广州一手住宅去化周期不足6个月市场可期 土地成本优势明显

2016年是广州楼市成交大年，相对于部分城市忙着收紧政策，持续执行限购限贷政策的广州楼市仍保持量价齐升态势，至年底去化周期仅5.7个月。这厢住宅市场表现喜人，那厢土地市场却较冷，全年成交面积605.2万平方米，同比减少6.6%，成交金额732.1亿，同比下滑23.4%。

戴德梁行助理董事及华中区研究部主管林珂指出，市场供应有限使得需求未得到完全满足，广州楼市未来的成长空间仍然巨大，潜力无限。在一线城市之中，广州的土地供应仍然较多且价格最低，城市成本优势尽显。

广州商品房销售强劲 一手住宅库存不足6个月

戴德梁行数据显示，2016年前11月对比2015年全年，广州新建（一手）商品房成交面积升16%，成交总额升26%；存量（二手）房市场表现更为突出，成交面积升43%，成交总额攀升68%。商品住宅毫无疑问是商品房增量的核心驱动力，无论是从商品房成交的面积增量还是金额增量来看，住宅的贡献都去到9成左右。

回顾2016年全年，广州全市一手住宅共网签127719套，对比2015年同期（92303套）上升38.4%；网签面积1401万平方米，对比2015年同期（1074万平方米）上升了30.1%，网签金额达2333亿元，同比2015年的1630亿元上涨43%，均创下历史新高。

事实上，受较为宽松的贷款政策、购房需求旺盛、补涨需求等因素影响，使得2016年广州楼市成交持续走热。

特别是进入3月以来，广州楼市每周网签量基本都在2000+套，周成交的不俗成绩，使得月网签较为理想，除淡季7月仅录得9981套网签量外，2016年全年广州一手住宅网签有9个月成功破万套，创下史上年内月网签量破万套月份最多的新纪录。

随着楼盘不断销售，新增供应尚未填补，广州楼市也由2016年初的“去库存”转变为库存不足的状况。戴德梁行数据显示，2016年末广州可售库存仅739万平方米，预测去化周期5.7个月。

广州楼市未来成长空间仍可期

尽管2016年住宅销售强劲，业内仍看好广州楼市后期发展。

“未来的广州楼市成长空间仍然可观。”林珂分析称，广州人口是上海的56%，但一二手住宅成交总面积仅占上海的46%；即便加上可能分流部分广州购买力的佛山住宅市场，广佛一二手住宅成交面积相加，仍低于上海。实际上，广州与上海的住宅成交面积差距并非因为广州购买力弱。“2016年广州一手商品住宅明显供不应求，0.7的供销比创近年新低，显示出市场存在巨大的购买需求未被满足；市场供应有限使得需求未得到完全满足，广州楼市未来的成长空间仍然巨大，潜力无限。”

克而瑞首席市场分析师肖文晓则表示，预计2017年广州楼市的供应量将会减少。“另考虑到明年楼市调控政策‘只紧不松’，成交量也很难维持2016年的高位，因此总体供求关系不会发生很大的变化。这意味着，2017年广州房地产市场仍会延续当前比较缺货的情况，价格保持坚挺的可能性较大。”

路劲地产广州公司总经理罗江海表示，市场是由需求决定的，需求没有下降，未来广州楼市成交仍将保持上涨。“广州在人口流入、各地区的需求都非常强烈，未来两到三年价格也将持续上涨，虽然年末政府出台严控措施，但广州早已接受和适应调控这一大环境，未来将保持健康上涨的势头。”

广州土地性价比高 外围区为供应主力

经历了前三个季度的淡静，第四季度的广州土地市场终于迎来高潮，戴德梁行数据显示，第四季度广州共计49宗、241.5万平方米土地拍出，成交金额449.6亿元。然而2016年仍是一个土地成交小年，全年成交面积605.2万平方米，同比减少6.6%，成交金额732.1亿，同比下滑23.4%。

从2016年的土地市场可以明显看出，“产业落位”、“去库存”主导了土地出让，2016年全年工业用地占整体土地成交面积的比重为45.2%，比去年同期占比明显上升，显示土地出让支持“产业落位”的功能在2016年继续走强。而住宅用地出让面积则同比缩减，所占比重由2015年的45.0%降至40.2%。分区域来看，外围区域仍是2016年的土地供应成交主力，全年外围区域成交面积占全市成交面积的89%，比去年高出7个百分点，成交金额占全市的55%，比去年升高24个百分点。