香港调控楼市“辣招”不减 市场状况仍需观察

　　日前，香港金融管理局总裁陈德霖在香港特区立法会财经事务委员会会议上表示，特区政府去年11月推出新的楼市措施(即“辣招”)后，2016年12月与2017年1月的楼市成交量跌幅显著，楼价上升情况得到控制。

　　尽管房屋问题一直困扰着香港市民，不过在楼市调控上，特区政府始终保持力度出台“辣招”，防止楼市过热，以遏抑外来需求、投资需求和炒卖需求，令香港永久性居民购置居住性住宅优先。

　　成交量下降效果明显

　　陈德霖表示，去年12月香港楼市成交量跌幅显著，一手房按月跌八成，二手房跌三至四成，跌势到今年1月仍然持续。虽然“加辣”后楼价仍继续上升，但如果没有推出调控措施，楼市信贷上升速度会更快。

　　据香港媒体报道，去年12月，香港住宅买卖交易数为3550宗，今年1月为3286宗。而去年9—11月平均宗数为7055宗。来自香港税务局的数据显示，去年12月，香港住宅高额印花税交易数为376宗，今年1月为406宗，而去年9—11月平均为2350宗，跌幅超过八成。

　　香港特区政府运输及房屋局局长张炳良指出，自2015年下半年开始，香港楼市价格及租金均有下调的趋势，但直至去年第二季度方开始回升，原因包括受外围经济环境影响、超低利率、大量资金在市场寻找投资机会等。因此，特区政府去年11月再推出新一轮抑制楼市过热政策。

　　至于楼市调控政策“减辣”(降低对楼市的调控力度)与否，张炳良表示，这一点须视乎市场实际情况，包括市场供求、外围经济环境变化等。目前，市场状况仍然比较不稳定，故需时观察。

　　狠出“辣招”重推“印花税”

　　能够有效抑制投机性炒房，那么这些“辣招”究竟为何有威力？

　　原来早在去年11月5日，特区政府就宣布全面提高住宅交易的从价印花税，税率划一提高至15%，无论个人或者公司购买第二套住宅，均需交付15%印花税。而在此前，住宅交易的税率按楼价逐渐递增，比如香港永久居民购买第二套住宅时，300万至400万元(港币，下同)的印花税为4.5%，400万至600万元的为6%，2000万元以上的才为8.5%。

　　不过，对于购买第一套住宅的居民来说，他们仍只需交付基本印花税。如果居民在买入第二套住宅的半年内卖出首套住宅，可获退回在基本印花税以外增加的税收。

　　据了解，为防范因超低利率、资金流动性泛滥等导致的香港楼市潜在泡沫与风险，近年来特区政府接连出“辣招”应对：2010年11月，推出额外印花税，打击短期炒卖；2012年10月，提高额外印花税税率，向非香港永久性居民征收15%的买家印花税；2013年2月，全面提高印花税税率，增加交易成本；2015年2月，香港金管局针对楼市推出“逆周期措施”，将多数房屋按揭贷款比例下调10%，涵盖自用住宅物业、第二套自用住宅物业及各类非自用物业，从而增加购房者的首付压力，降低贷款额度。

　　增加住宅供应减压力

　　在调控楼市方面，特区政府除了考虑提升印花税税率、增加首付比例等短期“辣招”，也同样在考虑增加住宅土地、房屋供给等长远举措。在香港特首梁振英的2017年施政报告中，“加快、加大供应是解决各种房屋问题的治本办法”的陈述体现了这一看法。

　　近年来，特区政府在增加住宅供给方面下了较大工夫。根据特区政府公开数据显示，香港市区重建局(简称市建局)于2016年初推出338个位于其启德发展项目“焕然壹居”的住宅单位，作资助房屋出售，并已售出约96%的单位。2016年3月起，市建局在九龙城区以全面及小小区发展模式开展了数个大规模重建项目。这些项目将于2025—2026年完成，可提供共约2820个住宅单位。

　　根据梁振英2017年施政报告，在2016—2017年度起的5年内，香港房屋委员会(房委会)及香港房屋协会(房协)预计兴建约9.45万个公营房屋单位，当中公共租住房屋(公屋)单位约7.18万个，资助出售单位约2.26万个。

　　短中期方面，特区政府将透过更改土地用途和提升发展密度，包括透过检讨土地用途物色的210多幅房屋用地、启德发展区、钻石山综合发展区等，共可提供超过38万个住宅单位。

　　中长期方面，香港各个新发展区和新市镇扩建(包括古洞北和粉岭北新发展区、东涌新市镇扩展、洪水桥新发展区及元朗南发展)，加上正在规划的潜在铁路物业发展项目(包括小蚝湾车厂和八乡车厂)，可提供超过22万个住宅单位以及超过860万平方米工商业楼面。总的来说，各项短中长期土地供应项目可提供超过60万个住宅单位。