谁说只有大牌才能做代建？这家“小代建商”也能让项目实现40%溢价

　　前不久，明源君曾写过一篇关于代建的文章《开发商拿不到地借不到钱都没关系，只做这个也能赚到25%的净利润》。里面详细阐述了房地产代建行业在当下的蓬勃发展及未来的广阔空间。

　　那么在绿城、滨江等品牌代建巨头的盛名下，其他的代建商该如何去突围并构筑差异化竞争力呢？

　　明源君有幸探访到这么一家“代建商”，仅有20多人的规模，却代建出了一个又一个爆款项目。如其代建的御湖居项目，不仅比竞品实现40%的溢价，更是在开盘当天1小时实现项目售罄。

　　日前，明源君对话了这家代建商的创始人—万象人合的郭汉斌先生。下面是他的干货分享。

　　高起点定位，精细化开发

　　是项目高溢价、快去化的关键

　　也是万象人合的独门秘诀

　　与绿城、滨江等品牌代建房企相比，万象人合走出了一条与众不同的路，即精细化开发。万象人合会结合地段特点，从不是简单模仿，而是另辟蹊径，寻求差异化定位，认真打磨每一个项目、每一个产品。确保每一个开发项目面市时，都能有着独一无二的竞争力。

　　而像绿城、滨江等多走的是标准化的产品复制路线，即把其已有的成熟产品线复制到代建项目上。如绿城代建的海南某项目，就是直接复制的其桃李春风产品。这种操作对代建商的产品研发能力、品牌影响力都有着极高要求。也就是说，这条路不是一般代建商都能走的。

　　而万象人合这种“精细化”开发的模式，反倒是给他们提供了借鉴。这种模式主要有以下几大优势：打造差异化的竞争优势，实现成本控制，创造更多溢价！

　　一、在规划设计上，对产品精打细磨，掌握定价权

　　➊产品规划方案的反复优化，创造溢价

　　万象人合在做松山湖的御湖居项目时，为了给委托方（投资商）创造出更大的价值，在主导方案设计与优化的过程中，先后做了多轮的市场调研和头脑风暴。项目的产品规划方案就做了4个版本。产品线由最初的联排+复式高层，最后调整为双拼+点式纯板式高层。

　　在小区入口设计上，万象人合和设计团队也是先后做了几十轮方案，最后锁定了既完善解决管理功能（人行和车行入口门岗合一）、无障碍通道（垂直电梯），又符合项目形象要求的实施方案。

　　通过这些精心的规划和设计，御湖居于2015年9月开盘当日，火爆异常，一房难求，创造了开盘一小时即售罄的奇迹。且销售均价（毛坯房）均价达到1.36万元/平米，比同地段的标杆竞品（精装11000元/平米，毛坯房9500元/平米,）实现溢价超过40%