增城5月两宗出让居住用区位条件+周边楼价解读

　　3月28日，增城市国规委放出2宗分别位于新塘和荔城的居住用地，并将于5月4日进行公开出让；两宗地为增城限购新政后首拍，而且采用“竞配建”“竞自持”“摇号”的新模式竞拍，接下来且看广州中原研究发展部解读。

增城市场背景： 330新政+土拍新模式为市场降温

　　广州318楼市新政后，增城由于未有社保年限门槛而受到不少失去9区购房资格而“外溢”的买家青睐，加上增城本身一手库存量（截3月底，消化周期仅剩2.6个月）严重不足，因此不少开发商看好该区未来发展前景，在329集中土拍日上，综合诸多因素，增城4宗住宅用地楼面地价破2万。

　　随后更加严厉的330楼市政策出台，其中非本地户籍买家在增城限购一套，同时在贷款上进行严控，以打击投机行为，对区域市场起到一定降温作用；

　　4月14日，增城官方公告5月4日两宗住宅地土拍采用“竞配建”“竞自持”“摇号”的新模式严控地价，为土地市场降温，响应“房子是用来住的”的工作要求，同时有利于营造健康的房地产市场气氛。

　　但从供求的角度而言，目前增城一手货量消化周期仅2.6个月，这一“供不应求”的情况，加上对区域未来发展前景预判，促使即将出让的地块仍会受到开发商积极角逐。

新塘镇塘美村A17033：周边多规划利好，前景可观

　　一.地块情况简述

　　塘美村A17033地块占地面积4.2万㎡，起拍楼面价为8007元/㎡。需要指出的是虽然本宗地块起拍楼面价低于3月出让的4宗新塘地块，但塘美村地块涉及农民留用地安置问题，需要配建定量的安置物业，直接扣除地块计容建筑面积，因此实际起拍楼面价亦在1万元/㎡以上。

　　对于塘美村A17033地块而言较具参考价值的为本年3月出让的章陂村A17013地块，章陂村地块以楼面价20195元/㎡由招商地产夺得。两宗地块相距虽不足3公里，但塘美村A17033地块占地面积、计容建筑面积相对较小，且位于增城技术开发区核心区以南外围位置，周边被村落、厂区包围，区位条件略微逊色；

　　但由于新塘一手“缺货”、增城购房门槛相对较低以及富士康等优质企业逐步进驻技术开发区等利好刺激，虽然采取“竞自持”“摇号”等新模式，广州中原研究发展部预期塘美村地块仍受到不少开发商关注。

　　二.配套情况：通勤条件优，商业前景可观

　　从交通配套的情况来看，地块处于广园快速路、荔新大道交汇处，距广园快速路出入口约2公里，对于自驾车群体而言交通便利度较高；同时地块离新塘客运站不足1公里，对于依赖广增线客运来往市区的上班族而言亦颇为便利；

　　商业配套方面，首先地块将配建肉菜市场，此外地块3公里范围内有超市、奥园康威广场（商业体）、章陂村商业项目，目前上述商业配套虽仍处于待成熟阶段，但预期地块项目建成入住后，周边将会发展成熟。教育配套方面地块紧邻、新塘二中。

三.周边楼价情况：优质一二手在2万元/㎡左右

　　地块周边3公里范围内基本无一手住宅项目在售，二手如碧桂园凤凰城、顺欣花园楼龄较短、保养较好的单位价格在2万元/㎡以上；而一手项目与地块相距约6公里如时代廊桥目前在售均价1.8-2万元/㎡，约剩300套准现楼单位；而保利i立方3月份售价约1.4-1.5万元/㎡（预计2019年交楼），目前新一期产品待售价格未定，预计调整可能性较大。

总结：招商引资与重大项目建设为区域未来发展重要要素

　　对于塘美村A17033地块未来价值判断，广州中原研究发展部认为招商引资情况与重大项目建设效率为其中重要因素。

　　根据2017年增城区政府工作报告显示，未来一年将围绕推动重大项目建设、培育新集群增长点和优化营商环境开展工作，重大项目建设如广州东部交通枢纽（TOD）、地铁13、21号线、穗莞深城际、富士康全生态产业园等，而招商引资是指针对目前增城技术开发区的利好，趁热打铁吸引更多优质企业进驻，以引导更多高精尖人才流入，上述两点假如能够在未来保持可持续发展，将会对增城楼市热度、价值起到提升作用。

　　荔城街庆丰村A16159：山景+城区配套，周边多大盘

　　一.地块情况简述+区域市况

　　庆丰村A16159地块占地面积3.5万㎡，起拍楼面价10344元/㎡，位于荔城市区西北部，周边被锦绣御景苑、锦绣御景国际、荔城碧桂园、雅居乐三千院等大型楼盘包围，地块西南侧有山体。本年3月出让的荔城街A16152地块与其相距不足3公里，但本次出让地块占地面积大，景观资源更优。

　　从一手供应量的情况来看，由于荔城离广州市区较远，主要客户群来自荔城本地或看重增江河畔优质居住环境的改善型买家及部分投资客；因此在增城整体缺货的情况下，荔城区在售、待售的新盘相对集中，同时大盘二手单位有一定存量；另一方面，根据加上近年荔城公开出让、划拨的居住用地数量较多，从2015年今通过公开招拍挂方式出让的居住用地总占地面积达128万㎡，因此预期未来板块市场供需处于平衡状态。

二. 配套情况：来往市区通勤效率低，生活、教育配套齐

　　从交通配套的情况来看，目前可通过荔城大道通往新塘接驳324国道通往萝岗科学城或通过广园快速通往天河，但交通在40公里以上，同时该地块离在建地铁21号线增城广场站2.5公里，欲搭乘地铁需公交接驳，因此对于市区上班族而言吸引力打折扣，因此产品更加适合荔城本地和追求优质生活环境的买家；

　　生活配套方面，地块离挂绿广场商圈、增城万达均不超过3公里；而教育方面，地块将配建9班幼儿园及托儿所，周边有增城、等区内优质学校。

三. 周边楼价情况：一二手价格空间变化大

　　目前庆丰村A16159地块周边一二手项目均较多，其中一手项目价格在2.2万元/㎡上下，离地块稍远、配套完善度相对较低的增江河东岸项目价格相对较低，目前在售项目1.2-1.5万/㎡之间；而地块周边二手项目价格多为1.1-1.5万元/㎡之间。

总结：330限购新政或影响荔城板块市场热度

　　广州中原研究发展部认为由于荔城主要吸引本地客、改善型买家以及投资者，在330增从限购新政出台以后部分投资客、改善型买家由于购房、贷款门槛提高而放弃购置，或会影响荔城楼盘成交；

　　当然随着城市发展，由于旧改、拆迁等原因而产生置业需求的本地客数量将会提高，但从目前荔城板块“供求平衡”的市况来看，未来板块住宅成交量价或相对平缓稳定，价值变化潜力恐不及新塘、永和、朱村等热门板块。