没有明显增加的情况下,套句时髦的话,这些城市的房地产如果要崩了,也绝不是“黑天鹅”,而是“灰犀牛”,因为风险是实实在在存在的,下跌并不是毫无征兆。


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责任编辑:郑选

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