李宇嘉：租赁崛起的制度变革效应 稳定楼市和经济

　　租赁崛起是我国住房制度上的重大事件，国家住房政策、住房管理工作已开始向此倾斜。

　　租赁崛起，能不能降低房价？或许很多人持否定的态度。因为，“买房置业”和“安居乐业”是国人亘古不变的传统和追求。在当代大城市，租房意味着“漂”，只有买房才意味着“扎根”。而且，房子附加很多价值，比如买房才能落户，买房后小孩才能就近入读公办学校，买房才能办一张大额的信用卡。甚至，如《欢乐颂》描绘的景象，小区物业对业主和租客的态度也截然不同。

　　因此，很多人认为，残酷的现实逼大家去买房，在众人理性的推动下，房价出现了非理性上涨。不过，现在租房的人越来越多了，目前有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%；20大城市租房人群平均占比达40%，13个城市占比接近或超过50%。当人口向大城市涌入，并刚好碰上了“高房价”，租赁不得不崛起。顺应这部分刚需，发展租赁市场就是长效机制。

　　由此，近期从中央到地方，对租赁市场的重视史无前例，比如发布租赁法规、供地配建租赁住房、规定租赁同享公共服务等等。近期有两个信号，笔者认为，不仅将宣告租赁时代到来，而且将会对未来房价形成冲击。一是国家越来越强调租赁同享公共服务，这将是从“不得不租”到“可以租”的根本变化。过去，大家选择租赁有两种情况，或者买不起房，或者买房前的暂租。

　　但近期，随着国家一系列文件发布，越来越多的城市强调租赁同享公共服务，深圳、杭州和南京等城市，常住居民凭租赁合同享受就近入读公办学校，已成为现实，未来多数城市将跟进。由此，即便房价很高，但租房者可以独善其身；二是租赁有效供应增加。过去，大家都在谈，没有租过房不足以谈人生、租房是大学生了解社会阴暗面的第一课，租赁秩序这么差，谁愿意租房呢？

　　近期，国家强调租赁秩序整治，北京力度最大，各地都在学习北京。新房空间越来越小，政府管理重心将转向存量房，特别是租赁市场。近期，九部委发布文件，强调“建设政府住房租赁交易服务平台”，意味着这种转变已开启。未来，不仅房源、价格、租赁当事人等信息将在平台上披露，且合同录入、租赁备案都在平台上进行，当事人信用管理和政府监管也依据这个平台。

　　7月24日，备受关注的上海“只租不售”用地出让，两宗地均由区属国企以超低底价斩获，着实让业内震惊，可见政府扶持企业规模化租赁的决心和力度。这两宗地的楼面价不足6000元，而去年同一片区“招拍挂”出让地块的楼面价高达3.76万元。笔者粗略匡算，这两宗地未来的租金回报率可达4%-5%，考虑到国企带头和引领，加上税收、融资优惠，未来企业租赁将大规模增加。

　　如果供地向租赁倾斜，店大不欺客的企业做租赁业务，租赁供应的有效性、租赁市场秩序将大为改观。更为重要的是，类似于上海“只租不售”类型的供地增加了，区域的租金将会明显稳定下来。同时，鼓励盘活存量商办类闲置低效供地，并建设租赁住房，学习北京在低成本的集体土地上试点建设租赁住房，再加上轰轰烈烈的长足公寓兴起等等，未来租赁住房供应将会“放量”增长。

　　由此，房屋租金将会“长周期”下跌。同时，租赁大规模分流住房需求，商品住房市场供求已趋于平衡，局部开始过剩，商品房价格也难以继续大涨。因此，商品住房市场上投资需求将会明显减少，特别是指望短炒获利的投机者们，不得不退出市场，高房价或许有了渐进“软着陆”的选择。

　　租赁崛起是我国住房制度上的重大事件，国家住房政策、住房管理工作已开始向此倾斜。近期，政治局会议部署下半年工作时，指出房地产政策保持连续性、稳定性，同时要加强长效机制建设。因此，未来楼市调控将坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的总基调，同时利用难得的“窗口期”，全面发力租赁市场建设，让“3个一亿人”扎根城市，这既是稳定楼市，也是稳定经济，更是转型。