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关于”广州租赁16条”的16点看法 规范住房租赁市场

来源:晓说楼市  肖文晓 广州房掌柜  2017-07-19 10:37:15
[摘要]7月17日下午,广州市政府正式发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,明确积极支持租赁住房方式,加快构建租购并举的住房体系;鼓励发展现代住房租赁产业,催生新的经济增长极;规范住房租赁市场,夯实经济社会长久向好发展的住房基础。

  7月17日下午,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,明确积极支持租赁住房方式,加快构建租购并举的住房体系;鼓励发展现代住房租赁产业,催生新的经济增长极;规范住房租赁市场,夯实经济社会长久向好发展的住房基础。

  内容很多,信息量很大。不胜枚举,我就以政策原文为例,发表一下个人浅见:

  (一)保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。

  1.赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。(市教育局牵头)

  点评:租房户、外来工的好事!但要注意,这是有前置条件的,所以适用的只有符合上述前置条件的人群,只是租房人群中的一部分。另外,由居住所在地教育部门安排到义务教育阶段学校,这里相当于大家通常所讲的统筹生,而非地段生。所以,你懂的,不要再说什么我在名校旁边租一套房就可以读名校的“蠢话”。

  当然,不管怎么说,即便只是一部分人群,如果租房也可以享受统筹生的待遇,已经是很大的进步了。这个社会的每一步进步都不容易,值得肯定。

  2.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。具体实施细则由广州住房公积金管理中心制定。(广州住房公积金管理中心牵头)

  点评:以今天的高房价和严苛的贷款申请条件,想用公积金来解决住房贷款问题对于很多人来说纯粹属于奢望。也正因为如此,租房提取公积金对于那些没办法通过买房提取公积金的人群来说是较为公平的一种方式,同时也可以提高大家缴纳公积金的积极性,赋予公积金制度继续留存的正当性,缓解公积金中心“入不敷出”的压力。

  3.保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例,优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。(市住房城乡建设委牵头)

  点评:增加公积金对中低收入缴纳人群的福利。很多人批评现有的公积金制度是“劫贫济富”,而要为自己正名,公积金中心有必要为中低收入人群多做一点事情。

  4.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。(市国税局、地税局牵头)

  点评:为了便于征管,广州市早已对按月租金计算的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征,并相应调整个人出租房屋税费综合征收率。换言之,上述优惠仅限于增值税的减免,其它的税费尤其是占大头的个人所得税还是要交的,实际优惠幅度应该比较有限。

  5.保障承租人健康安全居住。加强租赁住房家具、家装环保监督、燃气消防安全监督,确保租赁住房室内环保、安全,满足居住标准。(市住房城乡建设委、公安消防局、质监局牵头)

  点评:老调重弹,重在监管。

  6.保护承租人的稳定居住权。通过对租期和租金依法进行规范,控制承租人租房成本,保障承租人长期、稳定的居住权益。(市住房城乡建设委牵头)

  点评:市场行为,往往是一个愿打,一个愿挨。政府的想法是好的,真正保障起来是有难度的。

  7.逐步加大货币化住房保障政策的实施力度。完善租赁补贴制度,实行实物保障与租赁补贴并举。对符合条件的群体给予租赁补贴,形成公租房与市场租赁住房互为补充的住房保障体系。(市住房城乡建设委牵头)

  点评:发动市场的力量,发放租赁补贴,让市场来为相关人群提供基本保障,这是被改革开放证明的更有效率、也更加经济的解决方案。

  (二)增加租赁住房供应,满足新增住房需求。

  8.增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。(市国土规划委牵头,市发展改革委配合)

  点评:早前北京、上海公布的十三五用地规划里面,租赁住房的供地占比已经达到了30%左右的比例,所以同样作为一线城市的广州跟进将租赁住房用地供应纳入年度计划并非偶然,而是中央对一线城市的具体部署。

  9.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房,不得销售。(市国土规划委、公安局、发展改革委牵头,市住房城乡建设委、城管委、环保局,广州供电局,市自来水公司,广州燃气集团公司配合)

  点评:意义有三:其一,作为广东省“商改租”条例的首个落地城市,对其它城市具有表率作用,佛山等广东其它城市将会跟进效仿;其二,可以盘活商业用房存量,达到去库存的目的,同时又可以增加租赁住房供应,响应完善购租并举的住房体系,一举两得;其三,为3.30商服新政实施后一筹莫展的开发商提供新的突围思路,转售为租,长期运营。

  另,假如市场上可改建为租赁住房的商业用房增多,开发商对在商业住房用地出让中高价竞自持的参与积极性有可能会降低,竞自持出现的可能性和自持的比例有可能会降低,从而让商品住房用地回归盖商品住房的本源,有“无心插柳柳成荫”之妙。

  最后,再次跟我的读者重申,通知再次明确商业用房改建为租赁住房之后不得出售,所以不要相信市场上某些公寓楼盘混淆视听、偷换概念的说法,散售的公寓被商改住惠及的可能性微乎其微。

  有朋友问我:商改租,租房市场的租金将会如何?很简单的道理,价格由供求关系决定,商改租后市场上的租赁房源供应增加了,这对于平抑市场的租金是有作用的。但是又并不意味着租金一定不会涨或者会降,因为现在供应多少没有定论,所以无法判定将来的市场是供大于求还是供不应求,但是增加供应对于租客来讲肯定是福音,选择面广了,房东涨租的可能性就少了。

  当然,也不要天真地去指望政府会有动力增加供应到租金下降的地步。现在的租售比已经够低的了,房价这么高,如果租金还要下降,只会让高房价显得更加不合理。租金不要涨的太快,已经可以达到政府稳定租赁市场、培育租赁市场蛋糕的目的。

  此处求公寓楼盘和公寓小业主的“心理阴影面积”,如果市场上真的新增了很多商业用房改建的租赁住房,它们可是你们未来最大的竞争对手,它们的水电费是民用标准,还是品牌租赁运营商……

  10.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中,不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效;不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全;不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位,不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房城乡建设委制定。(市住房城乡建设委牵头,市来穗人员服务管理局,各区政府配合)

  点评:合租有理!爱情公寓、欢乐颂的粉丝们,你们的机会来了!

  (三)壮大现代租赁产业,形成新的经济增长极。

  11.扶持住房租赁企业,打造广州现代租赁产业总部经济。鼓励供应主体多元化,抢占发展广州现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构,按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)规定享受相关优惠。(市住房城乡建设委牵头,市发展改革委配合)

  点评:住房租赁企业的春天。之前上海等地整治非法长租公寓,着实让各地的长租公寓运营商吓出了一把冷汗,担心有殃及池鱼之忧。如今,租赁住房新增了商业用房改建这一重要来源,又有政府的财政税收优惠政策扶持,会有更多的机构加入住房租赁市场这个蓝海瓜分蛋糕。

  12.发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房,将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租,规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造,实施专业化运行管理。(市住房城乡建设委牵头,市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、公安消防局,各区政府配合)

  点评:城中村就跟国外城市的贫民窟一样,本身就是城市有机体的一部分,为大批城市低层民众提供了落脚地,也是很多新城市居民梦开始的地方。城中村改造从来就不是只有全部拆掉建石屎森林般的高楼大厦一条路可以走。城中村租赁住房微改造,可以让城市更有人情味,也可以让城中村变得更美。

  13.发展既有建筑现代服务业。支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型,拓宽服务领域,鼓励开展“管家式”服务,为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等服务。(市住房城乡建设委牵头)

  点评:为传统物业服务企业转型指明了一个新的营收方向。

  14.成立广州住房租赁发展投资有限公司(暂定名)。负责统筹全市政策性住房(含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等)的投资、融资、建设和运营管理,将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。(市住房城乡建设委牵头,市发展改革委、财政局、国资委配合)

  点评:权责明确,有规可循。

  15.建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化,实现现代租赁产业链条信息的全方面交互,保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。(市住房城乡建设委牵头,市来穗人员服务管理局配合)

  点评:任重道远,前路漫漫。

  16.充分发挥行业协会作用。指导租赁企业成立广州市房地产租赁协会,引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过房地产中介行业协会、房地产租赁协会制定、完善房屋租赁中介行业执业规范和行为准则,强化行业自律,督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息。(市住房城乡建设委牵头,市来穗人员服务管理局配合)

  点评:有评论曰:若把治理视为一个由国家治理、社会治理、行业治理、企业治理构成的体系,行业协会则是行业治理的有效组织形式。需要指出的是,现有行业协会大多由政府职能部门筹办,行使的是政府职能,与政府有千丝万缕的关系,未能完全体现出行业协会的自治性、中介性,并未发挥行业协会的最大作用。

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责任编辑:陈淋运

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