杨成长：建立房地产市场长效机制 必须体现中国特色

　　当前我国房地产市场最突出的制度问题是供给、需求和交易制度不对称和不统一。我国商品房土地供应具有高度的规划性、计划性和地域差异性，但是房地产需求市场已经彻底放开，形成了全国统一大市场。

　　建立中国房地产市场的长效机制，必须根据中国房地产市场发展的特定环境和制度条件，以及房地产市场运行的基本特点，逐步建立起具有中国特色的房地产市场的供给调节机制、需求管理机制和市场交易制度。在房地产需求市场上，要逐步建立长期稳定的区域化和差别化的限购政策。适度进行需求总量和结构管理，应该成为我国房地产市场长期基本政策，不能因有违自由化、市场化的导向，就遮遮盖盖，时断时续，影响到居民对房地产市场的合理预期。在房地产交易市场上，必须旗帜鲜明地按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，改革交易制度，抑制过度投机。

　　　具有鲜明中国特色的房地产市场

　　中央政府明确提出了要逐步建立健全房地产市场的长效机制。但是，究竟什么是长效机制，是否就是完善房地产相关税收制度，推广物业税，人们对此仍争议不休。建立房地产市场的长效机制，必须根据中国房地产市场发展的特定环境和制度条件，必须根据中国房地产市场运行的基本特点，逐步建立起具有中国特色的房地产市场的供给调节机制、需求管理机制和市场交易制度，推动供给、需求和交易制度在体制和机制上的一体化。那种认为中国房地产市场的改革方向就是进一步放松管制，促进房地产交易进一步市场化和自由化，推动交易制度进一步和西方国家接轨的改革思路，不符合中国房地产市场的发展实际。

　　首先，中国实行自然资源和土地资源的国有制，有着非常复杂的土地所有权制度和土地交易市场。城镇实行土地国有制，城市建设用地又分成了基础设施用地、工业用地、商务用地和住宅用地等不同类别，不同类别的土地在转让和交易方式上完全不同，形成了不同的土地比价关系。城乡土地制度差别大，城乡建设用地不统一。城市土地实行国有制，实际上是由各级城市政府代表国家行使所有权，各级城市政府掌控着建设用地的指标和分配权力，垄断了各类别土地的供应。这种城市土地制度最大限度地控制了建设用地的规模，优先保证了基础设施用地，成为我国始终坚持基础设施投资先行战略的重要制度基础；充分保障了工业用地的低成本，形成了我国制造业的土地成本比较优势；同时又通过占建设用地不到30%的商品房用地市场化出让，获得了占各级政府土地总收入80%以上的土地转让收入，支持了城市建设和旧城改造。

　　其次，房地产开发+土地增值+城市基础设施投资，构成了中国特有的城市扩张模式。由于各级城市政府拥有了建设用地的支配权，并且土地转让收入基本完全用于本市建设，这就形成了政府通过房地产开发撬动土地价格，形成土地转让收入，利用土地转让收入大力新建和改建城市的城市发展模式。反过来，城市的改建和扩建又能进一步提高居住环境，为地价和房价的提升创造了条件。房地产+土地+城市建设的联动发展模式在我国城市发展上取得了巨大成功，推动了城市规模的急剧扩张和旧城的大面积改造，被各级政府视为城市发展的圭臬。这种城市发展模式首先在一线城市和东部地区取得了巨大成功，再逐步向中西部和三四线城市蔓延。这种城市发展模式，让地方政府、房地产开发商和拥有住房的居民在房价上形成了利益同盟，房价上涨大家都得益。

　　第三，中国是一个高储蓄的国家，居民储蓄率始终保持在30%以上，居民拥有近百万亿元的金融资产。储蓄资产的保值增值始终是居民关注的焦点。居民购房能力主要不是受当期收入影响，而是受居民储蓄能力和储蓄总量的影响。买房往往被居民看作是储蓄的另一种方式，而且是被历史证明最保值的储蓄方式，而不是简单的住房消费行为。居民买房的消费性动机和投资保障性动机完全糅合在一起。即使是低收入阶层，也会出于储蓄和投资的需要，购买超出自己收入水平和居住需求的大户型住房。另外，由于居民拥有巨量的金融债权，金融投资收益率的变化也会影响到居民的购房意愿。

　　第四，中国以血缘关系为纽带的传统文化，形成了居民特有的住房消费观念和购房行为，重视“家”重视“血缘关系”，放大了居民的住房需求。

　　第五，中国城市发展和城镇化速度不均衡也影响到房地产市场的发展。中国城市发展严重不均衡，金融、房地产和信息等高收入行业高度集中在北京、上海、广深为中心的城市群，成了大学生研究生就业的首选；人口导入不均衡导致各地房地产需求也不均衡。按照目前规定，中国县级以下行政地区不能设立市。由于城市的合并，导致一方面我国城镇化率已经提高到了57%左右，三到四亿人进城，但是城市的数量甚至有所减少，东南省份一些人口近百万的镇也无法改为市，导致从城市到农村的毛细血管严重不畅。

　　　供给、需求和交易制度不对称、不统一

　　上述五点构成了中国房地产市场发展的基本环境和约束因素。这些环境因素都将显著影响着房地产市场的供给、需求和交易方式，形成了中国房地产市场的四大特色。