链家：2016年广州二手成交量价齐升 东部南部异军突起

　　一、总述：楼市政策宽松  成交持续向好

　　2016年上半年，受国家层面的央行降息、首套房契税优惠等利好政策促进影响，广州市二手住宅市场交投活跃度明显提高；2016年下半年，虽然广州市政府在国庆期间重申限购、微调公积金政策，但信贷政策仍然宽松，贷款额度充足，市场成交持续向好。据阳光家缘公布的数据显示，全市二手住宅买卖备案宗数为12.99万宗，同比增加59.2%。

　　二、2016年全年广州二手住宅买卖市场分析

　　（一）总体概况

　　1、成交量齐齐上升，东部、南部增长显眼

　　2016年可以说是房地产的“丰收年”，无论是成交量还是成交价格，均录得近几年的最高峰值。据阳光阳缘公布的数据来看，2016年广州二手住宅市场全年备案面积为1153.33万平方米，同比增加65.5%。

　　2016年，全市各区成交量齐齐上升，无论是备案宗数还是备案面积，全市较2015年增长近八成。细分到区域，成交则出现分化，最为突出的就是东部（天河、黄埔、增城）与南部（番禺、南沙）成交亮眼，同比均有八成以上的增长，其中增城、南沙增长幅度接近一倍。

　　表1：2015、2016年广州市各行政区域二手住宅买卖备案量对比表（单位：宗、万平方米）

　　2、价格全线上涨，黄埔升幅居首

　　据广州链家的成交数据显示，2016年广州市二手住宅价格呈上涨趋势，主力区域的成交均价为23704元/平方米，同比上升16.0%。从具体的行政区域来看，均有不同程度涨幅，东部地区（天河、黄埔、增城）不但成交量成倍增长，价格涨幅也居全市前列，其中，天河区的二手住宅均价数值最高，为34036元/平方米，同比上升21.3%，黄埔区的二手均价同比上升21.8%，居各区域之首，增城区的二手均价同比上涨18.3%至11921元/平方米。

　　图1  2016年广州二手住宅买卖成交均价（单位：元/平方米）

　　数据来源：广州链家研究院

　　（二）市场特征

　　1、政策宽松，积压需求入市

　　2016年广州房地产政策可谓是“宽松为主，微调为辅”，上半年，受国家层面的央行降息、首套房契税优惠，及“营改增”等利好政策促进影响，广州市房地产市场交投活跃度明显提高；下半年，虽然广州政府在国庆期间出台新的政策，但主要是公积金方面的微调，其它细则变化不大，置业再次掀起热潮，翘尾行情持续。

　　“穗六条”发布已满三年，大部分非广州户籍客户符合入市条件，且周边一线城市限购升级，更多外地人涌入广州置业。从广州链家成交数据来看，外地人购房占比已从年初67%升至74%。其中，受益于不限购的增城，外地人购房比例达到九成以上，其次是天河和番禺，外地人购房比例占八成以上。而广州本地人最为青睐的是荔湾区，购房比例达五成以上。

　　图2  2016年广州二手住宅本地户籍与外地户籍购房比例

　　数据来源：广州链家研究院