乔新生:房屋租赁市场应遵循的基本原则 防止暗箱操作

　　租售并举成了探索我国楼市管理长效机制的重要尝试。今后，供地将向租赁倾斜，同时，配租、配建、自持将成为供地结构的常态。然而，建立并完善住房租赁市场，眼下还必须克服一系列障碍。比如建立稳定住房租赁市场，平衡住房租赁市场当事人的权利和义务，让房屋租赁双方当事人都能得到可预期收益，建立透明化信息机制，防止暗箱操作，损害房屋租赁当事人买卖双方的合法利益等。

　　当前我国住房租赁市场存在的问题是显而易见的。一些房屋中介机构利用信息不对称，严重损害房屋租赁当事人的利益。中介机构工作人员利用所掌握的信息，把房屋中介合同变成房屋买卖合同，从中获取巨额利益，甚至还有一些房屋中介机构通过融资贷款等方式，参与炒作房地产市场价格。所以，完善房屋租赁市场，必须先加强对房屋租赁中介机构的管理。

　　但笔者不赞成对房屋中介机构人员实行严格市场准入，反对实行统一的资格考试制度，因为这样做非但不能解决已存在的问题，反而有可能会增加中介成本，甚至有可能会出现新的既得利益者。解决当下房屋中介机构存在的问题，首要任务应是加大信息供应量。不动产登记机关公布所有房源，以有效防止严重信息不对称现象。笔者为此建议，国家不动产登记管理部门应开辟专门网站，将已登记的不动产信息分类管理。如果不动产所有权人或管理人出租房屋，可向不动产登记机关备案，并将不动产张榜公布。这样既能避免出现中间环节，导致房屋租赁当事人合法利益受到损害，也可防止房屋中介机构利用信息不对称谋取不当利益。

　　不动产登记管理部门公布房屋出租信息，不是要扼杀房屋中介市场，而是要在信息充分条件下，确保房屋租赁市场公开透明。今后凡出租房屋都可通过不动产登记部门专门网站办理登记手续。房屋所有权人或房屋管理人可直接与承租人签订合同，如果房屋所有权人或房屋管理人从事房屋买卖行为，那必须就房屋是否出租做出特别说明，因为这关系到房屋买卖合同履行，关系承租人合法利益保护。

　　我国实行严格的房地产登记制度，因此，由不动产登记部门建立专门网站，帮助出租人和承租人签订租赁合同，既可充分利用现有信息避免出现非法交易，又可节省交易成本，提高交易效率。不动产登记部门的介入，可确保不动产租赁合同具有真实性和合法性。

　　房屋租赁具有不稳定的特征。无论房屋出租人还是房屋承租人，都会因为各种原因而终止履行租赁合同。为了确保租赁合同稳定性，各国采取了一系列管理措施。譬如，一些发达市场经济国家明确规定，未经承租人同意，出租人不得随意解除租赁合同，如果出租人提出解除租赁合同请求，必须给房屋承租人适当补偿，并为房屋承租人重新租赁房屋提供必要的条件。部分国家甚至明确规定，房屋租赁合同的期限不能过短，如果房屋租赁合同约定的期限不符合规定，房屋出租人应当承担法律责任。

　　基于我国的实情，笔者认为，解决房屋租赁过程中存在的不稳定问题必须多管齐下。如果签订租赁合同双方约定期限，那么，在期限到来前，出租人须提前通知承租人，如未提前通知，那租赁合同自动履行。如承租人愿意在同等条件下继续承租房屋，那就享有优先权。

　　强调出租人提醒义务，是要切实保障承租人的利益。

　　解决租赁合同稳定性牵涉到非常复杂的法律问题。租赁合同当事人权利义务可能会随着价格或经济形势变化而变动，这就要求租赁合同双方当事人本着互谅互让的态度，解决价格变化或因经济形势变化所产生的权利义务不对称问题。如果由通胀而导致房屋租赁价格上涨，双方可通过协商方式重新确定租赁价格，如因经济形势变化而导致租赁合同无法履行，双方也以通过协商方式签订补充合同，或在专业人士帮助下重新确定权利义务。

　　当前不少城市对个人房屋出租征收个人所得税。这种税收征管模式缺乏可行性。部分房屋租赁合同当事人为规避税收，一面压低租赁合同标明的价格，一面分解租赁费用，将水电、煤气、家用电器使用费用与房屋租赁费用分开。所有这些都说明，要发展房屋租赁市场，就须实行相对优惠的税收政策。对居民出租住宅，政府可免予征收个人所得税。拥有多套房屋，可向出租人征收个人所得税。对少数“食利阶层”以出租房屋获取巨额收益的，则应强化税收征缴。一言以蔽之，对房地产市场长期积累的问题应具体情况具体分析，不能一刀切。