商住限购传闻又起 下手前要搞清楚背后的这些“雷”

　　北京“商住限购”传言再次蔓延。有传言说，“目前具体方案在讨论中，两会后可能会下文。”

　　近段时间，随着“商住限购”传言四起，商住市场迎来火爆行情。房山和门头沟区域由于目前在售商住项目比较多，成为此次限购传言的热点区域。

　　和讯房产获悉，上周末，房山某项目加推300套商住房，25号当晚通知客户排卡，26号一早，项目售楼处被前来排卡的客户围得水泄不通，最终300多套房源全部售罄。

　　不过，商住市场的热度并非普遍现象。从有的商住项目反馈看，并未因限购传言而销量增加。有销售人员坦言，“还未收到要实施限购的消息，也有听到限购传闻来看房的，但并不多。”

　　对于有投资需求的购房者而言，无论最终限购之狼会不会来，在目前住宅项目供应不足情况下，商住不失为一个不错的投资项。在投资者看来，只要商住项目位置合适，即便限购，以后注册公司也可以顺利出售。

　　当然，“限购”传闻下最先坐不住的当属开发商。亚豪机构统计的3月份预计入市的23个项目中，商办类项目占10多个。

　　商住房到底值不值得购买呢？不妨从以下几点进行衡量。

　　　商住房劣势

　　1、首付比例高，需要5成首付。

　　2、只能采用商业贷款，贷款年限最长10年，月供压力大。

　　3、产权年限只有50年。

　　4、不能落户，也没有学区划分。

　　5、商业用电用水，未通燃气，不能使用明火做饭。

　　6、商和住结合，进出人员杂乱，商户营业时间晚，会严重扰民，且存在消防安全隐患。

　　7、公摊大，实际使用率低。

　　8、升值速度慢，后期转手卖出各方面的税费比较高。

　　　二手商住房交易税费成本

　　1、增值税及附加

　　增值税及附加的税率为5.6%，税基是上次交易价格与本次交易价格之间的差值。

　　增值税及附加=差值/(1+5%)×5.6%

　　2、印花税

　　如果网签价格是税基，那么税基就是本次网签价格与上次网签价格之间的差额，税率是0.05%。

　　如果指导价是税基，那么税基就是指导价，印花税等于=指导价/(1+5%)×0.05%。

　　3、个税

　　如果网签价大于指导价，个税税基就是网签价扣除的相关税费，这些税费含原价格、增值税、贷款成本、印花税和土地增值税等，税率是20%。

　　如果网签价小于指导价，个税税基就是指导价扣除相关税费，税率也是20%。

　　4、契税

　　契税的税率一律为3%，税基的确定方式同上。

　　5、土地增值税

　　普通住宅目前暂不涉及此项税收。土地增值税的税率不固定，要根据增值额与扣除项目金之间的比值来确定。一般年限越长，商住房的土地增值税越少。

　　以2009年成交价100万元，契税3万元的北京商住房为例，如果现在网签价格为135万元，套用以上公式，该套房进行二手房交易时所需缴纳的税费如下：

　　增值税18667元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计124205元。