合富黎文江：调控抑制房价暴涨 不会造成广州房价下跌

　　黎文江：这次调控不是对房价，对炒楼的人，所以刚需是没有问题的，因为最高指示“房子是用来住的，不是用来炒的”，很明确，这次调控针对炒楼的，特别是借银行的钱炒房自己赚钱的，这种一定要控制的。当然也针对房价，但是主要针对炒房者，因为我们知道2015年去库存，去库存的时候包括一线城市库存很大量。到了2016年去库存差不多了，就来控制了，因为去库存的过程中出现了很多炒家买的房都是贷款的，因为贷款宽松和利率低，所以去库存基本上是炒房的，所以发现了这个问题。那么钱都到房地产了，所以投资的话，应该去实体经济这个方向，但是房地产把这些投资都吸引了，所以现在要把这些钱堵住，让它不要往房地产，把贷款用到其他地方，特别是实体经济，因为我们觉得，这次的调控主要目的就是为了堵住一些，比如向房地产炒房的资金，而不是针对房价。房价从2005年开始到现在每年都是控制房价，能控制吗？所以他从来没有说，抑制房价过快上涨，是媒体误导了，其实并非是针对房价。但是为什么我们要控制预预售房的房价，而且每个房地商不一样，不是说平均全市到哪一个价位不能卖了而是按照每个开发商确定的价位是多少。这意味着楼盘不能超过13000，只能按照12000卖，所以你的很高了，2011年价位已经很高，所以要控制，而不是全广州说均价16000左右，而是按照楼盘自己的，以前什么价，现在允许超还是不允许。所以房价不可能下去的。

　　另外房价不能上去的原因，地价太贵了，土地越来越贵，为什么呢？广州市用来居住的土地都是三旧改造的用地，因为广州市不允许用新的生地做住宅，都是用熟地，已经是开发过的，把旧厂旧村和旧城重新用来做居住用地，拆迁成本就很高，所以地很高，所以价格很高，没有办法了，因为原来成本很高。开发商可以不买，不买怎么办，很多办法，强强联合，合作，入股等，各种合作的办法都可以拿到存量的土地，存量的土地在开发商手上有很多，以前是很便宜的地，所以不一定说，一定要政府拿高价格的地来买，当然你是外地来的，不是地方的开发商，没有人际关系就找不到合作单位，但是黄韬就有，他有很多门路，帮人家合作，就可以拿到地了。

　　这次的目的是控制投资，不是要把房价压下去，而是让房价再上升，我的观点就是这样，下来的话，这个价格，还没有下降到这种均价，没有这种因素使房价下降。成交量降下来了，但是是降投资的，投资的不能买了，限购了，外地只能在从化和增城，成交量减少了，但是不等于房价低，不是这样的，因为有很多原因影响房价是否上升，光是一个成交量影响不了，而且还有很多刚需要买房的，因为刚需不知道，明天起来增城和从化是否限购，不知道明天起来首付是否提高，所以在713发布的时候，凌晨的时候很多人排队买房，以前没有，都是等一等，看房价是否价格。一公布，吃个宵夜就没有资格了，所以不是说房价是否下降，而是担心自己是否有资格了，所以我觉得，刚需有资格的肯定会赶快买的，成交量还是会上来的，而且佛山也限制广州人买房。所以我觉得，广州今天12万首房，另外还有7套去了佛山买的，二手房13万套，一手房供应会减少，所以会到二手找，所以二手房的成交量会比一手房，但是总量不会少，动态应该会平衡。相对来说，在增城会增加一点，因为增城还不限购，相对来说，增城的房价高得离谱了，因为凤凰城有一块地已经23000了，所以很为外地人担心不知去哪里买房，只能买二手房子了。

　　房掌柜：就是说在住宅方面，我们有怎样的举措？我们先开始第一个话题，怎么样看待这一波的调控，因为全国各地出台的政策比较频繁，怎么样看待这个现象，如何理解“房子是用来住的，不是用来炒的”，特别是中央给了一个定位。

　　黎文江：这次调控不是对房价，对炒楼的人，所以刚需是没有问题的，因为最高指示“房子是用来住的，不是用来炒的”，很明确，这次调控针对炒楼的，特别是借银行的钱炒房自己赚钱的，这种一定要控制的。当然也针对房价，但是主要针对炒房者，因为我们知道2015年去库存，去库存的时候包括一线城市库存很大量。到了2016年去库存差不多了，就来控制了，因为去库存的过程中出现了很多炒家买的房都是贷款的，因为贷款宽松和利率低，所以去库存基本上是炒房的，所以发现了这个问题。那么钱都到房地产了，所以投资的话，应该去实体经济这个方向，但是房地产把这些投资都吸引了，所以现在要把这些钱堵住，让它不要往房地产，把贷款用到其他地方，特别是实体经济，因为我们觉得，这次的调控主要目的就是为了堵住一些，比如向房地产炒房的资金，而不是针对房价。房价从2005年开始到现在每年都是控制房价，能控制吗？所以他从来没有说，抑制房价过快上涨，是媒体误导了，其实并非是针对房价。但是为什么我们要控制预预售房的房价，而且每个房地商不一样，不是说平均全市到哪一个价位不能卖了而是按照每个开发商确定的价位是多少。这意味着楼盘不能超过13000，只能按照12000卖，所以你的很高了，2011年价位已经很高，所以要控制，而不是全广州说均价16000左右，而是按照楼盘自己的，以前什么价，现在允许超还是不允许。所以房价不可能下去的。

　　房掌柜：出台这个政策，很多是把投资方面的需求打压，广州是不是真的到了需求特别大的地步？出台这个政策规划，广州的房价和成交量，到底会怎么变化？

　　黎文江：我先说4月28号的，他说不会摇号，我也说不会摇号，如果全部买来要租的话，谁去买这块地，我的开发商会把这些租部分的成本加到可以卖的成本里，就是说租的部分，我没有成本，我的成本全部押到卖的部分，所以全部是自己那来租的话，成本肯定不同。租部分的成本，不可能全部听政府的话买这一块地来租，老总肯定被董事长撤了。我现在是计算。

　　黎文江：所以政府这次出的调控，谁也不能评估这块地多少钱，所以政府很聪明，起码是博士生的研究，媒体也算不出，然后这也是一种长效机制的表现，就是说开发商不开发了，还要拿一部分出租，让开发商做包租公，这种想法是对的。以价换量不会换价，是连尾，现在我们讨论在红五月。量跌价稳，我觉得是统计上的稳，数字上的稳，也可能上去了，可能下来了，大中城市统计是稳的，不会上涨的。

　　房掌柜：最后一个议题，对购买者置业投资有什么好的建议？

　　黎文江：如果不买，今年通涨就来了，不买的话，不知道什么时候没有名额，第二个理由，今年通涨来了，利率会提升，因为限制了投资客。通胀一来利率上涨，美国也利率上调了。所以美国加息了，中国也加了，今年已经有加息通告了，不买的话，通胀利率上升了。第三个理由，价格上升，地价上升，现在市中心区也好，外围的地价也上升了劳动力成本，每年收入上升，成本上升了，如果开发商不上升价格，等等你的利率下降了，所以正常的每年10%这样的上升，是正常的。不是说不能升，因为成本上升，房价不上升，利润没有了，谁做开发商。第四个理由，一手房控制得比较严，但是二手房没有控制，所以第四个理由就买二手房。第五个理由，有两个名额，第二个要买，第二个是要理财的，“房子是用来住的，不是用来炒的”，有必要的时候，可以融资或者贷款，所以我们觉得第二套买的话赶快买，不然不知道什么时候有得买。