合富辉煌：二季度市场研判：政府重塑供需 楼价趋稳

　　全国两会前后共有17个城市出台“调控加码”，两个一线城市北京、广州分别于3月16至17日出台调控措施，政策紧缩信号再次“亮灯”。广州“317新政”无论限购、限贷政策均大幅“加码”，调控力度达至史上最强。

　　合富房地产研究院认为，一段时间以来的政府调控对市场“供”（新增供应）“求”（楼市成交）均有抑制。政府实施严格价格指导使市场供应价格（主要体现为新增预售备案价格）涨幅趋缓，而“317新政”对市场需求的抑制作用明显。两者共同作用下，前段时间存在过热倾向的广州楼市将适度“降温”。二季度广州楼市“供”、“求”均小，广州楼价将改变前段时间的大幅上涨状态，出现“稳中有升”、更为健康的市场走势。

　　一、 一季度广州市场供求失衡，涨价压力快速上升

　　据合富房地产研究院监测，2017年1至2月广州全市商品住宅新增供应面积为47万㎡，同比下降49%；成交面积为154万㎡，同比上升14%，供求失衡的现象有所突显。其原因在于政府对市场供应环节实施调控，抑制“供应侧”价格继续攀升，然而一季度市场需求仍然旺盛，房企惜售心态明显，新增供应与推货量双降。1-2月广州商品住宅新货推盘量较去年同期下降15%，其中，中心城区货量稀缺十分突出，1-2月中心城区新货推盘量不足400套，同比下降达到50%。

　　根据合富房地产研究院监测，由2016年四季度到2017年3月份，广州各区域楼盘推货价格普遍有所增长，各楼盘开盘消化良好。从全市范围重点监测的33个开盘楼盘看，推售当天消化率超过6成的楼盘有20个，中心城区楼盘推货价格稳中有升，部分外围区域楼盘价格上涨较为明显，主要表现在2016年底仍是“价格洼地”、2017年城区买家加速进驻的增城仙村-石滩，花都汽车城、花东镇等区域，由2017年1月至3月中旬，这些区域楼盘在售价格普遍上升40%以上。

　　自2016年以来，由于一手住宅供应不足，压迫大量购买需求进入二手市场，2017年1月至2月全市二手住宅“春节淡季不淡”、每月成交维持在9000宗以上水平，2月底后二手市场进一步活跃，成交量价连续创出新高。全市重点板块二手住宅成交近一年涨幅惊人，部分核心区域如珠江新城、天河北、东风东等板块的优质二手物业价格持续攀升，一年涨幅达到80%以上。

　　二、 广州政策及时调整，史上最严调控有助市场降温

　　2017年全国两会继续延用2016年底以来调控基调，强调“分城施政”、“抑投资”、“去杠杆”。全国两会前后（2月底至3月18日）共有17个城市出台调控措施，调控范围进一步扩大至保定、张家口、滁州、嘉兴、赣州等三四线城市。3月16至17日，北京和广州两个一线城市分别出台调控加码措施，政策紧缩信号进一步加强。

　　广州政府在“供应侧”继续实施价格抑制同时，全国两会后马上出台政策加大 “需求侧”调控，“317新政”调控力度达至史上最强。社保年限“3年变5年”，单身限“1套”，将使广州“合资格”买家基数显著缩减；全面“认房认贷”后，二套最低首付由30%提高至50%，二套购房者“杠杆”已被大幅度削减，而改善型买家首付门槛被大幅提高。由于广州本地政策大幅加严，当前四个一线城市间的政策差距已不明显。

　　当前各地政策“层出不穷”，合富房地产研究院认为继续坚持我们于2016年10月专题发布以来的观点：2017年政策调控仍将“没完未了”，各地政策加码只是序幕而非终章（“没完”），本轮调控效果不达，中央对各地楼市政策的监察指导仍将持续（“未了”） 。2017年广州在实施“317新政”后，政策是否再加码则视乎实际楼价、地价发展，以下四个方面仍存在进一步加码的可能：

　　限购政策仍有进一步加码空间：增城、从化如果房价、地价继续大幅上行，将极有可能加入限购序列；

　　限贷政策仍有加码空间：如果广州楼价继续上升，则限贷政策有可能进一步收紧，向其他三个一线城市进一步看齐；

　　房地产交易税费仍有调整空间：如，营业税免征年限“2年变5年”；

　　对“非普通住宅”标准的认定有可能进一步严格：如，对“非普通住宅”的认定加入单价、总价标准。

　　合富房地产研究院认为，“317新政”出台将使此前存在过热倾向的广州楼市适度“降温”，由于政策抑制明显加强，2017年广州楼市成交下降已是“既成事实”。

　　三、 库存创新低，预计二季度楼市价格走稳

　　经过一段时间的库存消化后，当前广州市场整体货量有限。据合富房地产研究院监测，2017年3月初广州全市商品住宅库存跌破1000万㎡（实际为950万㎡），消化周期进一步下降至8个月。外围各主要区域库存全面下降，黄埔区及增城区消化周期分别仅有5个月和4个月，在广州外围各区域中库存最为紧张。

　　根据当前宏观政策环境及二季度新货推算，预计广州商品住宅库存亦较难快速回升。1）当前已经取得预售证未推出市场的新货，中心五区加总只有34万㎡，货量稀缺程度较高；外围黄埔、增城、番禺、南沙、花都合计为108万㎡，尚不足2016年四季度市场平均1个月的消化水平。2）目前部分房企仍存博弈心态，预计后续部分未取得预售证新货拿证程度仍然缓慢。

　　展望二季度市场，一方面是政策抑制需求，使潜在置业买家基数减少；另一方面是市场供应仍然“相对紧缺”。二季度市场无论“供”、“求”均小，成交量缩减难以避免，然而“317新政”大幅加码的限购限贷措施将有助平缓此前大幅上涨的市场价格，广州二季度楼价或将出现“稳中有升”走势。

　　四、 基于“供求趋势”与“地价成本”，预计二季度中心城区价格“稳中有升”；“不限购”的增城、从化仍有价格上涨空间；其它区域市场价格“相对平稳”

　　中心城区楼价将“稳中有升”：2017年1-2月广州中心城区商品住宅新增供应同比下降超过90%，供应缩减的趋势十分突出。2016年以来多宗中心城区土地以高价成交，包括广钢新城、白云新城、及海珠区万宝地块成交楼面地价均超4万元/㎡水平（计算方法扣除配建保障房面积），土地价格将成为中心城区未来房价的关键支撑。当前宏观大环境中包括整体流动性“相对宽松”、人民币“贬值预期”等因素在二季度难有显著改变，预计中心城区楼市仍然“供小求多”，二季度楼价将出现“稳中有升”态势，但价格上涨速度相较新政出台前将有所收窄（或在10%以内）。

　　增城、从化二季度市场价格趋于上涨：作为“不限购”区域，大量来自广州城区的购买需求（尤其是受社保年限“3年变5年”影响的客户）将拥入该两个区域购置物业。增城3月29日待出让土地政府起拍价格已全面上升，达1万元/㎡以上，但预计29日该批土地仍将获得较高溢价成交，土地市场价格将进一步推动区域楼市继续升温。从化当前楼价仍处相对低位，为全广州“价格洼地”，包括太平镇、从化主城街口、江浦、城郊，以及温泉镇主力楼盘价格在1.0-1.6万元/㎡水平，而包括地铁14号线、北部快线、从化温泉金融小镇等规划利好已在陆续兑现，预计从化楼价仍有进一步上涨空间。

　　其它区域价格趋稳：黄埔区多个板块“外市户籍买家”占比在40%以上，预计新政实施将对区域成交带来一定影响，然而黄埔区自身货量不足的情况亦尤其突出（2017年3月初库存消化周期只有5个月），预计二季度楼价难有下跌机会；番禺区情况与黄埔区有所类似，经过2016年的库存消化后，当前区域内主力楼盘（尤其刚需户型产品）在售余货不多，预计二季度楼价“走稳”；南沙区市场成交中虽然存在一定比例的度假、投资需求（该类型客户预计受新政影响明显），然而两会期间包括“粤港澳大湾区”、“粤港深度合作区”、“庆盛交通枢纽”等重大规划利好陆续出台，预计将进一步提振区域买家信心，二季度市场价格有可能维持稳定；花都区，尤其汽车城、花东等多个与中心城区接壤的板块自2017年后市场价格涨幅明显，新政出台对部分楼盘成交带来一定影响，然而花都区域市场目前仍以“非品牌房企”为主，多数房企不存在明确的“业绩回笼要求”，预计二季度市场价格难有显著下跌空间。