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进退两难:缺地房企面临出局 有地房企被去化困扰

来源:房掌柜  曾妙瑜 广州房掌柜  2017-06-28 05:58:43
[摘要]在过去的一年多里,据房掌柜统计,苏州主城区共成交56宗宅地,仅有41家房企得以获得地块,整个苏州土地市场呈现出一种狼多肉少的态势。部分房企面临缺粮难题,另一方面拿地房企则为业绩心忧,正所谓:不拿地马上死,拿了地慢慢死。

  在过去的一年多里,据房掌柜统计,苏州主城区共成交56宗宅地,仅有41家房企得以获得地块,整个苏州土地市场呈现出一种狼多肉少的态势。部分房企面临缺粮难题,另一方面拿地房企则为业绩心忧,正所谓:不拿地马上死,拿了地慢慢死。

  地主家没“余粮”了?

  2017年6月为期两天的网上土拍已尘埃落定,19宗地全部顺利出让,共揽金132.5亿元,其中8宗住宅地约120亿。 本次土拍共有43家房企参拍,宅地最终得主仅8家,拿地成功率仅18.6%,也就是说近8成房企没拿到地。而此前进行的多次土拍,房企拿地情况也是如此。

  据不完全统计,目前苏州市场上,缺地的房企有九龙仓、世茂、港中旅、朗诗、合景、金地、海亮、鑫苑、华宇、建屋、中新置地、吴中地产等,很多房企面临缺地问题,先后进入苏州房地产市场,缺地原因不一而足,但都急需拿地开发以保住市场份额。

  2015年金地成功进驻苏州,与平安联合开发狮山金地名悦项目,目前仅金地名悦剩余少量房源在售;后入股天房平江风华项目,目前住宅部分已售罄。据悉,金地将与中交进行联合开发,项目位于吴江。

  另一类深耕苏州多年的,依然挡不住拿不到地的困扰。以九龙仓为例,目前在苏州已开发了时代上城、碧堤半岛、国宾一号等多个大型住宅项目,以及一个大型商业项目,而目前住宅项目仅剩九龙仓碧堤半岛三期在售,在苏州补仓需求强烈。

  这些房企先后进驻苏州市场,有的已深耕苏州市场已达10余年,目前在苏州开发的项目均已不多,之前储备的土地消耗殆尽,不断通过多种渠道寻求土地资源,部分房企甚至直接面临退出苏州的可能。

  有粮大户财大气粗

  苏州每年都有大批宅地供应,据房掌柜统计,苏州(2016年-2017年6月)共出让470.85万方宅地。这么多房企缺地,那么宅地都在哪些房企手里?

  据房掌柜统计,自2016年1月-2017年6月苏州土拍中成功拿地的房企中,新城、恒大、鲁能、金茂、禹洲、金辉、中铁建、北辰、万科、上海中建的储地面积占据前十位,这十家房企土地储备总面积约226.23万方,总价692.83亿元,占宅地总出让面积的48.05%,约占宅地出让总总价的54.81%。

注:统计地块均在苏州市区

  (不包括吴江区)

  不包括收购和合作开发项目

  苏州房企土地储备总价TOP10榜单方面,新城、金茂、鲁能、恒大、中铁建、上海中建、金辉、万科、禹洲、仁恒上榜,总价699.87亿元,总面积216.23万方,占宅地出让总价55.36%,占宅地总出让面积的45.92%。

  有粮大户多以央企、国企以及大型房企为主,大多“财大气粗”,中小型房企基本绝迹。大型房企凭借雄厚的资金实力和运气,抢占了近半的宅地资源,总价占比高达55%可见多以高价买地,符合近年在土拍中屡见不鲜的“地王”现象。

  随着长三角都市圈的发展,越来越多的大型房企注目到这片“热土”,尤其喜欢抢占“强二线”城市。房企对处于“强二线”前列的苏州充满了期待,百强房企中进入苏州的房企约有34家,由此甚至带热吴江、常熟、张家港、太仓等城市的土拍市场。据悉,张家港在今年6月的一次土拍后,立即官方发布土地调控政策,土地市场热度可见一斑。

  除了本土和外来房企相继落子苏州外,仍有众多房企对苏州主城区市场垂涎已久,此类房企的典型代表有葛洲坝、石榴、中冶、同济、融侨、金隅、金融街、德信等,大多已参与过苏州的多次土拍,但均竞拍无果,另外还有众多房企尚在在观望之中。

  有粮未必万事大吉

  土地市场房企争抢虽热,但在房地产行业利润率日趋下滑的背景下,限价令的实行再次对房企实施“打击”,房企购入的高价土地相继入市销量并不理想,因此有地房企未必万事大吉。

  上海易居研究院智库中心总监严跃表示,价格管控措施具有维护房价平稳、减少炒作的效果。目前来看,包括限价令在内的一系列调控措施都将长期执行。由此看来,有地房企在去化问题上或要打一场持久战。

  近年苏州土地市场上出让的“地王”们相继入市,又恰逢日趋严格的调控政策。近一年来,业内及媒体不断发出昔日“地王”拖延入市或者销售惨淡的消息,地产专家甚至抛出下半年楼市面临“降价”的预测。

  严跃进表示,从房企的角度来看,会否降价将在很大程度上取决于拿地情况。如去年大量拿地的企业,今年会面临较大的资金压力,也更有降价出货的可能性。至于利润的损失,只能待后期进行弥补。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,目前来说,房企与市场以及政府尚在博弈阶段,预计下半年房价或有所下滑。进入下半年后,由于业绩的冲量压力,会通过“以价换量”冲业绩;房企资金兑付压力严峻,多种融资渠道都有所收紧,融资难度加大,因此仍然要通过销售额来盘活资金,一方面政府对备案价审批严格,最终做出价格上的实质调整。

  张宏伟分析,由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失,开发商必然会启动“保量”策略。因此,在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下,下半年市场表现特征将是,开发商 “以价换量”冲业绩。

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责任编辑:郑选

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