杨志勇：如果楼市持续火爆 房地产税只会让房价更高

　　近日，房地产税话题又进一步升温。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求“加快房地产税立法，并适时推进改革”。这一提法与现代市场经济国家的税收法定的要求是一致的。

　　房地产税开征可能遇到的各种问题可望在立法中得到充分的反映并得以解决，这样推出的房地产税的社会影响也可能是正面的。房地产税关系千家万户，开征房地产税的风险不能不加以深入评估，房地产税的开征至少需澄清七大问题。

　　一问：什么才是改革目标所期待的房地产税？

　　眼下对于房地产税究竟是什么，参与讨论者的认识往往有着极大的分歧。不一样的“房地产税”开征难度自然不同，且差异极大。重庆（楼盘）试点的个人住房房产税是一种类型，上海（楼盘）试点的是一种类型，对商业地产征收的房产税则是一种类型。可是，这些都不应该是改革目标所期待的房地产税。

　　所有税种，不管后面有什么含义，都改变不了它为政府提供收入的初衷。税收的财政原则是其他目标实现的基础。如果税收不是为了筹集财政收入，那么它的存在就没有意义。房地产税也是这样的。房地产税的开征是在完善地方主体税体系的背景中提出来的，房地产税应该成为地方税收入的重要组成部分。这样的房地产税必须有充分的税源。只有对全部房地产普遍开征的房地产税，才可能实现这个目标。重庆和上海那样的个人住房房产税，税基本来就小，不太可能扮演这种角色，也不应该是中国房地产税改革的目标。

　　房地产税的开征不能带来新的不公平。以房地产评估价为基础征收房地产税可以最大限度地减少这种不公平。为征税所进行的房地产价值评估不同于纯粹的市场层面上的资产评估。不管是什么性质的住房，只要在同一区域，所享受到的地方公共服务应该是相似的。因此，为征收房地产税所进行的评估可以不用考虑住房的不同产权属性，而只要强调不同房地产所对应的地方公共服务的差异性即可。

　　与改革目标所匹配的房地产税只能是以房地产评估价为基础普遍课征的一种税。免征一套或两套住房的理由站不住脚。不同住房免征会因为住房价值差异太大会带来严重的不公平；免征可能导致房地产税税源严重不足，特别是某些公共服务好的房价高的地方，税源不足问题会表现得更加突出。

　　二问：国际惯例就是中国开征房地产税的理由吗？

　　参考国际惯例，中国可以少走弯路，但国际惯例也不应该照单全收。国情仍然是问题的最主要方面。立足国情，寻找到房地产税在中国存在的逻辑，才是最应该解决的问题。

　　国际惯例在中国房地产税开征面前显得苍白无力。中国城镇土地国家所有，这是诸多开征房地产税国家所不同的。有人或许要问，土地国有制说的是产权问题，房地产税涉及政权，桥归桥路归路，不可同日而语。可是，事实上，不管是税收收入，还是国有土地收入，进入的都是政府口袋，而且国有土地收入，有相当部分用于地方基础设施和公共服务，与房地产税的用途有很多类似。二者怎么能够分开考虑呢？

　　有人会以中国香港地区为理由，说明土地公有仍然可以开征房地产税。可是，主张这个理由的人不要忽视一个事实，香港地区可是没有像我们这样的增值税和消费税，而且，增值税收入占全国税收收入的40%以上。一个社会所能承载的宏观税负是有限的。

　　所谓的国际惯例对中国也不是没有参考价值的。开征房地产税所需要的评估技术以及征管过程中可能遇到的难题，在各国各地的实践中基本上都遇到过。在国际上，房地产价值如何评估，同样充满了争议，评估方法争议的背后是利益之争，最终给出的方案是各方妥协的结果，但是丰富多彩的经验可以为中国提供参考。当前中国开征房地产税的难题不在技术上，因为各国各地已有许多做法可供借鉴，无非是选择哪种做法更适合国情的问题，无非是技术引进之后如何消化和吸收的问题。

　　三问：房地产税调节房价符合社会公众的真正预期吗？

　　房子一涨价，想买房的人希望房价降一点，完全可以理解。但是，一旦拥有了住房，谁也不希望自己的财富缩水。这就是一种矛盾的心态。矛盾化解的最佳做法是维持房价的稳定。在房价快速上涨时，房地产税不仅无法让房价下跌，而且房价可能会以更快的速度上涨。这样的市场通常是卖方市场，卖方有很强的动力转嫁税负。卖方市场下，卖方转嫁税负的意图容易实现。

　　最近一年来，房地产市场又筑起了堰塞湖，特别是一线城市和二线城市房价高企。如果收入与房价之比长期背离，房价泡沫终有破灭之日。最平稳的办法就是让房价从此稳定或涨幅远远低于其他商品价格，也远远低于收入增幅，这样，一段时期过后，收入和房价的比例就会保持合理。但是，一线城市此次凶猛的房价上涨，增加了房地产市场的调控难度，也让房地产市场危机风险全面上升。在这样的背景下，有人希望能用房地产税来调节房地产市场。建议者的良好初衷不容置疑，但是，如果在这样的环境下引进房地产税，那么后果很可能是不堪设想的。如果市场继续火热，那么房地产税只会起到火上浇油的作用，让房价更高。试想，你要买一套住房，嫌一千万元的价格太高，然后你想着找到政府，让政府开征房地产税。最初，你只是想，这样，持有房地产的成本上升了，市场上可供出售的住房就会大幅度增加。但是，结果真得会是这样吗？如果购房者还是很多，那么新增的税只会转嫁出去。房地产税税率不太可能高于3%。假设以最高的3%计算。如果房价一年能涨10%，那么业主持有房地产税的成本就可以完全被涨价所抵消。10%的涨价足以弥补业主持有住房的按揭费用和房地产税成本。这样的房地产税是不太可能促进房价下跌的。