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叶檀:如果没了土地租赁出让金 地方政府怎么办

来源:  新浪财经 广州房掌柜  2017-04-20 03:16:11
[摘要]河北雄安新区临时党委、筹委会发布政策,坚决严厉打击土地、房地产领域的违法犯罪行为,对炒房炒地、圈地囤地等行为,持续保持严管、严打高压态势;对违法违规的,发现一起、查处一起,绝不姑息手软。

  河北雄安新区临时党委、筹委会发布政策,坚决严厉打击土地、房地产领域的违法犯罪行为,对炒房炒地、圈地囤地等行为,持续保持严管、严打高压态势;对违法违规的,发现一起、查处一起,绝不姑息手软。

  雄安新区是块试验田,除了各种尝试之外,还有一个最重要的尝试,是地方政府不再从土地资产换得最大宗的收入,该怎么建成一个现代化的经济区?

  地方政府一直债务过高,收入不实。

  我们先说说地方政府的财税情况。

  把中国比做一家大公司,打开损益表,中国这家“公司”的营收保持持续增长的良好状态。即使是经济转型、降税减费的2016年,根据第十二届全国人民代表大会财政经济委员会关于2016年中央和地方预算执行情况与2017年中央和地方预算草案的审查结果报告,2016年全国一般公共预算收入159552亿元,完成预算的101.5%,比2015年决算数增长4.5%。当年收支总量相抵,赤字21800亿元。这个数据非常平稳,跟中国的宏观经济数据一样漂亮。

  但地方政府有问题。正因为负债率高、利率负担重,2015年财政部推出了地方政府债务置换项目,通过发行市政债券对15.4万亿人民币的非债券债务进行再融资。这还是没有解决地方政府的造血功能,彭博数据显示,目前地方融资平台的债务规模总计达5.5万亿人民币(7970亿美元),其中8880亿将于今年到期。今年一季度,中国地方政府国内融资规模只有1740亿元,海外融资规模为12亿美元,远低于去年四季度的53亿美元。

  但我不认为地方政府债务会崩盘,前两年房地产市场烈火烹油,本地房地产价格节节上升的地方政府,手里着实有点钱,瘦死的骆驼比马大。当然了,如果从今年开始限制房地产,限制两年之后,有的地方政府估计又要发不出工资了。

  地方政府营收结构失衡。

  主营业务(税与非税收入)增加,但非主营业务(土地出让金)增长得更快。其大部分收入并非来自主营业务收入涵盖的三大产业中,而是非主营业务收入——土地出让金。

  从1999年到2015年这十七年,房地产市场化阶段,也是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代,全国土地出让收入总额约27.29万亿元,2016年全国土地出让收入超过3.7万亿元,仅次于2013和2014年,处于历史第三高位。从1999年至今,全国土地出让收入总额已经突破31万亿元,18年年均土地出让收入1.7万亿元。

  目前土地收入的确认方式过于激进,一次性确认所有土地收入,违反了收入确认的稳健原则。土地非常奇怪,没有所有权,所以只能算是租赁,不管是融资租赁,或者经营性租赁,一次性确认收入,面子上也过不去啊。

  按照会计准则的收入确认原则,属于本会计期的收入才应该予以确认,土地使用权有40年、50年、70年之分,如果土地是40年使用权出入,每年应当确认的收入就是土地出入收入的1/40,70年土地使用权的则只能每年确认1/70。以年均1.6万亿元计,其中的1/53,这十八年年均土地收入为302亿左右。这个数字跟上面的每年出让金是天壤之别。

  与普通租赁不同,现在一次性出让土地后,使用期满后,不会缴纳第二次,地方政府不可能有第二笔租赁收入。

  今年3月在“两会部长通道”上,对于“70年住宅土地使用权到期后如何续期”的问题,国土资源部部长姜大明表示,将出台住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的稳定预期。有关部门已在去年年底提出了过渡性解决方案,即不需提出续期申请,不需缴纳相关费用,正常办理交易、登记手续。

  所以,地方政府千万别指望40、50、70年期满再收一遍土地租金,除非不要命。这就不是确认1/70的问题了,一次性得到土地出金后,估计以后只能靠房产税和遗产税了。

  这还不算完。土地出让收入不等于土地净收益,其中还得减去土地出让金、拆迁整理该土地产生的成本等,现在城市拆迁成本越来越高,估计净收益最高也就四分之一左右。

  老一代的财政专家陈云是把铁算盘,倡导“不唯上、不唯书、只唯实。交换、比较、反复”,朱鎔基为国家会计学院提字,只有四字,不做假帐。我们现在地方财政倒是带头激进,还怪公司激进吗?

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责任编辑:陈淋运

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