2017年五一二手住宅市场分析：成交同比下降16%

　　3月，穗史上最严调控政策出台，不少投资客户被击退，现市场上主要看房买房客户大部分为刚需、改善客户，主要目的为自住。

　　除投资客户受新政影响外，部分异地用社保购房客户，以及部分“卖一买一”改善需求客户也受新政影响，需求受限，暂停购房计划。

　　据广州中原研究发展部监测，今年五一假期广州二手楼市整体表现较去年同期淡，整体成交同比下降16.36%，其中中心区天河、海珠等区域下降幅度最为明显。此外，投资客户、异地客户成交占比明显减少。

　　整体市场成交

　　新政调控效力持续

　　五一假期成交同比降16%

　　由于3月穗调控政策频出，现仍处政策消化期，部分业主、客户处于观望期，致使今年五一假期期间广州二手楼市整体成交较去年五一明显减少，看房客户也较去年五一有所下降。

　　据广州中原研究发展部监测，2017年五一假期（4月29日-5月1日）期间，广州（不含南沙、从化）二手住宅共成交225宗，日均成交75宗，同比去年同期分别下降16.36%、16.67%；而中原成交价为32090元/㎡。

　　区域成交

　　各区受新政影响不一

　　五一成交较去年同期变化不同

　　虽然今年五一受新政影响，整体市场成交较去年五一有所下降。

　　但据广州中原研究发展部监测，从各区来看，受新政影响不一，因此今年五一成交较去年变化也不一样，主要有以下几种情况：

　　1、中心区天河、海珠、

　　白云、黄埔客户观望情绪较重

　　成交降幅明显

　　今年五一假期，业主和客户受新政影响相对较重，除部分客户因新政失去购房资格外，还有部分客户目前观望情绪较重，据广州中原研究发展部调研了解，天河、海珠、白云以及黄埔的看房客较去年五一明显减少，主因受新政影响。

　　另外，从业主层面来看，部分“卖一买一”的业主因新政调整暂停换房计划，将原出售的房源暂停出售，现市场上有效盘源较为紧缺，目前有效盘源仍较为紧缺。

　　因此，今年五一假期区域成交同比去年明显下降，同比降幅均在20%以上，据广州中原研究发展部监测，2017年五一假期期间，天河、海珠、白云、黄埔的成交量分别为21宗、24宗、21宗、3宗，同比分别下降62.50%、22.58%、36.36%、40.00%；占比分别为9.33%、10.67%、9.33%、1.33%，同比去年分别净减11.48%、0.86%、2.93%、0.53%。

　　2、中心区越秀优质学位房优势明显

　　成交变化不大

　　越秀区因优质学校资源丰厚，一向受到不少购买学位房的家长青睐，因此整体成交较其他区平稳。据广州中原研究发展部调研了解，今年五一期间，因有效盘源较去年同期明显减少，促使成交较去年有微幅下降。

　　3、外围区增城需求提前消化

　　成交下降明显

　　据广州中原研究发展部监测，今年五一假期增城二手成交下降明显，共成交27宗，同比去年五一假期大幅下降50.91%。

　　占比亦由去年五一假期的20.45%下降至今年的12.00%。

　　而客户观望情绪也较重，据广州中原研究发展部调研了解，碧桂园凤凰城的看房客户寥寥无几。

　　广州中原研究发展部分析认为，今年五一假期增城成交下降明显的主要原因有以下几方面：

　　一、增城因年初富士康引进，广州新东站以及地铁13号线、21号线交通利好，有不少客户已提前置业，促使现需求有所减少；

　　二、318新政广州九区限购收紧后，天河、黄埔、萝岗部分客户外溢至增城购房，需求突然上涨，给予业主提价信心，增城房价提升明显，如碧桂园凤凰城，2017年1月中原成交均价为17699元/㎡，2017年4月成交均价为21307元/㎡，价格提升20.39%。

　　由于现增城房价已居高位，加上330新政影响，现增城客户观望情绪较重，五一假期期间看房客户明显减少，促使成交下降明显；

　　三、一手项目开盘分流，今年增城五一相对其它区推新货量较多，市场相对活跃，分流不少二手客户，促使二手成交大幅下降。

　　4、中心区荔湾一手项目减少

　　成交同比大幅提升

　　2017年五一假期，中心区荔湾共成交32宗，同比去年增长146.15%；占比为14.22%，较去年同期净增9.39%。据广州中原研究发展部调研了解，由于荔湾主要客户群体为老广人，以及部分首次置业的新广人，因此总体来说受新政影响较其他区小。

　　此外，今年五一，荔湾一手住宅开盘加推货量仅90套，而且在售货量也有限，促使今年荔湾二手住宅成交同比去年活跃。

　　5、外围区番禺、萝岗、花都交通完善

　　一手项目库存少，成交提升明显

　　今年五一假期，番禺、萝岗、花都的二手成交较去年五一活跃，据广州中原研究发展部监测，番禺、萝岗、花都今年五一分别成交52宗、8宗、20宗，同比去年同期均有所增长，占比均提升4-6%左右。

　　其中，番禺因7号线一期开通，加上华南板块、钟村板块、市桥板块等一手项目在售不多，致使整体成交较去年活跃；萝岗则因长岭居板块、区府板块今年五一无一手开盘项目分流，加上地铁6号线二期开通，萝岗区府板块成交活跃，一向五一假期零成交的萝岗，今年五一共成交8宗；

　　而花都因一手开盘项目不多，加上二手盘源充足，今年五一二手成交较为活跃，共成交20宗，整体成交量与白云、天河等中心区相当。

　　成交特征

　　新政影响

　　异地客户、投资客户成交占比减少

　　1、限购政策加重，

　　广州客户成交占比明显提升

　　受新政调控影响，如社保3年改5年，异地客户在增城、从化限购一套住宅等，促使异地客户需求受限，整体成交占比有所下降，今年五一假期，广州客户成交占比较去年同期明显提升；

　　而异地客户成交占比同比去年同期有所下滑。据广州中原研究发展部监测，今年五一假期广州客户成交占35.71%，较去年同期增加4.34个百分点；相对应地，异地客户成交占比则减少4.34个百分点。

　　2、调控效力显现，击退投资客户

　　受调控政策影响，不少投资客被击退，据广州中原研究部调研了解，今年五一假期出来看房的客户，主要为刚需客户，部分改善客户，均以自住为目的，而投资客户则受新政影响现已很少出来看房。

　　据广州中原研究发展部监测，今年五一假期，购房目的为自住的客户占92.86%，较去年同期增加9.52%；

　　而以投资为目的购房的客户占比仅为2.38%，较去年同期减少5.95个百分点。

　　后市预判

　　调控效力持续

　　成交量价将变得较为平稳

　　据广州中原研究发展部调研了解，今年五一假期，除客户出现观望情绪外，开发商也有观望情绪，在传统五一楼市黄金周，开发商并未大量加推货量，而是推出部分试探市场情况。

　　据广州中原研究发展部监测，在五一假期前夕，已有约66个楼盘获得预售证，总共货量共18855套，在五一假期仅推出13个楼盘1969套，剩余未推货量预计将在5、6月份陆续推出市场，这或将分流部分二手客户。

　　目前，中心区有效盘源仍较为紧缺，如珠江新城板块的保利心语花园，现放卖的有效盘源仅为4-5个。

　　此外，据广州中原研究发展部调研了解，调控政策影响的主要是投资客户，以及部分“卖一买一”的改善客户，而刚需客户受影响不大，遇到合适房源时仍出手购买。

　　在诸多综合因素的影响下，广州中原研究发展部预测，五一假期后，广州二手住宅成交量价表现仍较为平稳。