碧桂园集团京沪围猎一喜一忧 低溢价增加上海土储

　　京沪两地的土地市场时隔一天相继开闸，难得的是两个相距千里的一线城市保持了一致的默契：五宗地块均保持低溢价成交，今天出让的上海三宗地块更是以接近底价成交。

　　相比北京严苛的土地出让条件，上海可以说比较宽松，也没有出现联合拿地的情况，最终是绿地、万科和碧桂园各取一杯羹。

　　其中3000亿的巨型房企碧桂园在一线城市仍显得项目匮乏，北京不用说了，至今没有拿到项目，所以上海在碧桂园的布局中就更重要。

　　从2015年进入上海算起，碧桂园已经进入上海两年，但仍算是上海的新客，去年碧桂园上海区域销售业绩显得平淡，经过两年的土地储备，今年碧桂园是否能在上海发力，也值得业内关注。

　　“底价”成交凸显调控导向

　　2月17日，上海浦东新区临港新城的3幅宅地同时出让，接近底价成交、成交速度快是上海鸡年土地市场首拍的特点，有媒体指出从去年年末至今，房企在上海土拍中都显得不积极。

　　具体成交结果是，绿地以15.6亿元竞得最北面临港南汇新城NNW-C4A-02地块，成交楼板价21180元/平，溢价率0.85%；万科以10.35亿元竞得临港南汇新城NNW-C4D-02地块，楼板价21370元/平，溢价率1.76%；碧桂园以16.3亿元竞得最南侧临港南汇新城NNW-C4D-08 、NNW-C4D-09地块，楼板价21086元/平，溢价率0.41%。

　　据了解，上述3幅地块总计建面20万平方米，为纯住宅用地，容积率1.2，土地出让条件基本一致，其中保障性住房5%，自持面积均为15%，中小套户型要求达到80%，装修率100%。

　　此外，土地出让文件中还要求公共空间中应设置公共艺术作品（设施），包括城市雕塑、装置艺术，经艺术化处理的城市家具和公共设施等，鼓励开放布局等。

　　“看似低溢价，但其实房企拿地的压力并不小，从务实的角度看，这样做能够使得拍地的节奏加快，防范各类盲目加价现象的出现。”上海易居房地产研究院总监严跃进指出，三宗土地的起拍均价约为21000元／平米，相比周边楼市约为26000元／平米的均价，起拍价调的比较高，从这个角度来说客观上起到了抑制高溢价率的作用。

　　严跃进计算称，预计上述地块的后续房价会达到40000元／平米左右的水平，虽然不便宜，但相比上海其他区域，实际上还是值得购房者后续购房积极关注的，尤其是考虑到后续自贸区、上海东站等概念。

　　同时上述地块的出让也被业内认为体现了上海近期土地市场调控的重要导向。

　　“土地的价格既要遵循调控的思路，也要遵循市场化的因素，对于上海土地市场来说，地价高其实也和土地资源价值较高有关系。从这个角度看，不单纯打压地价，而主要把控拿地的资金的合规性，是近期最关键的思路。”严跃进分析认为。

　　　碧桂园能否在沪发力？

　　今日三宗土地出让中，碧桂园、绿地、万科分别竞得一宗宅地，其中的碧桂园更让人关注。

　　相比万科、绿地这两家上海老大哥，碧桂园算一个新兵，在2015年才进入上海，而且去年在沪的销售额也很平淡，没有进入上海销售前十。

　　不过从2015年获取嘉定地块以来，碧桂园已经在上海拿下好几宗土地，土地储备慢慢增加，去年12月底到今年1月初，碧桂园连续获取上海三幅土地，据碧桂园集团品牌管理部总经理林伟营向媒体介绍，过去两年连碧桂园已在上海拿下8个项目。如果算上这幅新增土地，目前碧桂园在沪项目已经有9个。

　　据介绍，碧桂园集团一共安排六个区域公司共同运营上海及周边市场，分别是上海区域、沪苏区域、江苏区域、浙江区域、沪浙区域、苏州区域。

　　严跃进称，“碧桂园近期加大了对上海郊区市场的拿地，很多土地的拿地成本相对较低，也体现了其对于上海郊区市场拿地的看好；另外从碧桂园嘉定区等项目看，项目升值情况较好，说明碧桂园对投资机会的把控相对较好，所以此类拿地很大程度上说明对于上海郊区市场会有继续深耕的可能。”

　　对照北京市场来看，碧桂园在上海明显更为顺利，而北京至今还没有获得“靠谱”的项目，仍然是在北京周边地区做项目开发。

　　不过碧桂园在上海的销售业绩能否迅速提升，还有待观察，去年上海前十大销售房企的入门门槛是121亿元（排名第十的是中华企业），而上海区域销售冠军则是绿地控股，销售额达到396亿元，万科居其次为311亿元。

　　“碧桂园去年在上海城区范围内的销售额并不高，主要是上海周边区域的销售体量比较大。由于进入上海的时间才两年，还处在开发阶段，所以销售额上还没有太大成绩，今年应该有更多的项目要入市，而且上海区域公司也有冲击销售目标的需求，可以着重关注。”上海同策咨询研究部总监张宏伟表示，单以城市范围来看，一线城市中碧桂园在上海的项目还算比较多。

　　值得指出的是，去年碧桂园与恒大、万科同列3000亿房企队列，今年1月碧桂园销售额486亿元，以5亿元的微弱优势占据1月房企销售榜首，新年开头冲劲很足，但能否继续保持，有待各个城市公司、区域公司在任务分解上层层努力，上海－碧桂园能否在调控之年出彩，拭目以待。