一线城市楼市成交下行 三四线成交被业内看好

　　2017年以来，三四线城市楼市成交超预期。研究机构的最新数据显示，被统计的62个城市中，超六成城市今年新房销售累计同比数据为正，其中绝大部分为三、四线城市，新房销量普涨情况显著。业内人士预计，今年上半年，政策面、资金面继续宽松、信贷继续支持等三、四线住房销售的催化剂将继续发酵，三、四线销售畅旺的格局仍有望持续，同时，返乡潮来临，或迎来三四线商品房市场的中周期。

　　　一线城市成交下降超一成

　　中国指数研究院的数据显示，2月(2.1-2.24)楼市整体成交平稳增长，19个主要城市成交面积环比增长13.28%，同比增长41.99%，其中一线城市环比下降12.23%，同比下降16.3%;二线城市环比增长23.88%，同比增长76.69%;三线城市环比增长9.36%，同比增长35.84%。

　　国信证券统计，2017年以来，在“因城施策”挤出效应以及“去库存”引导作用的共振下，在wind有完整房地产日交易数据的62个城市中，有38个城市的2017年累计同比数据为正，占比61%，其中绝大部分为三、四线城市，新宅销量普涨情况显著。此外，累计同比增速超过50%(含)的城市有23个，占38个销量正增长城市的比重为61%，高增长明显，特别是徐州、泰州、呼和浩特、扬州、马鞍山、重庆这六大城市的同比、环比、累计同比数据均实现了大幅增长，成为此次行情的“新热点城市”。

　　　三四线城市成交增长或持续

　　国信证券房地产行业分析师区瑞明认为，春节因素亦无法阻挡“因城施策”及“去库存”引发的三、四线新房销量普遍高增长。2017年以来，房价平稳的三、四线城市接力2016年的一、二线热点城市：销售畅旺，销量同比大增，三、四线城市的楼市表现超出了市场预期。预计在既要稳增长、又要防泡沫的大背景下，至少在上半年，政策面、资金面继续宽松、信贷继续支持等三、四线住房销售的催化剂将继续发酵，三、四线销售畅旺的格局仍有望持续。

　　平安证券分析师杨侃也认为，目前核心一二线短期涨幅过快叠加政策调控，在股市疲软、外汇管制、投资渠道有限资产配置慌的背景下，考虑到M2 较快增速，三四线房产配置吸引力正逐步提升。与此同时，得益中央加快三四线去化库存的政策方针，大部分三四线城市均存在购房补贴、契税减免等购房优惠政策，利于促进三四线需求加快释放。短期三四线城市楼市或好于预期，有望为全国投资、开工、销售提供支撑。

　　华泰证券分析师谢皓宇指出，过去的城镇化之路，来自三四线城市的人口外流，发达地区享受导入人口城镇化的地产繁荣，现在一线城市的经济增长方式已开始由劳动生产力拉动逐渐向劳动生产率拉动转移，未来劳动力需求将减少，挤出的人口将返乡。同时，一线城市与三四线城市的房价形成强大反差，在一线城市积累的财富足够在家乡置业，于是增大了返乡的诱惑力。返乡潮来临，迎来三四线商品房市场的中周期。预计未来的3~5 年之内，三线城市库存下降和城镇化减速。资金流动只能够带来短周期，人口流动能够带来中周期，以上库存和人口的问题解决，对三线城市将带来一个趋势大周期。