多地楼市政策调控再升级 房企采取捆绑销售变相涨价

“现在不买，以后更加买不起了，即使现在买高了，过几年后回头看，现在还是低谷，钱越来越不值钱，买房子才能保值增值。”在投资买房的群聊中，这是急于购房的刚需和投资客们普遍心理想法。

近期，已有多个城市出台限购政策。例如北京周围也已经多城限购：崇礼区、涞水县和涿州市外，还包括河北省的三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县。此外，青岛、南京也出台了相关政策控制房价过快上涨。

为躲过房管局的限价、限涨措施，武汉、成都、长沙等城市的房企采取捆绑销售，比如将毛坯房当精装房卖，捆绑车位，收取学区费等多项措施，变相涨价。

调控多方位收紧“我们行今年有关住房贷款额度缩减了40%多，银监局最近也在排查，是否有违规资金进入楼市。”广东省某四大行之一的内部人士告诉记者，之前银监说不能违规流进房地产，很多已批的贷款或表外的，都已经暂停。

记者从深圳有关部门了解到，银行的信贷暂时没有明显收紧，利率普遍为9折，今年的放款额度也没有明显变化，但房地产评估价普遍有所下调。

3月16日消息称，北京有部分银行暂停房贷，市场预期北京楼市调控也将进一步升级。

浙江省嘉善县楼市2016年以来升温明显。嘉善县住房和城乡规划建设局13日发布消息称，嘉善县将进一步扩大限购实施范围至全县，且将二手住房也纳入限购序列。

此外，青岛、南京，都在进一步升级限购限贷政策。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近部分之前政策宽松的城市开始逐渐出现加码调控政策，整体看，房地产市场在2016年9·30以来，一线和部分二线城市被基本抑制价格过快上涨后，很多后起之秀开始面临政策加码风险。

特别是一线城市及部分二线城市抑制了楼市虚火后，周围的辐射区出现了火爆的现象，特别是北京、上海、深圳周围。溢出的投资需求使得这些市场有失控的风险。

从当下楼市的政策看，部分区域内的投资需求旺盛，未来全国限购范围可能继续扩大。从3月开始，全国的一二线城市将在过去限购的基础上，加强限价等政策力度。部分二三线城市将会增加限购约束，市场有望在2017年初继续平稳。

过去一年，环北京涨幅可以说是全国领先，但目前约束性政策力度非常有限。在2016年底，京津冀周围的怀来县实施了限购政策，涿州也实施了调控，京津冀一体化中，区域内不论是北三县还是其他区域，房价涨幅均比较明显。以涿州为例，过去一年房价部分区域上涨超过一倍，这种情况下，市场投资需求聚集，市场炒作氛围浓郁。

张大伟分析称，涿州等地出现房价上涨的原因其实是以为利好的落地，资金潮下的投资需求集中。这种情况下，目前的调控政策必须严格执行，才能将已经火爆的楼市有所降温。从市场看，目前公布的政策对市场的影响相对较弱。预计这一政策后，市场可能会有短期降温，但很快会消化。

开发商变相涨价出怪招“目前价格还在上涨，因为去年开发商都吃的太饱，现金流非常充足，现在有地产商都认为后市房价还会涨三四成，根本不想主动降价，会搞阴阳合同。”上述国有银行内部人士称，但需求庞大，现在价格是控都控不住。

本报记者了解到，开发商为了达到价格最大化，用阴阳合同规避监管。比如，开发商把房价拆成房款和装修款两部分，且房款和装修款捆绑销售，购房者被强制买单。

一位成都的购房者告诉记者，成都是捆绑销售车库的方式，去看的一个新盘，购房需排号，2000多个人排号，只有600套房子，定价主动权仍是开发商掌握着。

武汉也有购房者告诉记者，武汉部分房企也将毛坯房当精装房卖。合同上写明交付条件是毛坯房，但在房管局备案的是精装房交付，价格要比同类房子高出一两千元。

位于武汉东湖新技术开发区关山村的金地·雄楚1号楼盘在去年10月、11月均价由此前的17000元/平米上涨至20000元/平米，合同约定的交付标准为毛坯房，但房管局备案详细信息显示为“装修房”。

对此，武汉市房管局回复，涉事房地产开发商的行为，系以精装修价格备案卖毛坯房，涉嫌违规变相抬高房价，已责令限期整改。

据长沙一位业内人士透露，长沙还有一个奇葩楼盘，收了5.8万的学位费，被购房者举报后，只好退还，今年捆绑车位，变精装销售的很多。

“去年合肥这里存在绑车位、绑地下室储藏间销售现象，奇葩的是某开发商卖房子所捆绑的储藏间却是他们另一个楼盘的地下室储藏间，两个项目离了快十公里。”合肥一位投资客向记者透露，后来该现象被举报后，被政府叫停了。

长沙某知名地产商一位销售人员告诉记者，现在只能快速跑量，但价格上没有让步，因为整个长沙市场的预售审批都在加严，市场上只要有新盘出来，都被一抢而空。

对于后市，首创一位高管告诉记者，公司内部的看法分歧也较大，比如很多人认为北京虽然现在还在上涨，但是量在下降中。按照前两次的规律类比，会进入一个短期的一两年下降阶段，可能会降一点，然后在下一个周期飞速上升，因为今年的土地供应在减少。