武汉汉正街回炉地出让 复地130亿再夺两地的喜与忧

　　由于位置占据绝对优势，武汉汉正街出让的地块总是备受市场关注，但已经两年未出现在武汉土地公开市场，却在新年一举夺下汉正街内两宗地块的复地无疑更吸引眼球。

　　农历春节前假期前的1月24日，武汉出让17宗地，其中位于汉正街东的两宗总体量近百万平方米地块由复地以130.1亿元竞得，溢价率仅5.4%。

　　随后，复地即在其官方微信表示，“这是复星地产继上海外滩金融中心·BFC、成都金融岛等之后，再次囊获的又一百亿级开发项目。”

　　观点地产新媒体获悉，除去新获得的两宗地块，此前复地在武汉仅有5个项目，其中三个是地王，但土地成交总价基本在50亿以下，斥资超百亿夺地在武汉市场还是第一次。

　　对于为何砸下130亿重金拿地，复星集团方面透露，看好武汉的城市前景及汉正街片区的未来发展是最主要的原因。

　　然而，虽然如愿以偿获得了该两宗地块，但在巨大的体量及出让条件限制下，复地未来要面临的开发和招商运营压力也不小。

　　130亿汉正街回炉地

　　顺利斩获汉正街东两宗相邻地块后，复地第二天即在其集团官方微信上公布了这一消息，且对新获得的这两宗地块，冠以了“黄金地块”之称。

　　从出让公告披露的信息可知，该两宗地块位于武汉内环中心，东至宝庆街，南至沿河大道，西至多福家电市场，北至汉正街，编号分别为P（2016）156、157号，均为住宅、商服用地。

　　得益于地块捆绑出让且没有出现十分激烈的状况，两宗地块竞拍过程仅持续近半小时，竞价逾40轮，在1月24日地块出让当天，复地并没有遇到太大的阻碍便顺利拿下这两宗颇受关注的地块。但观点地产新媒体了解到，复地拿下这两宗“黄金地块”之前却是经历了一些波折的。

　　早在2016年11月8日，P（2016）156、157号两宗地就曾以起始价126亿的准地王身份出现在公开市场，引起市场热议，彼时地块编号为P（2016）124号，计划于2016年12月8日正式出让。

　　但就在出让前夕，武汉国土局却突然宣布，为落实国家调控政策，将该地块的挂牌出让予以撤牌。期间还曾传出本土房企福星惠誉已就此地块签署了合作协议将的言论，但最终被武汉国土局确认为谣传。

　　经过“回炉重造”后，在2016年12月24日发布的武汉土地出让公告中，曾经的P（2016）124号商住地块摇身一变，被拆分成起始价分别为76亿元及50亿元的P（2016）156、157号两宗地块捆绑出让，即竞买人须同时参与两宗地块竞买并分别报价；当竞买人竞得P（2016）156号地块以后，即可再以起始价拿下P（2016）157号地块。

　　因而，在1月24日复地率先以80.1亿元仅5.4%的溢价率将P（2016）156号地块收入囊中后，又凭此以50亿元底价轻松获得P（2016）157号地块，两宗地块楼面地价分别为15191元/平方米、10555元/平方米。

　　两宗地块总计规划净用地面积为102240平方米，地上最大建筑面积为94.5万平方米，其中商业服务业设施建筑面积60万平方米（含商业建筑面积5.3万平方米，商务建筑面积36.55万平方米），地下商业最大建筑面积不大于5.6万平方米。

　　加上2014年就已拿下的银丰地块，也就是不久就将入市的汉正街103号项目，如今复地在武汉汉正街已拥有三宗土地，总开发面积超150万平方米，成为目前汉正街的最大“地主”。

　　其实早在地块出让前，就有武汉业内人士向观点地产新媒体透露，出于对汉正街片区未来发展的看好及希望形成规模效应，复地也有意参与竞拍P（2016）156、157号两宗地。

　　在复地集团官方微信发布的消息中也提到，此次成功竞得汉正街东片156、157两幅地块，将使这三处汉正街地块实现联动式发展，从而令复地在“大武汉”的布局更加稳固。

　　同时，复地集团还发布了项目建设规划效果图，并表示，“这是复星地产继上海外滩金融中心·BFC、成都金融岛等之后，再次囊获的又一百亿级开发项目。”

　　观点地产新媒体获悉，除去新获得的两宗地块，此前复地在武汉仅有5个项目，其中三个是地王，但土地成交总价基本在50亿以下，斥资超百亿夺地不仅在武汉市场是第一次，在复地乃至其母公司复星地产布局过程中也才第三次。

　　复地武汉喜与忧

　　对于为何砸下130亿重金拿地，复星集团方面透露，看好武汉的城市前景及汉正街片区的未来发展是最主要的原因，未来还会把复星体系内外更多的全球蜂巢资源导入武汉项目，将其打造为又一产城融合的“蜂巢城市”标杆项目。

　　而作为全国布局的首个城市，加上市场潜力巨大，武汉在复地的拓展战略中也一直有着重要的地位。“武汉作为中部区域重镇，是复地全国战略的起点，迄今仍是复地最重要的市场之一。”

　　因而，曾有业内人士坦言，虽然复地在武汉拿地十分谨慎，但只要看中了，就一定会拿下，即使是花重金。

　　但需要注意的是，复地此番大手笔获得的两宗地块的出让条件并不简单。按照规划，除去相关的幼儿园等配套建设，157号地块内需沿宝庆街须建设一处高度不低于400米的超高层标志性建筑。

　　与此同时，项目内的公共建筑与住宅需同步开工建设，商业、商务部分要自持不低于30%的建筑面积（约6.4万平）至少5年。未来还需承诺引入2家以上国际或全国性金融机构中国总部或区域总部、引入2家以上2013年以来《财富》或《福布斯》杂志公布的世界500强企业区域总部。

　　如湖北合富辉煌市场总监殷一戌所言，“这么大的一个项目，对任何企业都会有资金等各方面的压力。”

　　除此之外，殷一戌透露，目前汉正街内大概有8000多家批发贸易的商家，复地此前拿下的汉正街103号项目商业部分约规划有3000多个铺位，已经占据了很大一部分的市场份额，加上同一区域内的绿地汉口一号项目也将分去不少客户，复地再拿下两宗地虽然可以形成规模效应，却又无形中增加了项目未来的招商风险。

　　最重要的是，目前汉正街片区内仍以传统的服装、小商品批发贸易为主，商业及商务氛围并不成熟，无疑不足以支撑政府未来将其打造为集高端商业、现代商贸、金融产业、文化旅游等功能为一体的汉正街中央服务区的发展。

　　但截至目前，要为汉正街片区导入什么样的产业仍是未知数，这一决定项目未来前景的重要因素也将会是复地需要面临的不小难题。

　　所以，即便如愿以偿获得了该两宗地块，在巨大的体量及出让条件限制下，复地未来要面临的开发和招商运营压力也是不小的。

　　尤其近几年来复地内部经历了频繁的人事调整，不到6年的时间里5次更换董事长，销售规模甚至一度停滞不前。有数据显示，2012年到2015年上半年复地的净资产收益率也出现逐年下滑的态势，分别为11.17%、9.54%、6.47%和0.35%。