向俊波：开发视野下融合实践：碧桂园科技小镇探索

　　6月9日上午，由北京清华同衡详细规划研究中心三所主办的“2017第五届清华同衡学术周分论坛7——产业引领特色小镇健康发展”在北京正式举办。本届学术周以“健康·城市”为主题，齐聚行业内外专家学者，共同探讨城市在可持续发展的基础之上，如何实现更多、更高的城市发展目标，建设全面“健康”的中国城市。论坛上，碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波发表了了主题为“开发视野下的产城融合实践：碧桂园科技小镇探索”的主题报告。

　　以下为会议实录：

　　向俊波：很感兴清华同衡的邀请，站在这里确实很感慨。今天上午也是个很好的学习机会，压力很大，因为前面演讲的嘉宾既有很高水平的管理者，也有最高水平的规划和咨询，还有一位这么有情怀、这么有影响的业主，我是作为开发商的角度来说这个事情。刚才相处也说到了一千个人对特色小镇有一千个理解，我们是代表了一个转型中的开发商怎么理解这个事情，所以我下面的汇报肯定有局限性，但我会说清楚我出发的角度是在哪里。

　　说这个角度的时候，要说一下我自己的经历，我毕业之后差不多有十年的时间在政府。2015年出来去了房地产，在房地产也没有干房地产的活，就干了一个房地产的转型工作，所以对我是一个很大的挑战。我汇报的题目是“开发视野下的产城融合实践”。

　　首先还是要把自己的立场、出发点说清楚。第一是关于产城融合，其实产城融合不是什么新的东西，城和市的存在差不多五千年历史，真正的产和城分开也就是在工业化时代，也就是在150-200年的时间，所以我们大多数学规划的人学到的知识大部分是工业化以后的知识，其实并不是很长的时间。我觉得从大多数时候，不管是以前农业文明时代以及商业文明时代，以及在今后后工业文明的时代产城融合都是必然的趋势。但是我们从规划者、管理者的知识体系，基本上是工业化时代的指导体系，以刚性的管理式的体系为主，我们从碧桂园的角度来说是后工业时代的体系看产城融合的事情。

　　空间尺度的问题，这里就不详细展开了，因为我们是开发商，我们是一个开发者，其实开发者目前从国内来说能够驾驭的最大尺度不会超过10平方公里，这已经是最大的尺度了，碧桂园应该算是国内开发尺度最大的，我们最大的盘也就是7平方公里。这是受制于整个土地管理制度，更大的使用可能会在国外实现，像在印度它的尺度是30平方公里。我们在马来西亚的项目尺度是20平方公里，而且全是填海，所以他给了你更大的实践空间。但是我们在中国做这个事的时候尺度是更小的尺度，所以我今天跟大家讨论问题的尺度都是在几个平方公里，甚至是在一个街区的制度。

　　说到开发者的视野，有几个方面，第一是管理和管制的可操作性。我们在谈这个问题的时候首先是下述要给我们空间，我们才有可能做事情。所以作为一个开发者，首先是要在管理上找得到可以去做这个事情的空间，就是说可以选址的地方那么多，为什么会选到那里去呢？就是因为这个地方的政策有那么一点点空间，让开发商有一些创新的实践活动，我觉得这就是最重要的。第二是技术的合理性，这个没有什么问题。第三是切实可行的商业模式，我们碧桂园也有设计院，我们有两千多名设计师。我们的设计院和清华同衡设计院有很大的差别是什么？就是我们设计师在落每一笔的时候首先是想到是这个图则上管理上能不能过关？第二是这笔下去以后要付出多少钱，能够带来什么样的收入，能不能有人买这个单？所以说开发者的设计师和设计院的设计师、和政府的设计师考虑问题的角度是不一样的，所以必须要正视这个问题。

　　碧桂园为什么要做产城融合？或者类似于碧桂园这样的房企去做产城融合？其实不完全是为了应景，首先是有很深的内在原因，首先是市场的业绩。像碧桂园我们去年的销售额差不多是3400亿，我们今年上半年到5月份为止完成2500亿，按照这个势头今年可能达到5000-6000亿的水平。全国的房地产市场至少是11万亿，如果碧桂园和恒 大加在一起可能占2万亿左右的市场份额，这个市场没有办法持续。所以逼着大家一定要走新的和产业相关的道路，去找新的利润。第二是全产业链的商业运营，其实房地产开发是一个全产业链的，从规划设计到建设，到运营，到学校、医院、酒店，甚至到我们有自己的矿山去生产自己要用的石材，它是一个全产业链的东西，必然有一个扩张的趋势。第三是人才战略的转变，包括我们未来的合作伙伴变化，时间关系不展开。

　　说一说人才，大家可以看看我们碧桂园在招什么样的人才。我们从2013年就在搞未来领袖的计划，我们到明年会有1000位从世界各地来的应届的博士，我们给他们的年薪是60万左右，如果再加上绩效可以达到100万左右。这样一个付出，我招一千个要付出多少呢？要付出差不多6-10亿年薪的支出，但是我不可能让他做传统的房地产项目，肯定让他们做新兴的转型，去找寻找新兴的点，我们从2013年开始已经做这个事情，我们做大量的特色小镇背后的东西都在这里，企业必然要转型，因为我们一直在做人才的储备。

　　另外我们这几年的合作伙伴，大家以前知道跟房地产打交道的是原材料供应商这些。但是这几年到碧桂园来做这些交流的基本上都是产业界的，传统的原材料供应商已经很少来拜访了。都是做科技的、做能源的、做其他方面的，这是我们越来越多的合作伙伴，一定是一个整合资源的平台。

　　说一下未来城市的探索。其实我们理解我们的特色小镇，从碧桂园的角度来说我们做特色小镇是为了应国家特色小镇的号召，但是从心里来说是想做一个未来城市的探索，这是植根于我们杨总个人的情怀在里面。他想干什么事呢？他一直想看未来的城市是什么样的，但是他是从他理解的角度来做未来城市的一些很朴素的想法，因为他是从一个顺德的农民出来的，他是做建筑施工出来的，他理解的城市未来肯定有他的想法，当然也有他的局限性，也他很强的特色，他想把城市做成一个立体的城市，所有的道路和交通在地下，上面的空间让给所有的产业和让给居民，他一定是做这样的城市。但是要做这样的城市，传统的技术没办法实现，为什么？因为成本太高，而且和预定规划不一样。那怎么办？他采取一个架空的做法，这样不产生淤泥的问题。但是有政府管制的问题，因为容积率过不去。因为政府的管制在国内受到太多的限制。我们在马来西亚做了之后回到头来做，我们带政府官员到马来西亚看了以后再回来实施，这个时候阻力会小一点，他认为未来的城市一定是立体的城市。所以我们的  特色小镇即便做在那么偏的地方，我们的开发容积率依然很高，只有3%的容积率，立体实施是未来城市要解决用地的一个必然方式。第二他很喜欢垂直绿化，大家知道我们碧桂园内部就是这么做的。我们在马来西亚的森林城市20平方公里，有一千多万平米的建筑面积，我们都是这样做的。你喜不喜欢不重要，但是代表了一种企业家对未来的情怀和精神，他愿意掏钱做这样一些事情，做未来的探索。

　　这是我们森林城市的效果图，我们的科技小镇主要的开发理念立体城市、垂直绿化都是要点。另外我们会在智能化上做更多的探索。

　　这是一个五星级的酒店，这个酒店从打造到建起来用多长时间呢？不到九个月。这就是企业的效率，因为建筑技术已经非常成熟了，大家不要担心它的安全性，完全没有问题。因为建筑技术已经非常成熟了，和工厂是一样的，随着建筑的发展，我们对于工厂、对于建筑的认识也要改变。

　　我们为什么要做特色小镇呢？外在的原因是国家的战略，技术的变化，如何适应新的城镇变化，适应政府的要求，能够创造社会价值。

　　现在说一些稍微具体的东西。我们从2016年3月开始做这个事情，花了大概五个月的时间做标准模块，到2016年8月的时候我们签了第一批项目，然后开了一个发布会，到4月底我们签了九个月的项目。第一块用地的是在5月3日，动工是在5月17日。我要告诉大家我们的产业发展中心的开放是在7月中旬，只有两个多月的时间，建设的速度跟森林城市是一脉相承的。所以我也很钦佩刘总，他用几年的时间来孵化出陶溪川，我们是另外一种风格，是一种快模式。

　　我们的选址是什么样的？我们希望它集中在特大城市的周边，甚至在城市群当中的节点，我们一般要求它跟一线城市的距离不要超过60公里，另外要有一些高速公路等要求。

　　我们差不多是一个2-10平方公里，每个小镇大概是这样一个尺度，启动区是20-50公顷，目前我们基本上在这个尺度里面。里面大概涉及到几大类型的用地，一个是高新技术的产业用地，另外是产业配套用地和生活配套用地，这三个用地我们基本上保持各三分之一的比例，产业用地三分之一，产业配套用地包括商业、酒店三分之一，剩下的三分之一大概是生活配套住宅。

　　这是对未来的一些探索。

　　这也是我们最核心的基本理念。

　　这个楼是我们碧桂园的总部大楼，我办公就在这里，它的造价很便宜，做出来的时候不到2000块钱，其实在里面感受还不错，外面看可能有人喜欢，有人不喜欢，在里面工作还是非常宽敞的空间。我们当时做特色小镇的标准模块就是一边是产业，一边是研发和办公，住宅配在周边，晚上走的时候产业部分腾出来的停车空间可以给住宅部分用，建立一个产城融合的模式。

　　说了那么多，我们第一个小镇落地的时候，就是5月3号拿了第一块地，5月17日我们动工了，第一个小镇就是在惠州，离深圳市政府开车是69公里的地方，直线距离是50公里。大家可能去过东莞的松山湖，实际上我们现在选择的第一个特色小镇地方叫做惠州潼湖，和松山湖在一个区位上，离深圳市中心的距离大概都是在50-60公里左右的距离。这是我们做的一些比较。它好就好在围绕着整个中央湿地，这个湿地的面积是30平方公里，这个是广东省最大的内陆生态湿地。

　　我们这个小镇整个的范围大概是在8平方公里，小镇北边是一个湖。碧桂园做核心小镇要求的是每一个特色小镇一定要有一个主要产业，第二是引入一到两家世界级或者至少是国内的产业龙头一起来做，另外打造一个平台，这样一起来做。我们这个小镇定位是在物联网产业，所以我们所有的产业安排都是跟物联网相关的，这是第一。第二，我们引入的龙头就是思科，思科跟我们合作来建南方的创新基地。所以说我们每个小镇一定是有一个到两个龙头企业，然后有一个主导型的产业。我们把这个主导产业分下去，比如说西部主要是物联网产业里的数据相关的产业，中部是做跟物联网相关的设备制造这块，东部主要是一些智慧城市，我们把智慧城市应用和展示的场地做在东部，最后运营维护中心也是在东部。

　　这是我们碧桂园设计院自己做的，水平不好说，但是它的实践性、包容性很强。我们基本上是围绕着一个轴线，从东到西的轴线，把住宅放在南面，产业放在北面，然后所有的地下全部是联通的，停车是可以分享的空间，所有的建筑都是采取垂直绿化的方式，也是立体城市。这有什么好处呢？正好是个鱼塘，原来差不多2平方公里全是鱼塘，都是低洼地，我怎么做呢？我们把鱼塘平掉，然后做两层架空，正好跟河堤汽平，然后在上面做我们的城市，桩子打下去，这个也要突破很多国内的技术规范。因为涉及到架空层计不计容的问题。国外没有容积率这么严格的管制，但是在中国容积率是跟国有资产联系在一起的，所以这个事情很麻烦，要通过政治上的限制做一件事情非常不容易，作为我们的规划师来讲一定要考虑。(见图)这个是从东北方向上看的，有点类似于森林城市的感觉，所有的建筑全部是垂直绿化的，路网的设施都是在地下的。大概是这样的，这个有很深的碧桂园烙印的特色，大家喜不喜欢没关系，但是我们是按照这个方式在做。

　　跟大家说一下我们5月3号拿地的范围，总共是25公顷的地，产业用地12公顷，商业用地10公顷，居住用地12.5公顷，原来说的三分之一比例关系，第一期用地的时候，产业和住宅用地比例是很低的，只有12.5公顷，大部分建筑出来了以后都是产业建筑和商业建筑，我们说它是不是真的做产业的，从这个角度也可以看得出来。我这个地方25万平米，规划的面积是70万平方米建筑面积。第一期动工的动了45万平米，这45万平方米只有8万平方米是住宅，剩下37万平方米都是产业、商业恩，这个地方很偏，怎么样算这笔帐，一会儿我会告诉你。但是它是真真正正想把产业做起来，我的逻辑很简单，我的住宅不着急开发，我我把产业做起来，有了人气之后，我赚的未来的钱，我们跟地方政府同甘苦共患难，我只有把特色小镇做大，才能变现或者是升值，所以政府很欢迎我们做这个事，因为我们钱都在这押着。

　　我们为什么想做这个事呢？我给大家举个例子，我们碧桂园最大的一个楼盘叫富光城，占地是7个平方米，一万亩。我们是在03年的时候拿的用地，到2013年的时候十年的时间我们把7平方公里全部开发完了，最高的售价卖到1.3万-1.4万，我们也赚了一些钱。但是今年的时候我们拿到凤凰城周边招拍挂400亩用地，花了差不多200亿。这个话怎么说呢？就是我开发了一万亩用地花了十年时间，我可能赚的钱就投到了最后买这400亩用地上。这个好处是什么？就是我们可以很快的见效果，对企业来说能够很快的成长，在这十年当中碧桂园可能从一千多人成长到今天十几万人的规模。带来的代价是快速的开发模式没有保留住企业核心的利润，实际上是这样的，今天我们所有的大型房企其实利润率并不高，我们为什么愿意做这件事情呢？我们想把机会留一点在未来。如果说当时一万多亩地拿出九千亩地开发，剩下的一千亩赚的钱比开发完的九千亩多得多，这就是经济上的合算制，没有问题，做产业也是合算的，慢开发也是合算的，只要安排好现金流。

　　时间关系，简单说一下我们怎么样理解和算经济帐。第一，首先是产业生态圈和生态链的帐，核心是三个问题，第一是政府，第二是开发商，第三是入住企业，一定要解决掉共点，才能找得到机会，这是最基本的商业模式，如果碧桂园进去之后，跟开发商和未来入住的人找不到一个合作点，整个的商业模式都没有办法做下去。能够做下去是因为政府引进碧桂园这样的企业，他要解决资金和效率的问题，首先是资金的问题，我们不问政府要钱，只要给我们地，我们就搞开发。效率大家知道，大家知道政府做PPP项目，政府从立项到审批，大家可以理解这个效率。但对于我们碧桂园来说，给我的工期，一个酒店从打桩到建成就是一年，这已经是很宽松的时间了，企业运行效率在这里。大多数的高科技企业并不懂建设，他们老认为房地产赚很多的钱，他们老想去参与，可是今天很多的高科技企业最后都做房地产，都想来实一下能不能挣到钱。我们告诉他们其实你赚不到钱，今天的房地产已经是一个非常的规模化、专业化的领域，靠小打小闹是赚不到钱的。所以你们赶紧开盘卖掉，要不然你们是没有办法赚钱的。告诉他你不用操心跟政府的政策对接，这个专业的事情一定交给专业的人干，我拿块地建起来，给你的成本比你自己建的成本还要低。第二我可以不收你钱，我可以投钱在里面，我可以把物业转化为你的投资，我可以有很多方式变现，我可以做资产证券化，我可以做很多专业化的东西，不用你去操心，所以他们愿意和我们做这个事。

　　第二是关于利润来源。传统的房地产就是买地、建房子、卖房子。现在我们做这个来源很多，刚才说我买房子卖房子也是利润来源，我租也是利润来源，我把租金转化成融资也是资金来源。我们设立了20亿资金，可能会超过100亿的资金做企业孵化，里面有好几千企业。如果有几十家搞的很大，我也可以算出这笔帐来。还有就是做园区的管理，波峰电价、波谷电价，还有政府的一些补贴，我们自己光伏发电，电力够用，能源也是园区可以利用的东西。

　　第三是关于现金流。我刚才说了特色小镇是奢侈品，不是所有的人都能做。帐很好算，如果放在五年十年这个帐算出来很好看，问题是没有多少人能够熬得住五年十年，你的现金流坚持不住。我基本上的模式是会卖掉一部分可售的的东西，包括产业和住宅，但是我不是把钱回来，我只需要覆盖住产业投资的资金成本，对碧桂园这样的资金成本是4%-5%，我只要盖住了这部分资金成本，找到了开发节奏，我们下面一百多号人，最大的团队是产业招商的。我只要把产业招进来的，剩下的就好办了。这个细帐我没有办法给大家看，这是我们算帐的模式，而且我们这个模式非常乐观。但是前提是你选择区位一定要好，千万不要再一个错的地方做这个事情，那真的是很难算这个帐的。只要选的区位是对的，未来的发展前景是看得到的，只要你能熬得住前面的五年，你的现金流能维持住。

　　第四是激励机制。做这样一个事情，我们好的区域总，传统做房地产的区域总，他的年薪加激励是过亿的，年薪是几百万的规模，他的过亿的收入在哪里？来自于合伙人，来自于未来利润的分享。但是你要做这个产城融合的事情，怎么样用激励机制留住最优秀的人才做这个事情？这个是我们老板要考虑的。一个企业要做成事情，除了外部之外，解决好自己内部的激励机制也是非常重要的方面。

　　欢迎大家与我交流，谢谢大家。