中原地产：花都湖将释20万㎡居住用地，产城融合刺激或带动住房需求

　　5月19日，广州市国规委通过了《花都湖地区居住组团控制性详细规划》，将对花都湖周边区域进行统筹开发，预计将打造成为居住人口达26万的“滨水新城”。

　　针对这一重大规划，广州中原研究发展部将从规划文件、区位条件、区域“十三五”规划等多维度对花都湖地区楼市未来发展空间进行解读。

　　拟释出20万㎡居住用地+12万㎡产业用地

　　根据资料显示，“花都湖地区”早于2012年《广州北站交通枢纽衔接规划研究》中便开始进行修编；2013年12月《花都湖周边地区控制性详细规划修编》公示，其中提及整个花都湖修编范围为20.1，北接新华城区，南接白云区，西京广铁路，东镜湖大道北。

　　花都湖地区修编批已于2016年7月在市规委会上审议通过，批工业2.5产业组团也已经获得批准，本次提交规委会审议的方案用地面积约68万㎡；往后，或将审批第四批137万㎡的电子信息产业地块；第五批约64万㎡的部居住组团地块。

　　根据规划文件显示，本次调整范围位于花都湖南侧，包含居住、商业以及产业用地，具体参数如表格所示：

　　此外值得关注的是，花都湖地区不建“巨无霸社区”，未来将按照“小街区、密路网”的概念进行规划；根据官方介绍，未来社区中路网实现全开放，未来每宗居住地块用地面积将控制在3万㎡左右。广州中原研究发展部认为，花都湖地区运用“小街区”模式，将有利于引入更多数量的房企对片区进行开发，从而提高整体开发效率，花都湖规划有望在较短时间内达到预期发展目标；

　　另一方面，以目前番禺思科智慧城、南沙明珠湾片区的开发模式为例，未来花都湖地块出让极有可能以“引进产业、招商引资、指定企业进驻”作为出让条件之一，更多房企参与其中，能给予片区产业、商业用地尽快带来不同类型投资。

　　地处9号线沿线+花都中轴线南延段，市场价值高

　　从周边区域条件的角度看，规划地块西、北端被花都湖包围，景观价值高；地块东端临近主干道迎宾大道（可接驳106国道、机场高速），居住用地地铁9号线清布站约1公里，通勤条件较好；南端目前以工业园、村落为主，预计未来或将纳入花都湖整体改造范围。

　　而根据规划示意图显示，本次修编的花都湖地区住宅地块将主要布局在东、北部，部分楼栋其兼具地铁通勤+临湖景观条件，广州中原研究发展部认为假如以后产品推出市场，定位将以中高端产品为主。

官方规划立体图

　　从花都中轴线格局来看，该地区位于未来花都中轴线南延段，地处花都中轴线核心区、新白云国际机场、广州北站组成的三角区内。

　　其中轴线核心区域约5公里，花都目前市区府板块约3.5公里，万达城约6.5公里，未来除自身产业新城居住需求以外，由于居住环境优异，或将承接来自花都中轴线企业员工、区府政商群体居住需求；

　　其次花都湖地区可通过地铁接驳新白云机场及广州北站，随着目前空港圈以及广州北站枢纽的建设投入，未来将成为两大交通枢纽员工安居置业优选区域；再次，由于9号线与3号线换乘较方便，同时置业成本低于市区，预期将承接一部分市区上班族的需求，广州中原研究发展部认为未来花都湖地区楼盘客户群体较广。

　　花都“十三五”规划，手握“空港”枢纽皇牌，交通线网逐步完善

　　从整体发展规划来看，十三五期间花都按照“一轴四带多组团”进行布局，从目前广州市发展的角度来看，花都手握空港、北站枢纽两张。

　　2017年以来，以新白云机场为圆心的空港区发展逐渐得到重视，其中1月临空经济示范区被国务院正式批复，其后广州北站PPP项目(中铁建负责)以及空港区招商引资力度加强，企业进驻数量提高，有望拉动人口流入。

　　另一方面，未来穗莞深城际“新白广段”亦进入建设阶段，预计2019年年底完工，该线路开通后花都将与中新知识城、增城新塘、东莞、深圳紧密联系，在“粤港澳大湾区”建设的大布局中，交通线网有望给花都发展带来机遇。

　　交通投入方面，根据2017年3月公布《广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2023年)》显示，地铁8号线北延段（白云湖广州北站）得到批复。

　　8号线北延段建设期为2019-2023年，属地铁远期规划，与9号线于广州北站进行换乘，将进一步加强花都与区的交通来往效率。

　　此外，2017年2月花都官方对花都中轴线CBD规划进行修改公示，其中“小地块，密路网”模式在规划文件中被提及，但需要指出的是花都中轴线CBD建设速度一直相对缓慢，且多次修改规划，未来发展前景有待观察。

　　“产业新城”对比，花都湖强调产业居住平衡招商引资待加强

　　除花都湖地区以外，目前包括思科智慧城、广州中新知识城等规划均尝试走“产城融合”道路，广州中原研究发展部运用对比的方式对上述3大产业新城进行剖析；

　　从对比中发现，目前对于花都湖地区而言，比较具有优势的当属发展可用地面积较大，对于未来规划强调产业与居住相结合，相互平衡，此外滨水、地铁通勤、临近区域商务亦属于其特色，此外，相比起其余两个项目，花都置业压力相对低；

　　而花都湖地区有待加强的则是招商引资、官方资源投入方面，目前思科智慧城已锁定科技巨头思科以及其上下游企业，中新知识城属于与新加坡合作项目，在外资引进方面有优势，相比之下花都湖地区发展起步较晚，规划经过多次调整，尚未引入投资。

　　花都湖周边楼市情况，不同板块差价较大

　　花都湖地区以东为传统花都“机场板块”，一手主要为合和新城、豪利花园等开发时间较长的大体量楼盘，目前均价1.5-1.7万元/㎡；近期开发项目有绿地国际空港，商用产品价格1.4-1.6万元/㎡。

　　花都湖地区以北为花都区府板块，由于属花都市政、商务，配套比较完善，目前一手项目均价2.3-2.4万元/㎡左右。

　　未来市场前景预判，客户群体广，产品具有独特性

　　广州中原研究发展部认为，对比目前花都区府、机场等主要板块，花都湖地区具有湖景、通勤（9号线+迎宾大道）、产业（未来高新产业园）等特色因素，促使其未来产品具有独特性，与目前在售产品具有差异性；

　　另一方面，产业发展对区域楼市影响明显，未来花都湖地区内部产业规划、外部有区府、花都中轴线、机场等从业人员住房需求流入，市场前景可观。

　　当然需要理性看待的是，相比起南沙、增城、黄埔（萝岗）等区域，该区目前官方投入、招商引资、基建方面发展相对缓慢，在面对广州经济发展东移的大趋势下，花都的主要产业除航空以外如外贸、制造、汽车等发展势头未及南沙、增城等区，如何通过经济拉动区域楼市发展，仍有待观察。