刘卫民：完善政策性住房金融体系至关重要 刻不容缓

　　要真正实现“房子是用来住的、不是用来炒的”这一目标，亟须进一步完善我国的住房信贷体系，其重点是探索完善适应我国国情的政策性住房金融体系。建议从以下几个方面着手探索：一是探索实行中性的住房金融政策，防止因利率调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，进而造成市场需求和房价的大幅波动，诱发系统性房地产风险；二是对于购买中低价位、中小户型、首套自住房的家庭，给予优惠的首付和利率政策；三是进一步改革完善住房公积金制度，稳妥拓宽住房公积金使用范围，加大对住房消费的支持力度，建立统一高效、权责明晰、高效顺畅的管理体系。

　　住房信贷政策对家庭住房支付能力影响显著

　　刚刚过去的一年，对中国住房市场来说又是跌宕起伏的一年。受前期积压的住房需求集中释放、资金面相对宽松以及部分热点城市补库存的影响，2016年全国房地产投资增速回升，部分热点城市住房价格上涨较快。特别是去年春节之后，一线城市房地产市场出现明显的量价齐升态势。如按照70个大中城市新建住房价格指数测算，去年3月份一线城市价格同比上涨29.5%，较去年春节前提高了近10个百分点，进而带动二线热点城市价格明显回升，住房市场运行风险进一步加大。在这种情况下，一些热点城市陆续出台了一系列房地产调控措施，包括提高购买二套住房首付比例、提高购房抵押贷款、扩大限购范围等。在这些措施作用下，后续热点城市的住房价格涨幅出现逐步企稳回落态势。

　　影响房价的因素很多，但纵观历次房地产市场波动与调控过程不难发现，每次住房价格大幅波动的背后都有住房信贷的影子。在我国现行的住房政策体系下，信贷因素往往在市场高涨时推波助澜，在市场回落时釜底抽薪。例如，2015年3月以来，5次降息使5年期以上中长期贷款利率从6.15%降为4.9%。如果按照85折的优惠利率测算，仅贷款利率下降就可以使家庭住房支付能力提高20%以上。这也就不难解释，为什么在利率大幅下调时，会刺激投资投机需求出手，进而使房价显著上涨成为一种大概率事件。

　　目前，商业银行仍是房地产信贷的主要力量，商业银行的开发贷款与个人按揭贷款占到房地产到位资金的1/3左右，承担着几乎全部住房信贷调控的职责。但是，住房既是一个经济问题，也是一个社会问题。根据第六次人口普查数据测算，全国城市家庭户的人均建筑面积已达到31.6平方米，相当于住房市场化改革之初的5倍，但仍有25.5%的受访家庭人均建筑面积在16平方米以下。这说明，市场机制可以提高资源配置效率，但并不能自动实现住房资源的公平配置。因此，在为真实的自住需求提供住房信贷时，需要统筹考虑效率与公平两方面因素，加快完善政策性住房金融体系。

　　政策性住房金融体系对市场的健康平稳运行至关重要

　　首先，制约居民改善住房条件的首要因素是住房支付能力，而住房支付能力不仅与家庭的收入水平和存量财富有关，而且也取决于住房金融的可获得性。在住房金融可获得性方面，政策性住房金融体系可以弥补商业性住房金融的不足之处。究其原因，住房抵押贷款周期长、额度大，信息不对称和不可预见性问题尤为突出，商业性金融机构难以准确鉴别借款人的还贷能力及其变化情况，银行只能根据平均风险水平来确定利率和贷款条件。对于低风险的借款人，相对较高的利率水平导致贷款需求下降。而对于高风险的借款人，相对较高的利率水平导致贷款扩大，形成典型的“逆向选择”问题。银行不得不通过降低住房贷款规模、提高抵押贷款门槛和缩短贷款期限等措施，来控制逆向选择问题。因此，在发展商业性住房金融的同时，还要发展完善政策性住房金融制度，从而提高住房金融的普惠性，促进全民“住有所居”和住房质量的持续改善。

　　同时，完善政策性住房金融体系可以增强金融体系稳健性，降低系统性风险。一方面，政策性住房金融有利于分散商业性机构业务同质化风险。从住房抵押贷款角度看，商业金融机构面临典型的期限错配问题。例如，住房抵押贷款为长期贷款，而商业银行负债是短期的。商业性住房金融机构的业务相似性，使得这类机构面临相似的风险敞口，在市场出现波动或风险爆发时，更容易产生“拥挤交易”行为。虽然资产证券化等手段可以缓解期限错配问题，但一旦出现经济周期性波动，大量抵押贷款家庭的还款能力将受到冲击，住房抵押贷款占比过高的商业性金融体系会面临较大的风险压力。解决上述问题的办法之一就是提高住房金融机构的多样性，通过发展政策性住房金融体系，降低风险集中程度。另一方面，通过区分政策性业务与商业性业务，为中低收入家庭的住房抵押贷款建立“防火墙”。在经济周期波动时，中低收入家庭的财务状况首先恶化。如果商业银行的中低收入家庭住房抵押贷款比例过大，必然会增加商业银行体系的脆弱性，并有可能造成连锁反应，传染给其他业务。由政策性住房金融机构更多地承担中低收入家庭的贷款需求，则更容易划分市场化行为与政策性行为的覆盖对象，设计出符合不同对象的金融产品和相关税费制度，在风险出现时，也可以有效发挥国家作为最后贷款人的功能。

　　此外，完善政策性住房金融体系有利于发挥“逆调节”作用，改善宏观调控效果。商业性金融机构以利润最大化为目标，在风险计量和激励机制方面具有追求短期利益的倾向，具体表现为商业性住房金融的顺周期效应明显。即在经济扩张周期里，住房价格被高估，商业性金融机构更愿意放贷，而在经济衰退周期里，住房价格被高估，商业性机构则进一步收紧放贷规模，经济周期波动幅度被放大。政策性住房金融机构不以营利为目的，在经济扩张周期里，居民整体收入水平提高，能够获得政策性金融支持的家庭减少，而在经济衰退阶段里，居民整体收入水平降低，符合政策性贷款条件的家庭增多，其住房贷款规模扩大，从而发挥对经济波动的“逆调节”作用。例如，1991年-1993年日本受房地产泡沫破灭影响，进入经济衰退阶段，商业性住房贷款发放额增长率呈顺周期下降趋势，而同时期政策性住房金融机构的贷款增长率明显上升，与经济周期变化呈反向变化趋势。同样，1993年-1995年日本经济有所恢复，商业性住房金融机构贷款发放额增长率上升，政策性住房金融机构的贷款增长率则明显下降，表现出明显的逆周期特征。因此，政策性住房金融与商业性住房金融形成了一定的制衡关系，降低了整个经济周期波动的冲击力度。