本轮房地产市场上升周期由2014年中旬各地陆续取消限购起计,经历2014年930新政、2015年330新政、2016年非一线城市首付降低等政策利好的持续叠加,加上流动性全面放开、人民币贬值,以及土地市场快速升温。最终表现为全国重点城市房地产市场的全面、快速上涨(21个城市2年价格平均上涨35%)。目前情况下,全国各重点区域房地产政策已经发生转向,由去库存转变为去杠杆。
合富房地产研究院的本次分析报告主要解答三个问题:①从中长期看,未来中国经济发展、以及房地产在中国经济的占位,“去房地产化”的言论是否客观?②2017年楼市调控政策会有怎样的特点?③分城施策之下,不同类型城市的未来发展态势如何?
注:本次分析的城市群划分:主要根据合富辉煌的业务分布,共涉及21个重点城市。
珠三角代表城市:广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山;
长三角代表城市:上海、合肥、南京、杭州;
环渤海代表城市:北京、天津、济南、青岛;
华中/华西代表城市:郑州、武汉、成都、长沙、南昌、西安、贵阳
推动本轮全国楼市上涨的三大动力
全国楼市上涨动力一:去库存政策,购房者杠杆持续放大。
2015年12月中央经济工作会议提出去房地产库存作为经济工作的五大任务之一;2016年2月1日, 中国人民银行、银监会联合发出“关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知”:在不限购城市,首套商贷首付最低20%;首套贷款未结清,二套商贷首付最低30%;加上之前930、330共三轮限贷政策松绑,购房者杠杆持续放大。
全国楼市上涨动力二:大幅增加的流动性,成为推动房地产市场进一步上升的动力
流动性宽松最集中体现在2015年下半年以后,加之国内股市在2015年6月后自高位回落,房地产市场成为资金流向的主要场所;人民币对外加速贬值促使资本进一步向房地产市场聚拢。
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