郭炳联：香港价钱合理的土地资源 中资企业没有兴趣

　　65岁的主席兼董事总经理郭炳联终于按捺不住，开启讲话模式。他张口便幽默表示：“有些地是中资（企业）没兴趣的，那些地价钱合理得多。”

　　2月最后一日，香港湾仔新鸿基中心53楼，新鸿基地产发展有限公司召开2016/17中期业绩会。地点没变，但舆论对这家老牌港企的关注方向迅速变迁——

　　对新鸿基取得光鲜业绩的追逐，已成老生常谈：截至2016年底，营业额按年升32.78%，纯利按年升40.3%至206.59亿港元。对郭氏家族第三代郭基泓、郭基辉的八卦，已是明日黄花。两位后辈在台上静候至最后，都无人公开提及其私人问题。

　　业绩会所有焦点，几乎都集中于一个近期频繁出现在香港土地市场的群体——内地房企。香港地政总署披露的最新数据显示，2016年5月至2017年2月，香港卖地总面积为31.4万平方米，卖地总价1020.6亿港元，内资企业占一半。

　　内地房企从去年下半年起已在香港掀起一波拿地高潮。其中，海航仅在三个月内便斥资198亿港元竞得启德三幅地皮，龙光联合合景泰富以168.55亿港元拿下鸭脷洲住宅地皮并刷新地王纪录。就在2月28日新鸿基召开业绩会之际，路劲及平安不动产刚刚联合投得黄竹坑站第一期物业发展项目。

　　相比之下，作为目前香港规模前列的房企之一，新鸿基近年鲜有成功拿地。公开资料显示，新鸿基最近一次在香港拿地是在去年5月5日，以3.5亿港元获得葵涌商贸地——这恰好是在内地房企大举入港拿地前夕。

　　在当天业绩会约半小时的问答环节里，为数不多的提问机会基本都涉及香港土地市场的情况。据观点地产新媒体不完全统计，至少有8位提问者先后提及“中资投地”“地皮价格”“土地政策”等关键词。

　　实际上，内房企赴港拿地近年来多有发生，新鸿基管理层并非第一次被问及。半年前有媒体提及此事，该公司副董事总经理黄植荣给出了外交辞令式的回复：“香港是一个开放的公开市场。”他不忘提醒，公司财力雄厚，“可以有机会买到很多好的地皮”。

　　半年后，黄植荣重新面对这种提问时，尽管依然强调香港市场的自由公开，对于新鸿基自身的表述却有所不同。

　　他直言新鸿基严格遵守财政纪律，要求有合理回报才选择投标土地，暗指目前市场上的“土地价格过贵”这一现象。为保持持续的销售货值，该公司目前除了投地，已开始采取农业地皮更改用途的渠道吸纳土储。

　　在提问者再度提及地价而黄植荣重申合理回报后，65岁的主席兼董事总经理郭炳联终于按捺不住，开启讲话模式。他张口便幽默表示：“有些地是中资（企业）没兴趣的，那些地价钱合理得多。”台下报以一笑。

　　就内地房企高价投地给新鸿基的影响，郭炳联并未回应，仅委婉表示公司在香港经营三四十年，很多风浪都见过。在讲话过程中，他多次使用“算得过帐”形容管理层对投地价格的态度。“公司每次都有投标，但会继续（坚持）算得过帐才投标。”

　　某种意义上，这也是目前香港房企主流开发模式的一个缩影。在过去相当长一段时间内，港企利用大量银行资金快速买地、盖楼、卖房的快周转模式被普遍传至内地，以致于诞生万科、恒大、碧桂园等近4000亿级企业。但自金融危机以来，受到冲击的港企逐渐告别高周转，转而追求稳定现金流及高额利润。

　　即便如此，如今内地房企频繁赴港拿地，仍给以新鸿基为代表的香港老牌房企带来一定困扰。郭炳联提及，去年香港卖地达上千亿港元，公司若想维持市场份额，投入资金约为200亿港元，并对此认为压力不大。不过他坦承，补充土储在下半年未必有信心，需把时间拉长至一两年。

　　转机或许出现在香港政府对推地逐渐趋松的态度上。观点地产新媒体了解，2月23日，香港特区政府发展局局长公布未来两年供地计划，共涉及28幅住宅用地、3幅商业及1幅酒店用地，同比大幅增加。

　　对此郭炳联亦自嘲称，政府拿出这么多地卖，新鸿基“勤力一点”，即便五幅投中一幅，无论如何都是有机会的。

　　而被问及倾向于拍卖还是投标时，郭炳联不忘辣评一番香港土地市场：“投标好一点，让那些高投标的可以"癫价"。”他笑称，“等"癫标"中完先”，再决定是否下标。

　　以下为新鸿基地产发展有限公司2016/17中期业绩会现场问答实录：

　　现场提问：新鸿基一直看好香港市场，预期今年的楼价走向是怎样的？政府出“辣招”已经有几个月，公司如何评论其成效？另外，中资投地比较踊跃，新鸿基也有投标但就是投不到（地），对此有没有感到心灰意冷？

　　雷霆（副董事总经理）：从统计来看，近期楼价的指数的确有所上升。但大家知道，受“辣招”影响，其实成交的基数比较低，所以统计数据未必就反映实际的市场情况。上一年年底时出台了新“辣招”，其实11月、12月的成交略受影响，但到了1月、2月过年，新盘的销售普遍都挺理想，可以看到市场逐渐适应新趋势。

　　现在的一手市场是买家主导，以首次置业和换楼客为主，这类买家不受新的税制影响，加上一手市场同样受惠于二手市场业主普遍较惜售，形成了一手楼完全主导了销售市场。

　　同时近期都可以看到，包括新鸿基在内的发展商投地也不容易，地价也继续高企。我们都不容易投到地皮，普遍都非常珍惜手上的楼盘，也会继续以合理的市价推盘。整体而言，相信今年的楼市都会是健康平稳，全年来看，预计会有一个温和上升（过程）。

　　黄植荣（副董事总经理）：至于中资的问题，香港是一个很自由开放的市场，多一些行家参与是好事。正如上个星期，特区政府发展局局长也宣布了，政府将会多卖一些地，这方面会做得很好。

　　新鸿基对每一幅地都会积极研究，但公司会进行商榷，严格遵守财政纪律，投地的时候都是一定有合理回报才会去投。

　　但是要再重申，集团除了去投地，还有其它的渠道吸纳地块。新鸿基有农（业）地，或者其它可以更改用途的土地，其实目前还有几幅地在和政府洽谈。也趁着这个机会提提，公司有一两幅地接近销售阶段，亦即接近交易完成的阶段，会在适当的时间宣布。