陈楚：看清楼市调控合理选择投资 房价或将保持平稳

　　楼市调控声声急！近期，短短一个月内，已有30多个城市发布了楼市调控新政策。仅3月17日至3月19日，就有北京、广州、石家庄、郑州、长沙等多个城市出台了楼市限购政策。限购限贷的潮流一时间遍布国内一线和热点二线城市，北京和广州的限购限贷更是被称为“史上最严”。房子是用来住的，不是用来炒的！这波如雨后春笋般密集出笼的楼市调控政策，到底会给我们的投资带来什么样的影响呢？

　　首先，必须搞清楚这波楼市密集调控政策出笼的背景和目的是什么?简言之，就是因为房价一路上涨，赚钱效应太明显了，吸引了大量资金进入楼市，从而使得银行信贷资金和民间资金，甚至包括境外资金都大量盘踞在楼市，这些投资和投机资金没有进入实体经济，反而抬高了实体经济的成本，使得金融服务于实体经济的初衷很难实现。而大量投资和投机资金囤积房市兴风作浪，带来房价暴涨，使得社会贫富差距越来越大，社会消费得不到提升，老百姓不敢消费，经济发展增速受到影响。

　　针对这些现象，很明显，这波密集的房市调控政策，是想遏制住房价飞速上涨的步伐，让大量社会资本回流到实体经济，带动经济发展，促进中国经济转型升级的进程。受此影响，一线城市房价增速普遍下滑，但房价后市到底何去何从？从房价调控的历史来看，多少次力度颇大的房市调控政策之后，房价经过短期调整或小幅下跌之后，均会再次进入一轮疯狂的上涨周期，以至于每一轮调控，都被称之为“空调”。没有买房等待房价下跌捡便宜货的上班族，到头来等来的是房价的疯狂上涨，辛辛苦苦几年攒下来的工资，抵不上房价上涨的一点零头。

　　那么，这次的房价调控效果到底如何呢？从政策的意图来看，肯定不是希望房价大跌，房价微降或者保持震荡状态，是政策预期目标。如果房价大跌，对谁都没好处。大量的银行信贷资金会沦为坏账呆账，房地产牵涉的上百个行业的就业会受到严重影响，大量人口失业，会给社会稳定带来威胁。房地产行业作为长期以来中国经济增长的重要支柱，一旦来个休克疗法式的抽掉这根柱子，肯定是不行的。因此，即便一线城市和热点二线城市房价微幅下降，相当长一段时间内也不会大跌。

　　与此同时，三四线城市却是另一番景象：这些城市相对一线城市，涨幅是远远滞后的；但受基建投资拉动地方经济增长和财政收入的旧有发展模式影响，三四线城市房地产过去若干年大面积开工，如今库存严重，库存去化任务很大，这些城市周围是广袤的农村，农村人口还有大量进入三四线城市置业的需求。如果政策扶持和刺激到位，三四线城市的房地产市场库存去化会持续相当长一段时间。我的老家是一个四线城市，近些年，一幢又一幢的商品房拔地而起，购房的大多为外出做生意的家庭。近几年来，农村人口加速流向这个四线城市。由于农村男女人口比例失调，这些年农村出现了大量单身汉，如果农村青年男子的家庭无法帮他们在这个四线城市买上新房，娶妻生子的难度就大大增加。从这个角度来观察，仅仅是农村青年男子的结婚购房需求，就可以带来大量农村青年人士进入这个四线城市购置房产。同时，中国的城市化进程也未完成，农村人口进入城市的进程，还会持续若干年，这也会带来三四线城市房地产库存去化的进程。

　　综上所述，就一线城市和部分热点二线城市的房地产市场来看，房价保持平稳是大概率现象，这就决定了一线和二线城市的房地产股票，业绩增长预期基本是稳定的，至少不会有大的增长，基于股票市场的投资很大程度上是投资未来的业绩增长预期这一原理，一线和二线城市的房地产股票，基本上我觉得就不要碰了。但对于三四线城市的房地产市场来说，库存去化很可能迎来较长时期的繁荣景象，这也决定了三四线城市的房地产股票业绩增长预期会相当可观，在地产股的投资上，积极布局三四线城市的地产股，就成为今后一段时期主要投资策略和方向。