李宇嘉：楼市未来要控制杠杆 分类调控需要真正落地

　　央行掌门人“两会”讲话关注度极高，因为他告诉你今年“钱袋子”松还是紧，这对楼市很重要。2015年以来，热点城市楼市火爆，“加杠杆”造成投资和投机炒作泛滥，被认为是罪魁祸首。2016年，近40%的信贷投向房地产，房贷增长了38%，并占到了商品房销售额的45%，关键指标都刷新记录。

　　面对路透社记者关于杠杆激增的刁钻提问，周行长表态，“房贷增长有助于居民买房，有助于降库存，但又容易使房价上升。总的来说，房贷未来还会增加，但确实要适当平衡，随着住房政策调整，估计会适当放慢”。看来，加杠杆驱动房价上涨，未来要控制杠杆，这两点在管理层已是共识。

　　大家可能还记得，去年同一时期，周行长指出，“我国个人住房贷款占银行总贷款的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%~50%，中国只有百分之十几，比例比较低。所以，银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会”。

　　有人要说了，周行长前后两次表态不同，去年“加杠杆”是主旨，今年“降杠杆”是主旨。但笔者告诉大家的是，并非房贷政策变了，而是差别化真正“落地”，分类调控真正“落地”，楼市认识要客观。始于2014年9月的楼市激励，一开始就强调分类调控、地方主体责任，但“落地”效果不佳。

　　首先，经济回落、风险释放有突破底线的危险。分类调控落地时，相比抑制，“托”的一面有意无意占了上风；其次，金融创新如火如荼，“一行三会”下监管出现空白，囿于“各扫门前雪”的监管困境，资金套利失控；最后，楼市去行政化不等于不管，但却异化为“一股脑”地松绑。

　　去年7月26日中央经济工作会议，整个监管思路开始统一，“防风险”地位提升（甚至有人认为其已取代“稳增长”），10月份各地整齐划一地抛出重磅政策。但注意的是，楼市风险不在楼市自身，而在于监管缺失，如地方主体责任、分类调控落地效果不好，再如监管不足，游资如入无人之地般肆虐。

　　打击投机炒作需求，堵住金融监管空白，泡沫风险就控制住了。但同时，合理需求要支持，去库存与城镇化契合，不能借刺激让库存积重难返，这就是“分类调控”。目前，热点城市均重启限购、强化限贷，凡冒头者都被拍死，如近期环北京、环上海启动限购，住建部也明确了还有调控储备政策。

　　同时，被广为诟病的资金监管有了进展，周行长在“两会”上表态，金融监管协调机制已形成，比如对资产管理产品的定义、范畴、监管标准等取得了共识，统一的债券交易监管办法也要出炉。热点城市楼市“摁住了”，资金监管空白“堵住了”，楼市政策就应该转向分类调控的另一面。

　　相比10年前，楼市量价、交投等各个指标都翻了5~10倍。楼市这个“庞然大物”些许变化，对上下游诸多行业、对固定资产投资、对消费等，影响都是巨大的，很多城市80%的投资来自房地产。新兴产业尚弱小，而过去20年楼市销售和投资均保持20%的高增长，楼市回落要缓慢，影响要掂量。

　　周行长说，“房地产开发是一个很长的产业链，带动一系列产业供给，所以房贷不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当大的产业链上。”如出一辙的观点，也出现在“两会”前的银监会新闻发布会。其时，银监会副主席王兆星说，“房地产蓬勃发展对中国经济成长、财政税收以及银行资产与利润增长都有巨大贡献，故房地产在不出现大泡沫、大波动的环境中稳定健康增长，是银行界乐于看到的。”

　　这就是对楼市的客观认识，也是不得不承认和面对的现实。要控制资产泡沫，但情绪般地打压楼市，教科书式地谈如何去楼市依赖，都不现实。该监管的都到位了，合理的需求还是要支持，城镇化潜力也很大。银行信贷积极介入，对增长和转型，对稳定和风险防范，都是应有之义。

　　（作者供职于深圳房地产研究中心）