世联行：2月广州楼市政策影响仍持续 市场将入窗口期

　　内容摘要：

　　宏观经济：从近月全国宏观数据来看，2月份，制造业PMI为51.6%，比上月上升0.3个百分点，且高于去年同期2.6个百分点，已连续5个月保持在51.0%以上，制造业继续保持稳中向好的发展态势；2月份，中国非制造业商务活动指数为54.2%，比上月回落0.4个百分点，连续5个月保持在54.0%及以上的较高景气区间，表明非制造业增速虽有所放缓，但总体延续较快增长的运行格局。1月份CPI环比上涨1.0%，涨幅比2016年12月份扩大0.8个百分点，CPI同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，2月份由于“春节错月”和上年同期基数较高，翘尾影响将明显回落。1月末，M2余额157.59万亿元，同比增长11.3%， M1余额47.25万亿元，同比增长14.5%；M0余额8.66万亿元，同比增长19.4%；本外币贷款余额114.19万亿元，同比增长12.1%；人民币贷款余额108.64万亿元，同比增长12.6%。综合以上因素看，经济向好，货币供应总量偏大，年内加息预期将会进一步放大。

　  中央政策：国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点做出重要部署。试点地区涉及30个省（区、市）的34个市县（区），试点计划于2018年底前完成。

　　市场运行：土地市场方面，本月全市住宅用地供应放大，工业用地成交放大，随着近期黄埔、增城频频推出有限制条件工业用地，东部区域新一轮的产业布局正在加速推进；二、市场供应方面，受到“限售”政策影响，整体供应连续四个月回落，2月环比缩量两成，同比也回落近两成，中心五区连续两个月供应低靡；三、市场价格方面，受到“限签”政策影响，数据环比下降2%，同比上行0.4%；四、市场成交金额方面，环比下降4%，同比上升68%，签约主要集中在增城、花都、番禺和黄埔等周边区域。总之，世联研究认为，“限售、限签”政策将持续对市场走势产生影响；从1-2月市场总体情况来看，连续两个月成交处于低位，供应力度减弱，目前市场仍处于底部区域。另，除银行贷款优惠折扣、加息政策对市场走势影响外，三月市场成交量能否企稳，将会成为全年市场走向的“风向标”。

　　一级市场：2017年2月广州供应土地18宗，用地面积共117.43万平米，环比下降11%；其中住宅用地出让7宗，出让面积39.00万平米；出让商业用地2宗，出让面积3.58万平米；出让工业用地8宗，出让面积40.45万平米；其他用地出让1宗，出让面积34.40万平米。

　　二级市场：2017年2月，广州商品住宅成交6809套，环比下降0.4%，同比上升78%；成交面积共73.05万平米，环比下降2%，同比上升67%；成交均价为16660元/平米，环比下降2%，同比上升0.4%；成交金额121.71亿元，环比下降4%，同比上升68%。

　　总的来讲：一级市场，供应方面，本月全市出让土地18宗，其中住宅用地供应7宗集中在增城、白云、海珠；成交方面，全市共成交土地5宗，总面积141.50万平米，环比上升309%；其中工业用地成交4宗，总面积139.17万平米；2月17日，广州增城区出让一宗面积近126.39万平米的一类工业用地，最终由富士康集团子公司以底价9.89亿元拿下。该宗地编号83101227A16097，土地面积126.39万平米，容积率3.0，地块产业准入条件为，产业类型需为电子信息产业，年产值要求≥4000万元/亩，固定资产投资总额≥2700万元/亩，年税收要求≥170万元/亩。随着近期黄埔、增城频频推出有限制条件工业用地，东部区域新一轮的产业布局正在推进，另，近期住宅用地供应力度有所增加。

　　二级市场方面，供应方面，受到“限售”政策影响，整体供应连续四个月回落，2月环比缩量两成，同比也回落近两成，中心五区连续两个月供应低靡；而成交方面，持续受到“限签”政策影响，成交面积环比继续下降，同比上升近七层，主要原因为去年二月受春节假日影响成交处于低位；成交均价亦出现波动，环比下降2%，同比上行0.4%；成交金额环比下降4%，同比上升68%，签约主要集中在增城、花都、番禺和黄埔等周边区域；库存量方面，库存面积有所上升，而库存去化速度连续两个月放缓。总体来说，一、限售、限签政策对市场的影响仍然持续，二、从1-2月市场总体情况来看，连续两个月成交处于低位，供应力度减弱，目前市场仍处于底部区域。

　　市场资讯

　　1. 广州宏观经济

　　2016年以来，全市实现地区生产总值（GDP）19610.94亿元，同比增长8.2%，增速分别较全国（6.7%）、全省（7.5%）高1.5个和0.7个百分点，较前三季度（8.1%）、上半年（8.0%）、一季度（8.0%）分别提高0.1个～0.2个百分点。其中第一产业下降0.2%，第二、三次产业增加值分别增长6.0%和9.4%。三次产业结构为1.22：30.22：68.56，第三产业增加值占比同比提高1.45个百分点，对经济增长的贡献率达77.0%。

　　2016年，白云国际机场旅客吞吐量达5977.66万人次，位居全国第三位。广州港口货物吞吐量达5.44亿吨，集装箱吞吐量达1884.97万标箱，位居全球前列。货物周转量、货运量、旅客周转量、客运量同比分别增长62.6%、11.6%、7.0%和6.8%。金融业增加值达1800亿元，占GDP比重（9.18%）同比提高0.18个百分点；增长11.1%，快于GDP增速。12月末，金融机构本外币存贷款规模扩大，各项存款余额和贷款余额分别为47530.20亿元和29669.82亿元，同比分别增长10.9%和8.7%。

　　2016年，全市完成固定资产投资5703.59亿元，同比增长8.0%。其中房地产开发投资增长较快，增速达18.9%。三大支柱产业中电子信息制造业和汽车制造业投资分别增长14.8%和13.7%；交通运输仓储和邮政业、租赁和商务服务业等生产性服务业投资增长较快，增速分别为20.2%和55.4%。