进入2017年,房地产市场调控成为主旋律,如何看待今后房地产市场发展成为关注的焦点。3月23日,广东省房协举办“2017广东房地产市场景气分析会暨金融创新交流会”,剖析市场走势和房地产金融形势。“2017年抑房价与去库存并行”,这是广东房地产市场景气分析会对今年楼市的判断。
1-2月广东楼市总体活跃 预计未来调控更严
今年1-2月,广东商品房销售量和销售均价同比基本持平,市场整体表现较为活跃。全省商品房销售面积、销售金额分别为1443.82万平方米和1545.98亿元,同比增长0.6%和3.3%。其中,商品住宅销售面积1286.40万平方米,增长0.1%;销售额1309.38亿元,同比持平;销售均价10179元/平方米,同比略降0.1%,比全年平均水平下降757元/平方米,降幅为6.9%。其中,珠三角地区受多个城市实施严厉调控政策影响,商品房销售面积908.36万平方米,同比下降15.0%;占全省的62.9%,同比下降7.6个百分点:销售均价13833元/平方米,同比上涨12.5%。粤东西北地区市场表现强劲,商品房销售面积同比分别增长87.4%、14.7%和53.3%,增幅均较为明显。但2月末的待售面积比去年末有所反弹。
土地市场方面,1-2月,广东房地产土地购置面积、成交价款为186.62万平方米和166.76亿元,同比分别增长68.4%和212.5%;成交均价8936元/平方米,同比增长85.6%。土地购置面积大幅回升,是市场平抑房价快速上涨、逐步走向稳定的前提,但土地价格的大幅上涨也加大了房企的开发、经营风险。
广东省房地产行业协会会长王韶表示,2017年对于房地产界是困难的一年,也是复杂的一年,因此今年将贯彻实施房地产调控政策,因地制宜、因城施策,预计调控没有最严只有更严。
分城施策成效显现 限购难止需求累积
1-2月广东商品住宅销面积同比增长的城市达16个,且主要为三四线城市;房价同比上涨的城市则达19个,其中珠三角城市总体上不仅绝对值高,相对涨幅也较大。由此反映,房地产调控政策的导向作用日益显效,珠三角地区因热点城市调控严厉而成交萎缩,但房价上涨压力仍然较大;而粤东西北主要为三四线城市,政策环境仍以促进去库存为主,市场整体表现活跃。
谈及两会后热点城市又一轮加码限购,世联行董事长陈劲松认为实为抑制泡沫,这种加码的态势预计未来还会加剧。但基于热点城市客户上门量持续上升,长远来看恐怕限购难止回暖。陈劲松分析中国房地产市场走势,认为不应该单纯用用统计学家、统计局的均价、以及城市整体的成交额和成交面积等数据来判断房地产的景气度,但可以通过上门指数来进行判断。
根据世联行客户上门指数统计分析,2017年1-2月商品房销售额1.08亿元,在2016年基础上仍保持26%的正增长,其中2月上门指数逐步回升,至2017年3月首周,上门指数达130.5,同比上升17.4%,环比上升9.7%。
而在未来3年,中国房地产会随着都市圈和城际交通发展,人口政策等利好,使房地产需求将不断积累,而到2019年房地产将会有新规则诞生,其中随着城际交通的完善,将改变房地产市场的版图,城市的界限消失,都市-卫星城规律也将从房价中体现出来。此外,5年后大规模开发结束,城市中国基本上完全,中国梦形成,开发商的数目就会大规模萎缩,尤其传统开发商。
信贷收紧 投资开发回落调整
受调控政策尤其是信贷政策影响,企业销售回笼资金不如去年同期,行业资金压力增大,投资开发同比增速回落调整。
1-2月,广东房地产到位资金3317.90亿元,同比增长19.8%。其中,定金及预收款同比增长9.4%,个人按揭贷款同比下降3.9%,明显不如去年全年20.0%和53.7%的增速。投资方面,1-2月广东房地产完成投资额1112.53亿元,同比增长12.2%,增速比2016年全年回落8.5个百分点。建设方面,1-2月,广东商品房施工面积57113.44万平方米,同比增长12.3%。其中,新开工面积1781.68万平方米,同比增长7.6%;竣工面积1612.75万平方米,同比增长41.3%。
近期国家不断加强金融风险管控,东方花旗证券创新与金融机构部总经理方原草认为,在促进金融资源更多流向实体经济,降低房地产杠杆水平的情况下,房企传统的融资渠道门槛将越来越高。
预计今年热点城市成交回落 非限购城市阶段性活跃
与会嘉宾预测,今年热点城市的成交量将有所下降。而热点城市房价的快速上涨,激发了三、四线购房群体的购房意愿,在当前投资环境尚未明显改善、投资渠道仍较有限等背景下,非限购城市的楼市可能呈现阶段性的活跃期。
关于今年房价走势,总体房价上涨趋势将得到遏制,但预计调整幅度有限。一方面是热点城市的供求矛盾依旧难以扭转,另一方面是高地价成为房价的有力支撑,而日益稀缺的土地资源现状更增强大企业对优质地块和资产的渴求。
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