张玉良：只要把业务单一放在房地产上就会很危险

　　作为上市后的首个完整财年，绿地2016年股东会与往届的静悄悄相比，显得格外“热闹”。

　　5月16日下午，绿地控股2016年度股东大会在上海的绿地会议中心举行，董事长、总裁张玉良，董事会监事王爱民，副总裁吴晓辉，董事会秘书王晓东以及独立董事陈晓漫悉数出席，接受22名股东及股东代表的“考核”。

　　将近两个小时的会议里，提问环节占了一半时间，面对有所放缓规模扩张脚步的绿地，股东们的提问显得更加急迫，从发展战略、特色小镇、海外投资到员工薪酬、股价表现、财务报表的呈现，事无巨细的提问也反映了市场对这家地产大佬的诸多关注。

　　据绿地2016年业绩显示，报告期内绿地实行产业结构与区域结构“双调整”，即按照市场、按照人口流动的需要，向一二线城市、向住宅为主进行调整。

　　而会议中，张玉良提到最多的也是“调整”，他表示：“中国房地产正在经历深刻的调整和变革，因为政策，你永远不知道明天会发生什么，但我们认为只要结构调整得好，还是有空间和市场的。”

　　值得注意的是，在本次股东会上，绿地控股审议通过了两位董事的人事变动议案：曾任公司副董事长、董事及董事会各专门委员会委员职务的蔡顺明，公司董事及董事会各专门委员会委员职务的汲广林因工作原因不再担任相应职务，徐孙庆及全卓伟新任第八届董事会董事。

　　市场正经历深刻调整

　　随着房地产行业进入下半场，转型和多元化是房企在竞争中突围的主要路径。对绿地来说，放缓规模增长的同时，也在逐渐摸索适合自己的发展方向。

　　房地产主业之外，过去两年，绿地正逐步提高“大基建、大金融、大消费”三大板块在其整体业务中的地位。未来其将如何定位房地产主业务和三大板块的地位，设定的具体目标又是如何的?

　　对此，张玉良认为，作为一家大规模的企业，把业务单一放在房地产上，是非常危险的，所以它需要向关联的产业转移。

　　“我们现在发展的这些相关产业都是为了进一步做强主业，无论是大基建、大消费还是大金融，彼此是相互协同发展的，所以我们认为坚持做强主业的同时，要培育关联产业，而且要形成千亿级的产业板块，这是我们所追求的。”

　　根据绿地2016年的年报显示，基建产业为绿地业绩贡献近千亿，金融板块亦为其贡献39亿的利润。

　　然而，面对市场诸多的不确定因素，张玉良同时强调“调整”的重要性：“房地产市场已经发生了深度的调整和改革，无论是需求市场还是区域市场，都在经历颠覆性的改变。随着政策的变动，这些的变化性，你永远不知道明天会发生什么，但总体我们认为只要结构调整得好，还是有空间和市场的。”

　　现场所发报告显示，去年绿地新增的土地70%-80%在一二线城市，新增的土地当中可开发的面积60%以上是住宅，而这正是按照市场、按照人口流动的需要，向一二线城市、向住宅为主所进行的调整。

　　特色小镇与海外投资

　　绿地的另一个调整是，2016年开始踏足特色小镇领域。而关于这一业务的最新进展，张玉良也在当天的股东大会上做了详细解答。

　　“上半年到现在为止，我们已经签了9个，今年的目标是10到15个，今年经营班子确定的特色小镇要确保4万到5万亩土地的占有量，而且今年年内供地确保7000到1万亩，上半年已经完成了3000亩地。”

　　在城市化过程中，特别是城市群的发展中，特色小镇的价值将逐渐体现出来。在张玉良看来，“上海的周边城市建一个小镇基本上等于二线城市，因为它的房价、资源的溢出效应非常明显，而相对它的资源价格还比较低。”

　　他同时提到，绿地最近在济南的周边签了2万亩的战略合作协议，希望能够在6月份拿1000亩地。另外，离郑州中心区大概30公里的地方也拿了一个小镇，大约5000亩地，还有西安的小镇，这些拿地在3000亩以上的小镇都在快速推进中，而这些小镇都是以加基础设施的模式捆绑获得。

　　除却小镇之外，近两年，内地房企出海淘金也成为热潮，但同时也承担不小的风险。报告显示，2016年绿地的海外投资亏损超过6亿。

　　对此，绿地在股东会上解释道，因为一些项目属于前期的开发阶段，还没有结转，同时它当期发生的管理费用、销售费用都要在当期损益反映出来，因此前几年看海外一直是亏的。实际，等结转出来，这一块自然会翻出来。

　　“另一方面，涉及到汇率变化的情况，将无法从财务上反映出来，需要资金回到国内，汇率发生实质变化以后才能反映这个损益，所以这一块也是体现不出来的。”

　　不过，除了亏损，张玉良也透露了一些海外项目的利好信息。比如绿地年初和中远的合作，双方有计划在纽约合作酒店业务，“中远希望投一点股权，我们想卖一部分股权给它。”

　　另外在旧金山一项30万平米的项目中，绿地最近通过资产卖出了50%的股权，目前已收到2000多万美元的定金。包括中铝，对方有很多的产业用地，张玉良也表示会有合作。

　　机构减持与商业REITs计划

　　年报还显示，2016年绿地完成营业收入2472亿元，同比增长19%;净利润94亿元，同比增长27%。实现了营业额和利润的增长，但对投资者来说，绿地的股价表现在近一两年不令人满意，这也成为今天股东会关注的焦点之一。

　　股价低迷，其中很重要的原因之一就是遭到机构投资者大规模、持续的减持。对于这个问题，管理层似乎有备而来。

　　“确实今年以来，由于机构投资者比较大规模、持续的减持，给股价带来比较大的压力，我也可以告诉你一个数据，2017年以来，到昨天为止，平安累计减持的金额是32亿元。但它的减持行为跟我们公司的基本面没有必然关系，主要是根据它的自身战略需要，所以说对它的减持行为我们不好做过多的评价。”

　　显然，这一回答并不能得到现场股东的满意，有人甚至建议：“为了股东的利益，公司可以着重跟一些机构投资者交流，对一些机构做一些路演。”

　　对此，张玉良表示，“我们正在加强跟投资者、跟机构的沟通，前段时间我们也做过一轮，最近又在跟这些机构进行讨论，怎么稳定住公司的股价，我们正在做这些工作。”

　　除了股价表现，股东同样关注绿地利润率的问题。对此，绿地方面表示，商办产品所占比例较高导致投资收益慢，是公司利润率较低的原因之一，绿地也正在解决这一问题。

　　据观点地产新媒体查询，过去几年绿地进行了大量的商业办公地产储备。然而受经济下滑以及电商等新兴商业平台影响，绿地商办地产业务表现受到拖累。

　　“我们正在做酒店的REITs，接下来还要做办公，这些资产正常经营的回报率是3%左右，如果把成本控制好，能做到5%、6%;另外，我们现在大规模推酒店式公寓，通过酒店式公寓的经营跟REITs变现，来解决资产回报率跟销售利润率低的问题。”张玉良回应道。

　　去年年初，绿地在新加坡发行房地产投资基金，并有望成为新加坡规模最大的信托和REITs产品。经过一年的审批，目前已拿到批文。绿地表示，不出意外年内应该可以正式发行。