回老家买房要学聪明点 6年亏50%都是因为不懂这些

前两天，网上流传着一条新闻，说一位北漂在老家买的房子6年亏损了50%。近几年的春节期间，“回乡置业”都会成为楼市的热门话题。很多漂泊在一线城市的“飘飘”们无力购买一线城市的房子，转而回家乡置业。“大城市房价太贵买不起，钱拿在手里也是贬值，不如回家买房吧”，跟多数回家置业的人一样，新闻里的主人公也是怀着这种想法，用手中仅有的10万块钱在老家内蒙古贷款买了一套两层商铺。我认为，从主人公决定买房子那个时候起就注定会亏损，因为在买房子的时候他忽视了诸多风险问题。

我周围也有相当一部分在一线城市工作，在老家或者其他城市买过房的朋友，有两位的经历很值得拿出来跟大家说说。

人物1：刘晓

这位朋友工作不到两年，90后一枚，去年刚刚贷款买了房子。刘晓老家是河南的，前年研究生毕业后跟女友留在了北京。至于来北京发展的理由，除了离家近，他还能列出100多个：北京工作机会多、起薪高...认真、努力、踏实肯干，用尽各种赞美词汇也不足以形容这位有志好青年。但现实就是现实，房价高，又没户口，再怎么赞美也是变不出一套北京的房子。女友家那边放话：买了房子才能结婚。没办法，既然在北京买不起就回老家买呗，小刘还算是有点头脑，他选择了老家省会郑州。说到选择郑州的理由，刘晓又能说的头头是道的：郑州是河南省会城市，背靠着一亿河南人口，加之河南的城镇化率还比较低，未来将会有巨量人口涌入省会城市。而且目前规划在建的全国高铁网，郑州处于米字型高铁的中心，地理位置绝佳，城市前景不可估量。

好家伙，年纪不大，这懂得还真多。对于称赞，小刘却不以为然，说什么为了买房子他查阅了有关郑州城市发展的所有新闻，时不时地就逛逛各种购房论坛、贴吧，就连坐地铁的时候，只要旁边的人一说到买房子的事情，他就立刻把耳朵竖起来听。用他的话讲就是，能获得的信息越多越好，知道的多，对于买房子时做出正确判断越有帮助。然而去年的楼市盛宴把房价一向稳定的郑州拉下了水，从五六月到八九月，短短两三个月间，楼盘平均涨幅3000多元只是个平均值，有的盘甚至整整翻了一倍！这下老家也把小刘拒之门外了。但是小刘是抱着不达目的誓不罢休的决心上的战场，既然在老家买不起，我就去别的地方买。他把目光转向了南部城市成都。在刘晓看来，若要炒房，和郑州比起来，成都可炒的概念更多：国家中心城市、西南中心城市、自贸区、宜居城市、天府之国...他担心成都房价爆发，仅看了两套房子就定下了一套双地铁学区房。虽然房贷压力不小，但是总算了却了一桩心愿。

刘晓在购房的过程中，给自己制定了几个买房原则：可租、可售、可住，地铁口的、品牌房企。回头看下“6年亏了50%”的那位朋友，在一个户籍人口只有17万的小城买了商铺，人口少不说，项目的开发商似乎也不是什么大房企，最后商铺虽然没有烂尾，却因为开发商没缴清税费而办不了房产证。而且从他的描述中不难看出，在决定买房子的时候，就没有做足功课，什么品牌房企、可租可售可住的，几乎没有一条符合的，直接跟女友说：你看好了就买了吧，房子不贬值才怪呢。如果是因为“手里有闲钱”才买的房子，其投资属性要大于居住属性，要考虑城市自身发展状况，注意市场本身的供需平衡度，而不是随随便便地就把房子给买了。

人物2：路涛

接下来这位陆涛堪称屌丝逆袭的典范，当年同样是没户口、买不起北京房，最后巧用策略，成功用15万的积蓄，住上了北京100多平的大房子。2013年的时候，怀着“有闲钱就买房”的心态，路涛只花了不到两周的时间在燕郊买了一套均价9千元的小两居，总价60万元，向朋友借了5万元，加上自己手里的15万元付了首付，剩下的申请了商业贷款。就这样，他过上了平日在北京租房上班，周末在燕郊小住的日子。到了2016年初房子升值了到80万，路涛也有了购房资格，更巧的是经历了几次降息后，房贷利率低的不能再低。小路下定了决心要卖掉燕郊的房子在北京买大房子。2016年春节之后，双税齐降，路涛在看房子的时候发现，年前还略显冷清的中介门店，渐渐变得热闹起来，不少都是换房子的人。他担心以后夜长梦多，就在新政后不久全款卖掉了燕郊房子，与此同时紧锣密鼓的筹备看房，在不到一周内定下了昌平一套143平，总价270万元的大三居。仅仅过了一周，北京大三居周边同户型房价上涨近30万，燕郊同户型房子涨价10万多，楼市开启了“高烧模式”，不过已经跟路涛没有太大关系了，因为他已经摆脱了房价上涨对换房的牵制，成功步入“土豪”行列。

跟刘晓类似，路涛在买房过程中除了关注区域发展、地段、户型等因素外，一直强调购房用途和政策影响。用他的话讲就是，买房子并不是纯粹因为“有闲钱”，其居住目的要大于投资目的。买房最后都是要自己住的，只是绕了个弯，现在燕郊买然后换到北京。亏损的那位朋友，买房子投资目的要大于自住目的，想买个商铺出租出去，以后用来养老。但是却忽略了一个重要问题：老家的产业结构单一，其吸引人口流入的吸引力并不能长久。说到底，还是对市场了解的不够。

每年春节期间，都会有一批“飘飘”们回老家买房，曾有记者做调查，在对“你为什么考虑回老家买房”的回答中，保值增值、资产配置、对抗货币贬值，是采访对象提及频率最高的三个词。对于老家的一套房子究竟何时能涨、房价能上涨几成，没有人能给出一个笃定的答案。早期有一批“房奴”在一线城市买了一两套房子，实现了财务自由，甚至打破了阶层固化的传奇故事，激励着一个又一个后来者。只不过现在一线城市买房成本越来越高，升值难度越来越大，人们把目光转向了家乡所在的二三线城市。随着热点城市购房政策的收紧，不断有城市出台或者加码限购限贷政策，购房人就不得不警惕风险问题了。

比如去年10月，合肥出台楼市限购政策和信贷收紧的政策后，投资的热度在政策打压下犹如被浇了一盆冷水。进入2017年1月份，甚至有购房人在政府服务直通车网站上投诉，合肥蜀山区房价暴跌16%，百姓资产遭遇大幅缩水。2016年合肥计划供应8000亩经营性用地，但实际成交高达11055亩，与一线城市的土地收紧形成强烈反差。随着部分二线城市地价成本回升，这些城市的楼市也将面临投资风险。因为去年的楼市之火透支了大量需求，加上限购限贷的作用，未来楼市变数仍未可知。

总之，不管是投资还是自住，购房人都要对市场、政策有全面了解，花时间进行实地考察，多关注房价、地段、质量、开发商的信息和品牌信誉、合同样本和具体房间的楼层、面积、户型图、以及配套情况，做到心中有数，根据自身需求、经济状况作出购房判断，明明白白消费。决不能盲目跟风，稀里糊涂地就把房子买了，否则你不亏谁亏？