马光远：楼市再燃战火 如何看最近惊人的房地产走势？

　　2017年开年前两个月的经济数据超乎预期的强劲。无论是进出口、投资，还是房地产，数据大多高于预期。前2个月进出口总值3.89万亿元人民币，比去年同期增长20.6%。其中2月份进出口总值增长21.9%。出口增长4.2%；进口增速高达44.7%；前两个月固定资产投资同比增速为8.9%，高于去年平均增速8.1%；房地产开发投资前两个月同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。

　　具体来看房地产的表现，自去年“9·30”调控以来，热点城市的销量迅速降温，但今年年后，本属淡季和已经基本冷静的房地产市场再燃战火，房地产的各项数据好于预期。

　　房地产销售数据并没有出现断崖式的下滑。前两个月，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。商品房销售额10806亿元，增长26.0%。其他房地产的数据也不错，房屋新开工面积17238万平方米，增长10.4%，增速提高2.3个百分点。其中，住宅新开工面积12410万平方米，增长14.8%。房屋竣工面积16141万平方米，增长15.8%，前两个月房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，而去年全年为下降3.4%。

　　相对于这些统计数据，更惊人的是一些去年本来趋稳的热点城市再次疯涨，同时，一些和热点核心城市有紧密关系的三线城市，启动涨价热销模式：

　　其一，一线城市仍然疯狂。比如北京，统计数据显示，前两个月，四个一线城市中，除了广州仍然上涨之外，北京、上海、深圳的新房环比都停涨。但事实的情况是，北京以及环北京地带二手房涨幅非常吓人，几乎是一天一个价。网上流传的一个段子是：北京一个房子卖家报价728万，买家砍价到夜里11点745万成交。恐慌和抢房的狂热让我想起了2010年在四万亿的刺激下北京楼市的盛况。事实上，北京和环北京地带去年11月以来一直没有降温，仍然在涨。统计数据统计的新房 “不涨”了，原因在于有关部门不给价格高的楼盘发预售许可了而已。而环北京地带，不管有没有紧密联系及实质性的利好，可谓鸡犬升天，加之京津冀概念再次升温，武清、固安、香河、涿州等楼市一片火爆，到处都是投资客。一线城市里，去年涨幅一般的广州开始补涨，深圳在经历短期的调整之后，大家又开始高度关注楼市，市场的情绪明显升温。

　　其二，多年没涨的海南楼市，自去年年底以来终于扬眉吐气，涨势如潮。春节过后，笔者受朋友之邀去海口、三亚考察楼市，近距离感受到海南楼市实质性的反弹，很多售楼处挤满了看房的，好的楼盘稍微犹豫可能房子就没了。海南省公布的数据显示，2016年全年，海口市房屋累计销售面积432.65万平方米，同比增长15.9%；三亚市房屋累计销售面积151.53万平方米，同比增长35.7%。2017年前两个月，三亚楼市延续了去年年底火爆的行情，其中1月份网签备案4298套，同比上涨24.29%；2份网签备案6865套，同比上涨173.17%，三亚的成交均价超过了2万元的大关。国家统计局发布的1月70城市数据显示，1月份涨幅最高的城市为三亚，环比涨幅1.7%。

　　第三，一些热点城市周围的三线城市。这些三线城市的特点一是在热点城市的周边，受热点城市限购和去年暴涨的影响，使得资金向他们流动，二是去年涨幅不明显，价值洼地凸显，导致资金流入，三是一些诸如京津冀都市圈概念的卫星城。

　　对于最近惊人的房地产市场，究竟怎么看，根据笔者最近一段时间的观察，原因和逻辑都很复杂。大致有这么几条：第一，房地产政策的“塔西陀陷阱”，经过多年的调控之后，民众对于政策的执行力和效果已经不抱希望，市场一旦有风吹草动，立即就会奋不顾身的杀入；第二，房地产市场的很多玩法，大家已经比较熟悉；第三，政策前后表述不同导致市场预期的逆转。从去年“9.30”到年底的中央经济工作会议，对房地产的调控调子极为严厉，但“两会”发布的政府工作报告，调子突然极为温和，既没有提 “房子是用来住的，不是用来炒的”，更没有提遏制热点城市房价过快上涨，给外界的解读是，为了稳增长，政策会对房地产展示温柔的一面；第四，在很多资金没有其他投资渠道，去海外投资被严格限制的情况下，重回中国内地房地产，大家在限购以及去年暴涨之后的城市里继续寻找投资机会；第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如环北京地带，“京津冀”这三个字基本被炒糊了，在产业、人口、公共政策还远远没有到位的情况下，甚至交通仍然在规划中，房价已经提前暴涨到位，满眼都是投资客。如果一体化一旦不能兑现，可以想象，这些地方的楼市将面临一场如何吓人的惨剧。

　　但是，从市场的基本面看，无论是一线的再次升温，还是三线的热炒，都不可能持久。热点城市的房价到了今天这个疯狂程度，再奋不顾身杀入，除非你是真正需要住房的人，除非你买的是必须买的学区房，除非你买的是北上广深的核心地段的房子，除非我们用一次通胀把泡沫做实，否则，在这个时候杀入市场，追高，都很危险。尽管房价一再嘲笑经济学的基本原理，但原理最终一定会起作用。就目前全国的房价而言，除了少数城市，除了海南还能炒一阵子，除了10个左右的核心城市，能够投资的地方越来越少。

　　在政策上，就目前的房地产焦虑的表现提几点建议：第一，一定要尽快放弃错误的“去库存”政策，“库存”不是中国房地产的真问题，中国房地产的真问题是资源错配，是热点城市的上涨预期难以逆转，而不是三四线的库存，在政策层面必须改弦更张；第二，政策一定要统一，中央经济工作会议的调子，一定要在政府工作报告中同样体现；第三，一定要认真对待目前的非理性的看涨预期，一定不能被统计局不靠谱的数据迷惑，在政策上动摇；第四，对于热点城市，一定要督促土地供应计划，增加住房用地，计划要有约束力，不能搞饥饿营销；第五，一定要抓紧搞一次中国住房状况普查，搞清楚中国，每个城市究竟有多少房子，避免恐慌性的抢购。